จะเกิดอะไรขึ้น? หากไทยแก้กฎหมายให้ต่างชาติครองคอนโด 75%
จะเกิดอะไรขึ้น? หากไทยแก้กฎหมายให้ต่างชาติครองคอนโด 75% ผลดีและผลเสียต่อคนไทยและเศรษฐกิจจะมีอะไรบ้าง และชวนดูกรณีศึกษาต่างประเทศที่ให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ได้ในสัดส่วนที่สูง
.
.
สำหรับใครที่ติดตามข่าวสารการเมืองและวงการอสังหาริมทรัพย์มาสักพัก รวมถึงคนที่กำลังต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยของตนเอง อาจจะได้เห็นข่าวที่รัฐบาลไทยมีนโยบายจะแก้ไขกฎหมายให้ชาวต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมได้ถึงร้อยละ 75 และเช่าที่ดินได้ถึง 99 ปีกันผ่านตามาบ้าง ซึ่งข่าวนี้ก็ได้สร้างความฉงนใจและความกังวลให้กับคนไทยไม่น้อย จนก่อให้เกิดเสียงวิพากษ์วิจารณ์ในสังคมออนไลน์มากมาย
.
ซึ่งถ้าหากดูรายละเอียดของการแก้ไขกฎหมายจากความในหนังสือด่วนที่สุดถึงสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ที่ นร 0503/12790 ลงวันที่ 20 มิถุนายน 2567 ถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จะพบกับใจความที่น่าสนใจถึง 2 ข้อด้วยกัน
.
ข้อที่ 1 คือ การพิจารณาทบทวนการกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี
.
และข้อที่ 2 คือ การพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าว สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75% โดยอาจกำหนดเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น การจำกัดสิทธิการออกเสียงของคนต่างด้าว และนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้เข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในภายหลังจากที่เกินอัตราส่วน 49%
.
วัตถุประสงค์หลักของการทบทวนกฎหมายให้สิทธิต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่เกิน 75% นี้ก็อยู่ในหนังสือฉบับนี้เช่นกันคือ เพื่อเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ และเตรียมการเพื่อรองรับการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลก (Thailand Vision)
.
แล้วสุดท้าย หากตัดความกังวลออกไปแล้วมองกันที่ความเป็นจริง กฎหมายนี้จะส่งผลดีหรือแย่ให้กับคนไทยและเศรษฐกิจกันแน่?
.
.
กรณีศึกษา: สิงคโปร์ แคนาดา และดูไบ
.
ต้องบอกว่าความกังวลในปัจจุบันนี้คือ ไม่มีประเทศใดที่มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศโดยชาวต่างชาติมากกว่าคนในประเทศของตนเอง เนื่องจากนโยบายของประเทศส่วนใหญ่จะกำหนดให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ในสัดส่วนที่จำกัด เพื่อป้องกันการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติและเพื่อปกป้องประโยชน์ของประชาชนในประเทศ
.
แต่ก็มีตัวอย่างกรณีศึกษาที่น่าสนใจและถือว่าเป็นประเทศที่กำลังประสบกับปัญหาและสถานการณ์ที่เรากำลังกังวลในขณะนี้ก็คือ สิงคโปร์ แคนาดา และดูไบ
.
เริ่มจาก ดูไบ ซึ่งเป็นประเทศที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือครองอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เสรี (Freehold Areas) ได้อย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งหมายความว่าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้ในระยะยาว โดยไม่มีข้อจำกัดในการถือครอง ส่วนในพื้นที่ที่ไม่ได้กำหนดเป็นพื้นที่เสรี ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นระยะเวลา 99 ปี
.
ซึ่งการที่ดูไบออกหลักเกณฑ์เช่นนี้ก็ส่งผลกระทบทั้งด้านดีและเสีย ทั้งการลงทุนจากต่างประเทศจำนวนมาก ซึ่งช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและเพิ่มรายได้ให้กับประเทศ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย เช่น ถนน ระบบขนส่ง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ขณะเดียวกันก็มีปัญหาเรื่องของการที่ดูไบเป็นเขตเสี่ยงสูงสำหรับการฟอกเงินและการสนับสนุนทางการเงินแก่การก่อการร้าย เนื่องจากอาชญากรใช้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบเพื่อโอนเงินจากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง ปกปิดแหล่งที่มาของเงิน และลงทุนเงินที่ได้จากกิจกรรมอาชญากรรมในสินทรัพย์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย
.
ปัญหานี้ รัฐบาลดูไบก็ได้มีการนำมาตรการหลายอย่างเพื่อป้องกันการฟอกเงิน เช่น การจัดตั้งทะเบียนเจ้าของประโยชน์ (Beneficial Ownership Register) และการเพื่อความเข้มงวดในกระบวนยืนยันตัวตนมากขึ้น (KYC) และตรวจสอบความเหมาะสมในการทำธุรกรรมที่มีความเสี่ยงสูง อย่างไรก็ตาม มาตรการเหล่านี้ก็ยังไม่มีความชัดเจนว่ามีประสิทธิภาพจริงๆ และยังมีความท้าทายที่ต้องแก้ไขปัญหาต่างๆ ให้ได้
.
ต่อมาคือ สิงคโปร์และแคนาดา สองประเทศนี้มีความคล้ายกันตรงที่มีนโยบายที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ได้ในสัดส่วนที่สูง แต่ผลกระทบกลับต่างกันอย่างลิบลับ โดยในสิงคโปร์นั้นเป็นประเทศเศรษฐกิจที่นักลงทุนต่างชาติจับตามองมากมาย ทำให้นโยบายนี้ช่วยดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมายังสิงคโปร์ โดยเฉพาะนักลงทุนที่มองหาที่อยู่อาศัยหรือการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและโดดเด่นในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อีกทั้งยังช่วยสร้างงานและกระตุ้นเศรษฐกิจในสิงคโปร์ โดยเฉพาะกับงานด้านก่อสร้างและบริการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องที่ยังคงเป็นแรงงานชาวสิงคโปร์ที่ได้ประโยชน์เป็นหลัก
.
ส่วนแคนาดา กลับพบกับปัญหาราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องที่ยากลำบากสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยหรือคนที่เริ่มต้นตลาด พร้อมกับตลาดอสังหาริมทรัพย์บางพื้นที่ในแคนาดามีอัตราการขายบ้านที่ลดลง เช่น ในช่วงปี 2020-2021 มีการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน แต่ในปี 2022 กลับมีโครงการบ้านใหม่น้อยลง
.
เมื่อราคาที่อยู่อาศัยขึ้นและค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านเพิ่มขึ้น ทำให้ดัชนีความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านอยู่ในระดับที่เลวร้ายที่สุดในปี 2023 ซึ่งค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่สูงกว่า 35% ของรายได้เฉลี่ยของครัวเรือน ซึ่งเป็นระดับที่เกินกำลังของชาวแคนาดา
.
จำนวนคนในแคนาดาที่สามารถซื้อบ้านได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจุบันมีเพียง 45% ของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางเท่านั้นที่มีคอนโดเป็นของตัวเอง และเพียง 26% ที่สามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้ ลดลงจากเดิมที่เป็น 61% และ 49% ตามลำดับในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา
.
ซึ่งนอกจากราคาของการซื้อบ้านและคอนโดที่แพงขึ้นแล้ว ชาวแคนาดายังมีความยากลำบากในการหาห้องเช่าเพราะราคาเช่าก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งผู้เช่าในแคนาดาต้องจ่ายค่าเช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเดือนละ 100 ดอลลาร์
.
.
จะเห็นได้ว่า การให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์มีข้อดีทางเศรษฐกิจอย่างชัดเจน แต่การบริหารจัดการเรื่องนี้ต้องมีการศึกษาทั้งจากข้อดีของประเทศที่มีการบริหารที่ดี และเรียนรู้ปัญหาจากประเทศที่กำลังเผชิญกับวิกฤตเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบต่อเศรษฐกิจและสังคมในระยะยาว เพราะอย่างน้อย ชาวไทยก็ยังคงต้องการพื้นที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นปัจจัย 4 ที่สามารถเอื้อมถึงได้นั่นเอง
.
.
อ้างอิง
ครม. สั่ง มท. แก้กฎหมายช่วยอสังหาฯ ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้ 75% - ถือครองได้ 99 ปี : กรุงเทพธุรกิจ - https://bit.ly/3W68vNp
Dubai property market a minefield of laundering, scams, and sanctions evasion : Detained in Dubai - https://bit.ly/3W2WzMj
The Great Rebuild Seven ways to fix Canada’s housing shortage : Robert Hogue, Economics - https://bit.ly/4bqK3KU
.
.
#trend
#RealProperties
#missiontothemoon
#missiontothemoonpodcast