คอนโดมิเนียมราคาแพงกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ส่อแววเปิดใหม่คึก
The Bangkok Insight
อัพเดต 25 เม.ย. 2567 เวลา 02.00 น. • เผยแพร่ 25 เม.ย. 2567 เวลา 02.00 น. • The Bangkok Insightคอนโดมิเนียมราคาแพง เริ่มขยับเปิดโครงการใหม่ จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ย่าน CBD คาดเห็นคอนโดราคาเริ่มต้นมากกว่า 600,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้น
ราคาที่ดินที่แพงมากขึ้นในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เรียกได้ว่าเป็น CBD ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ได้ นอกจากโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น เนื่องจากผลตอบแทนจากการลงทุนโครงการประเภทอื่น ๆ ไม่คุ้มค่าในการลงทุน
บางพื้นที่ใน CBD จึงเห็นโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพง หรือที่มีราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เปิดขายใหม่ต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อาจจะลดลงก็ในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ที่เศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง แต่ก็ยังมีบางโครงการที่เปิดขายในภาวะแบบนั้นเหมือนกัน
นอกจากนี้ หลายโครงการก็ได้รับการตอบรับที่ดี ปิดการขายหรือว่ามีอัตราการจองก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ค่อนข้างสูง รวมไปถึงการโอนกรรมสิทธิ์ ที่อาจจะมีบางยูนิตที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงโควิด-19 เท่านั้น บางโครงการอาจจะใช้เวลาในการขายนานมากกว่า 2-3 ปีเพราะติดปัญหาในช่วงสถานการณ์โควิด-19 แต่สุดท้ายแล้วก็ปิดการขายได้หรือเหลือเพียงไม่กี่ยูนิตเท่านั้น
โครงการคอนโดมิเนียมราคาแพง หรือที่มีราคขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป หรืออาจจะมีราคาขายต่อยูนิตไม่ต่ำกว่า 8 ล้านบาทที่การเปิดขายใหม่ลดลงในช่วงตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา ตามการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ จำนวนคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปในกรุงเทพมหานครที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบันมีประมาณ 8,570 ยูนิต มีอัตราการขายประมาณ 70% อาจจะมียูนิตเหลือขายในตลาดไม่มากแล้ว ณ ปัจจุบัน
ประกอบกับมีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มากนักในช่วงที่ผ่านมา และโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้มีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์มาต่อเนื่อง ส่งผลให้ปี 2567 เริ่มจะมีข่าวว่าจะมีโครงการระดับราคามากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปเปิดขายใหม่
จริง ๆ แล้วมีข่าวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2566 แล้ว เพียงแต่ยังไม่มีการเปิดขายแบบเป็นทางการ และบางโครงการเปิดขายแบบเงียบ ๆ ไปแล้วก่อนหน้านี้ ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดี
พื้นที่ที่มีโครงการในระดับราคานี้ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ CBD เช่น พื้นที่รอบสวนลุมพินี พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 1 เพลินจิต วิทยุ สีลม สาทร พระราม 4 และสุขุมวิทบางช่วง รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาในบางพื้นที่
อย่างไรก็ตาม อาจจะมีบางพื้นที่ที่อยู่นอกพื้นที่ CBD บ้าง ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงเปิดขายในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็มีจำนวนไม่มากนัก และอาจจะได้รับความสนใจน้อยกว่า
พื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมในรดับราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปมากที่สุด คือ พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทในช่วงที่ไม่เกินซอยสุขุมวิท 57 โดย ณ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้ที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2560 รวมกันประมาณ 4,720 ยูนิต แต่ว่าขายไปแล้วประมาณ 65% เพราะทำเลนี้เป้นที่รับรู้กันอยู่แล้วว่าที่ดินราคาแพง โครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงจึงเป็นที่ยอมรับได้
เช่นเดียวกับพื้นที่รอบสวนลุมพินี ซึ่งครอบคลุมทั้งพื้นที่ตามแนวถนนวิทยุ หลังสวน ราชดำริ พะราม 1 เพลินจิต ชิดลม และถนนพระราม 4 บางส่วนที่มีคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เปิดขายอยู่ไม่น้อยด้วยจำนวนประมาณ 1,560 ยูนิตขายไปแล้วประมาณ 85%
ทำเลนี้ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อค่อนข้างมาก เพราะมีลักษณะของทำเลที่แตกต่าง มีความสงบ แม้ว่าอาจจะไกลจากสถานีรถไฟฟ้า แต่ได้ความสงบ บางโครงการอาจจะได้วิวสวนลุมพินี ทำเลนี้จึงมีอัตราการขายที่สูงมาก
ขณะที่ทำเลอื่น ๆ อาจจะมีจำนวนยูนิตไม่มากนัก และอัตราการขายอาจจะไม่สูงมาก เมื่อเทียบกับ 2 ทำเลนี้ เพราะบางทำเลเพิ่งมีโครงการระดับราคานี้เปิดขายในช่วงที่ผ่านมาเท่านั้นจึงไม่สามารถเทียบกับทำเลอื่นๆ ได้
ปี 2567 จะเป็นปีที่เริ่มเห็นการเปิดขายโครงการระดับนี้มากขึ้น หรืออาจจะมีการพูดถึงโครงการระดับราคานี้มากขึ้นกว่าที่ผ่านมา เพราะก่อนหน้านี้เริ่มมีข่าวการซื้อที่ดินในทำเลที่สามารถเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้มากกว่าที่ผ่านมา
ตัวอย่างเช่น ที่ดินขนาดกว่า 8 ไร่บนถนนวิทยุที่มีข่าวว่าบริษัท สไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด เข้าถือหุ้น 40% ร่วมกับบริษัท ซิตี้ เรียลตี้ จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการบนที่ดินแปลงนี้ ทำเลของที่ดินแปลงนี้คงต้องพัฒนาเป็นโครงการราคาแพงเท่านั้น
นอกจากนี้ ยังมีที่ดินบางแปลงที่ซื้อขายกันมาก่อนหน้านี้ 2-3 ปีในราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์เริ่มมีความเคลื่อนไหว เช่น ที่ดินที่เป็นอาคารสำนักงานบนถนนสารสินซึ่งแสนสิริซื้อมาในราคาตารางวาละ 3.9 ล้านบาท
แน่นอนว่า ด้วยราคาที่ดินพร้อมอาคารที่สูงขนาดนี้คงได้เห็นโครงการคอนโดมเนียมในระดับราคาเริ่มต้นมากกว่า 600,000 บาทต่อตารางเมตรแน่นอน ซึ่งบางโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้ ก็มีการปิดการขายในระดับราคาที่มากกว่า 500,000-600,000 บาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่านี้ไปแล้ว ดังนั้น ราคาขายนี้จึงไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้
โครงการมิกซ์-ยูสที่พัฒนาบนที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาวบางโครงการ เช่น วันแบงค็อก และดุสิต เซ็นทรัลพาร์คมีส่วนของคอนโดมิเนียมด้วย ซึ่งทั้ง 2 โครงการก็ได้รับการตอบรับที่ดี แม้ว่าอาจจะยังไม่ได้เปิดขายแบบเป็นทางการ โดยเฉพาะโครงการวันแบงค็อก
แต่ด้วยรูปแบบของทั้ง 2 โครงการ และทำลที่ตั้งที่น่าสนใจ จึงเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อทั้งไทยและต่างชาติ นอกจากนี้คาดว่าจะมีโครงการในระดับราคานี้เปิดขายใหม่ต่อเนื่องในอนาคต ซึ่งผู้ประกอบการวางกลุ่มเป้าหมายหรือผู้ซื้อบางส่วนเป็นชาวต่างชาติ ดังนั้น การออกไปขายในต่างประเทศเป็นเรื่องปกติทั่วไป
โครงการในระดับราคานี้ บางโครงการเลือกที่จะมีพันธมิตรหรือผู้บริหารโครงการเป็นโรงแรมในระดับ 5 ดาวเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มในช่วงแรกที่เปิดขาย แต่ก็ไม่ได้การันตีว่าแบรนด์โรงแรมนั้นจะอยู่ต่อเนื่องไปในระยะยาว เพราะในระยะยาวอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของแบรนด์โรงแรมที่บริหารโครงการ
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ราคาคอนโดฯ ระหว่างขายไตรมาส 1 ขยับเพิ่ม ตามต้นทุนพุ่ง
- เกาะติดรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออกเปลี่ยนแปลงชัด คอนโดฯใหม่ผุดพรึ่บ
- ส่องตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ไตรมาสที่ 4/2566
ติดตามเราได้ที่