อัปเดตมาตรการ LTV ช่วยคนกู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง

หลังมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. มีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายน ปี 2562 ถือเป็นปัจจัยสำคัญอันหนึ่งที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ชะลอตัวลง โดยเฉพาะหลังจากมาตรการบังคับใช้

โดยทาง ธปท. รับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วนอย่างต่อเนื่อง และปรับปรุงมาตรการเพื่อให้เอื้อต่อการกู้ซื้อบ้านและคอนโดของประชาชนให้มากที่สุดบนพื้นฐานของการกำกับดูแลไม่ให้เกิดหนี้เสีย

แม้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ยังขยายตัวได้โดยผู้กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ ขณะที่การเก็งกำไรลดลง แต่ก็มีประชาชนบางส่วน โดยเฉพาะผู้ที่กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 ได้รับผลกระทบ ล่าสุด ทาง ธปท. จึงปรับเกณฑ์มาตรการ LTV จึงปรับเกณฑ์มาตรการที่เอื้อต่อการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมากขึ้น

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ทำไมต้องบังคับใช้มาตรการ LTV
• สินเชื่อเงินทอนคืออะไร
• ผ่อนคลายมาตรการ LTV กู้ซื้อบ้านได้ 100%
• เกณฑ์เดิมของมาตรการ LTV เป็นอย่างไร
• มาตรการ LTV ปรับเกณฑ์เรื่องกู้ร่วม

ทำไมต้องบังคับใช้มาตรการ LTV

ปกติสินเชื่อบ้านจะเป็นสินเชื่อที่มีหนี้เสีย (NPL) อยู่ในระดับต่ำ เวลาที่คนกู้ซื้อบ้าน มีปัญหาเรื่องเงินหมุนไม่ทัน รายได้ไม่มี สิ่งสุดท้ายที่คนส่วนใหญ่จะให้หลุดไปก็คือบ้าน พยายามรักษาบ้านไว้ก่อน แต่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตัวเลข NPL สินเชื่อบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีการกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และหลังที่ 4 เกิดขึ้นพร้อมกัน ในขณะที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมด

นอกจากนี้ ยังพบการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นระหว่างสถาบันการเงินด้วยกัน จนทำให้คุณภาพของการปล่อยสินเชื่อลดลงไป คือหลังจากที่สถาบันการเงินหลายแห่งต่างเข้ามารุกสินเชื่อของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ทำให้สถาบันการเงินบางแห่งลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อในหลากหลายรูปแบบลง ด้วยการให้เงินเพิ่มขึ้นแก่ผู้กู้ ซึ่งเป็นที่รู้จักในชื่อของ “สินเชื่อเงินทอน”

สินเชื่อเงินทอนคืออะไร

อธิบายง่าย ๆ สมมุติซื้อบ้านที่ผู้ขายบอกราคา 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติสามารถต่อรองได้ เช่น ลดเหลือ 2.5 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินเอา 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญา และให้เงินกู้บวกไปอีก เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่ง ดังที่เรียกกันว่าเงินกู้อเนกประสงค์ บวกไปอีก 10% เป็นกู้ทั้งหมด 3.3 ล้านบาท ในขณะที่จ่ายจริง 2.5 ล้านบาท คนกู้เหลือเงินสด 8 แสนบาท สำหรับใช้จ่าย ซึ่งสมมติว่าถ้าคนที่กู้ 4 สัญญาพร้อมกัน ก็จะได้เงินจากสินเชื่อเงินทอนถึง 3.2 ล้านบาท

หากปล่อยให้สถานการณ์เช่นนี้ดำเนินไปเรื่อย ๆ จะทำให้อุปทาน (Supply) ส่วนเกินเพิ่มมากขึ้น บ้านที่โอนแล้วแต่คนไม่อยู่จริงเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ไม่มีทางที่ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจลดลงเพราะมีบ้านใหม่ ๆ ที่เป็นอุปทานส่วนเกินเข้ามาต่อเนื่อง ท้ายที่สุดจะเกิดภาวะฟองสบู่แตก ด้วยเหตุนี้จึงต้องมีมาตรการ LTV มากำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ผ่อนคลายมาตรการ LTV กู้ซื้อบ้านได้ 100%

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) เป็นการชั่วคราว โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี

1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป

2) กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

ล่าสุด ธปท. ประกาศไม่ขยายเวลาผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ด้วย 3 เหตุผล ดังนี้

1. เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัว ด้านภาคอสังหาฯ มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นทั้งด้านความต้องการซื้อและจำนวนที่อยู่อาศัย รวมทั้งการจ้างงานในภาคอสังหาฯ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องก็ปรับตัวดีขึ้น

2. การสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV ไม่กระทบต่อผู้ซื้อบ้านที่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย เนื่องจากเกือบทั้งหมดกู้ซื้อบ้านหลังแรกมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท (ผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีโอกาสกู้ซื้อบ้านได้ 100% อยู่แล้ว)

3. การขยายเวลาการผ่อนคลายมาตรการอาจเอื้อให้เกิดการเก็งกำไรอสังหาฯ โดยผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง และส่งผลต่อระดับหนี้ครัวเรือนให้สูงขึ้นในอนาคต

เกณฑ์เดิมของมาตรการ LTV เป็นอย่างไร

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ทาง ธปท. ได้ปรับมาตรการ LTV เพื่อช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น และบนพื้นฐานของหลักการและวัตถุประสงค์ของการมีมาตรการในการดูแลการเก็งกำไรและส่งเสริมการออมของประชาชน ซึ่งหากมาตรการผ่อนคลายชั่วคราวหมดลงในปี 2565 มาตรการ LTV จะกลับมาสู่เกณฑ์ด้านล่างนี้

1. ส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน

แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน

ยกตัวอย่างง่าย ๆ ดังนี้

• กรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมผู้กู้จะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 900,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุดได้ถึง 1,100,000 บาท
• กรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมผู้กู้จะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 950,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุด 1,100,000 บาท

นอกจากนี้ กำหนดให้วางเงินดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

2. ผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 มาแล้วพอสมควร ให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้ โดยผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี (จากเดิมกำหนด 3 ปี)

อย่างไรก็ตาม ทาง ธปท. ยังไม่ยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 เพราะจากข้อมูลพบว่ามากกว่าครึ่งของผู้กู้ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง

มาตรการ LTV ปรับเกณฑ์เรื่อง “กู้ร่วม”

ธปท. พิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว โดยมีรายละเอียดดังนี้

• “กู้ร่วม” เรื่องต้องรู้ก่อนคิด ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ร่วมกัน

กรณีที่มีการกู้ร่วม จะให้นับสัญญาการกู้ร่วมอย่างไร

กรณีที่มีการกู้ร่วมจะนับสัญญาอย่างไรนั้น ขอยกตัวอย่างดังนี้

กรณีที่ 1: ผู้กู้ A มีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว 1 สัญญา และในครั้งนี้มาขอกู้ร่วมกับ B ซึ่ง B ยังไม่เคยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาก่อน

กรณีที่ 2: ผู้กู้ A และ B กู้ร่วมมาก่อน และในครั้งนี้ B มาขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

หลักการนับสัญญาสำหรับการกู้ร่วมให้นับสัญญาตามผู้กู้ที่มีกรรมสิทธิ์บนที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลัก กล่าวคือ

ในกรณีที่ 1: หากทั้ง A และ B มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยสำหรับการกู้ร่วม ให้นับสัญญาการกู้ร่วมดังกล่าวเป็นสัญญาที่ 2 ของ A (LTV 90% หรือ 80%) แต่หากกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่กู้ร่วมในครั้งนี้เป็นของ B แต่เพียงผู้เดียว จึงถือว่าสัญญาการกู้ร่วมในครั้งนี้ เป็นสัญญาแรกของ B และไม่นับเป็นสัญญาที่ 2 ของ A

ในกรณีที่ 2: ในการกู้ร่วมครั้งแรก หาก A มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแต่เพียงผู้เดียว จะนับสัญญาที่กู้ร่วมเป็นสัญญาแรกของ A โดยไม่นับเป็นสัญญาแรกของ B ดังนั้น ในการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ จะนับเป็นสัญญาแรกของ B แต่หากในการกู้ร่วมครั้งแรก B มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่อยู่อาศัยดังกล่าวด้วย ก็จะนับสัญญาการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ เป็นสัญญาที่ 2

รายละเอียดเพิ่มเติม: สนส.24/2561 เรื่อง หลักเกณฑ์การกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (ข้อ 18)

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า