CPAXT ขยายลงทุน mixed-use บล.บัวหลวงแนะโอกาสสะสมหุ้น

#CPAXT #ทันหุ้น -บทวิเคราะห์ โดย บล.บัวหลวง

การลงทุนโครงการ mixed-use เป็น Overhang ระยะสั้น

การเข้าลงทุนโครงการ mixed-use เพราะเป็น segment ใหม่ของ CPAXT จึงคาดช่วง 1-3 ปีแรกต้องรับรู้ขาดทุนไปก่อน เราประเมินผลกระทบต่อกำไรราว 2-4%ต่อปี อย่างไรก็ตาม เรามองว่าหากราคาหุ้นอ่อนลงแรงเป็นจังหวะสะสมได้ เพราะกรณีรวมผลกระทบโครงการนี้ แนวโน้มกำไรปกติปี 2568-69 ยังโตดีเฉลี่ย 18% และคาดความเสี่ยงต้องลงทุนโครงการอื่นเพิ่มมีจำกัด

ขยายการลงทุนไปธุรกิจใหม่โครงการ mixed-use ภายใต้ชื่อ Happitat

CPAXT ตั้งบริษัทใหม่ (Axtra growth plus) ถือหุ้น 95% (ที่เหลือ 5% ถือโดยเครือ MQDC ) มีทุนจดทะเบียน 8.4 พันลบ. เพื่อขยายธุรกิจไปลงทุนโครงการ mixed-use ทำ Shopping mall และตึกสำนักงานชื่อ Happitat บนเนื้อที่ 30 ไร่ (24 ไร่เป็น Freehold) ประกอบด้วย 1 ศูนย์กลางระบบสาธาณูปโภค (CUP) และ 3 อาคารหลักมีพื้นที่เช่ารวม 7.2 หมื่นตร.ม.(แบ่งเป็น 4.3 หมื่นตร.ม.ทำศูนย์การค้า, 5 พันตร.ม.ทำ Lotus's และ 2.4 หมื่นตร.ม.ทำสำนักงาน)

…เหตุผลของการลงทุนในโครงการ Happitat

CPAXT มีแผนขยายธุรกิจด้านพื้นที่เช่าอยู่แล้วและมีฐานะการเงินแข็งแกร่งโดยอัตราหนี้สินที่มีดอกเบี้ยต่อทุนสิ้น 9 เดือน 2567 ต่ำที่ 0.34 เท่า ซึ่งต่อให้ตามแผนลงทุนต้องกู้เงินเพิ่ม 8 พัน-1.0 หมื่นลบ.(80%ของมูลค่าโครงการ) ก็คาดอัตรา IBD ต่อทุนก็จะขึ้นเล็กน้อยเป็น 0.36 เท่า ส่วนโครงการ Happitat มีการก่อสร้างไปแล้ว 80% คาดจะเสร็จในไตรมาส 1/69 ผสานจุดเด่น Happitat เป็นส่วนหนึ่งในโครงการอสังหาฯขนาดใหญ่ย่านบางนาชื่อ The Forestias ที่คาดจะมีครัวเรือน 2,000 หลังและโซนบางนามีประชากรหนาแน่น 1.2 ล้านคน CPAXT จึงคาดหวังมีคนเข้าศูนย์ 3.0 หมื่นคนต่อวันและปีแรกของการดำเนินงานจะมีอัตราเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า 85% และสำนักงาน 40% ทั้งนี้ คาดขยับขึ้นเต็ม 100% ภายใน 3-4 ปีหลังเปิดดำเนินงาน หรือตั้งเป้ามีกำไรสุทธิภายในปี 2571

…เราคาดโครงการนี้จะกระทบกำไรปกติปี 2568-70 ลงจากเดิม 2-4%

เรามีมุมมองลบ ต่อการลงทุนครั้งนี้ด้วย 3 เหตุผล คือ 1) มีความเสี่ยงที่การดำเนินงานอาจไม่เป็นตามเป้าหมายบริษัท เพราะโครงการ mixed-use เป็น segment ใหม่ที่ CPAXT ยังไม่เคยทำมาก่อน ในขณะที่พื้นที่ตั้งโครงการบริเวณบางนา มีผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่แล้วหลายรายแข่งขันดูรุนแรง, 2) การลงทุนครั้งนี้คิดเป็นเงินลงทุน (ไม่รวมที่ดิน) ต่อหน่วยพื้นที่เช่าแพงกว่าโครงการที่มีลักษณะคล้ายกัน 31-48% และแพงกว่าการลงทุนโครงการด้วยวิธีต้นทุน 20% และ 3) หากใช้สมมติฐานตามบริษัท เราคาด 1-3 ปีแรกของโครงการนี้จะขาดทุน กระทบต่อกำไรปกติปี 2568-70 ของ CPAXT ลดลงจากปัจจุบัน 2-4% และคิดเป็น Downside ต่อราคาเป้าหมาย 1 บาท/หุ้นจากราคาเป้าหมายสิ้นปี 2568 ของเรา 40 บาท

…สิ่งที่คาดจะเกิดกับราคาหุ้นในวันนี้ และจุดวกกลับราคาหุ้น

ราคาหุ้นวันนี้มีโอกาสปรับลงและอาจมากกว่าผลกระทบเชิงพื้นฐานที่เราประเมินไว้ (ลง 1 บาท/หุ้น) เนื่องจากนักลงทุนอาจกังวลต่อความเสี่ยงที่จะเกิดดีลคล้ายกันเพิ่มเติมและชะลอการลงทุนไปก่อนจนกว่ามีความชัดเจนจากทางบริษัท ทั้งนี้ จากการรวบรวมข้อมูลของเรา พบว่า มีอีก 2 บริษัทลูกที่ CPAXT ที่ร่วมลงทุนกับ MQDC และ CPFC (เครือ CPG ) โดย CPAXT ถือหุ้น 37.5% ในบ. สุขุมวิท ลีฟวิ่งและ บ. สุขุบวิท มิกซ์ ยูส มีมูลค่าลงทุนตามสัดส่วน 330 ลบ. ซึ่งคาดใช้เตรียมพัฒนาโครงการ Mixed-use ที่บริเวณโลตัสอ่อนนุช อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันโครงการอยู่ช่วงแรกของการพัฒนาและยังรูปแบบเป็น JV เราจึงคาดผลกระทบต่อ

CPAXT ไม่มาก

…ราคาหุ้นย่อตัวลงเป็นโอกาสในการสะสมหุ้นรอบใหม่

เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ แม้ระยะสั้นราคาหุ้นมีโอกาสเกิด overhang แต่เราประเมินผลกระทบดีลนี้ต่อกำไรปกติปี 2568-70 ของ CPAXT มีจำกัด 2-4% ทั้งนี้ หากรวบผลลบจากการลงทุนนี้ เราคาดยังเห็นกำไรปกติปี 2568-69 เติบโตเฉลี่ย 18%ต่อปี สูงสุดในกลุ่ม Grocery retail เพราะได้อานิสงส์จากการรับรู้ synergy การรวมกิจการ MAKRO และ Lotus's ดังนั้น หากราคาหุ้นปรับลงต่ำกว่า 32 บาท เรามองจังหวะทยอยสะสมหุ้นรอบใหม่

มุมมองต่อ CPALL เราคาดผลกระทบน้อย เนื่องจาก CPALL ถือหุ้น CPAXT 60% ในขณะที่ downside ต่อกำไรของ CPAXT ที่หายไปคิดเป็นเพียง 1%ต่อปีของคำไรปกติปี 2568-70 ของ CPALL จึงไปมีนัยยะต่อราคาเป้าหมายของ CPALL คงคำแนะนำ BUY ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2568 ที่ 81 บาท

.

บล.กรุงศรีระบุว่า การเป็นผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นโอกาสและความเสี่ยง โครงการนี้จะได้รับการลงทุนด้วยหนี้เกือบทั้งหมด ซึ่งจะเสร็จในไตรมาส 1/69 และจะทำให้ EBITDA เป็นบวกในปี 2569 EBIT เป็นบวกในปี 2570 และจะไม่สามารถทำกำไรในระดับรายได้สุทธิได้จนกว่าจะถึงปี 2572 เรารู้สึกว่าการลงทุนอาจกดดันกำไรในปี 2568 เนื่องจากจะต้องเสียดอกเบี้ย (อัตราดอกเบี้ย 3.8%, ดอกเบี้ยจ่าย 304 ล้านบาท) ในขณะที่โครงการจะไม่เปิดดำเนินการจนถึงปี 2569 อาจส่งผลให้กำไรหลักปี 2568 ของเราลดลง 2.2%

บล.กรุงศรีคงคำแนะนำ "เป็นกลาง" ราคาเหมาะสม 33.00 บาท เราชอบธุรกิจค้าปลีกที่ฟื้นตัวได้ดีของ CPAXT ทีjเติบโตไปพร้อมกับกระแสการบริโภคของไทย แต่คิดว่าการประเมินมูลค่า(P/E)สูงที่ 31.7 เท่านั้น อยู่ในราคาแล้ว

ทันเกม รู้ก่อนใคร ติดตาม "ทันหุ้น" ได้ทุกช่องทางเหล่านี้

YOUTUBE คลิก https://www.youtube.com/c/ThunhoonOfficial

FACEBOOK คลิก https://www.facebook.com/Thunhoonofficial/

Tiktok คลิก https://www.tiktok.com/@thunhoon_/

TELEGRAM คลิกhttps://t.me/thunhoon_news

Twitter คลิก https://twitter.com/thunhoon1

Instagram คลิก https://instagram.com/thunhoon.news?/