JLL ชี้ปี 69 อสังหาฯ ไทยต้องปรับตัว ท่ามกลางกระแส Data Center-ESG และโรงแรมแข่งขันสูง

JLL วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2568 ชี้ ดาต้าเซ็นเตอร์ และอสังหาฯ อุตสาหกรรม คือดาวเด่นการลงทุน ท่ามกลางแรงกดดันทางเศรษฐกิจ ขณะที่ภาค โรงแรม เผชิญการแข่งขันสูง นักลงทุนหันไปเน้นสินทรัพย์ที่ปรับโฉมใหม่ได้ สำหรับปี 2569 ESG-เทคโนโลยีคือหัวใจในการบริหารจัดการทรัพย์สิน ความยืดหยุ่น ปรับปรุง เปลี่ยนการใช้งานอาคารจะสร้างมูลค่า

28 พฤศจิกายน 2568 รายงานล่าสุดจากเจแอลแอล (JLL) ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี พ.ศ. 2568 เผชิญแรงกดดันทางเศรษฐกิจโลก แต่ยังคงมีการเติบโตที่แข็งแกร่งในบางภาคส่วน โดยเฉพาะดาต้าเซ็นเตอร์ที่ก้าวขึ้นเป็นสินทรัพย์ดาวเด่น และอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมที่ทำผลงานโดดเด่นต่อเนื่อง

ขณะที่ภาคโรงแรมเผชิญความท้าทายจากการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวที่ช้ากว่าคาด และการแข่งขันในภูมิภาคที่ทวีความรุนแรงขึ้น ส่วนการบริหารทรัพย์สินและการเช่าสำนักงาน เน้นหนักไปที่การบูรณาการเทคโนโลยี ESG และการยกระดับประสบการณ์ของผู้เช่าเป็นแกนหลักในการสร้างมูลค่า

ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์: ดาต้าเซ็นเตอร์ครองตำแหน่งสินทรัพย์เด่น

ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี พ.ศ. 2568 เผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม ดาต้าเซ็นเตอร์ (Data Center) ได้กลายเป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความสนใจสูงสุด จากนักลงทุน โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากความต้องการโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับเทคโนโลยี AI และการเพิ่มขึ้นของผู้ให้บริการคลาวด์ขนาดใหญ่ ความสนใจนี้มาจากนักลงทุนระดับภูมิภาคที่มองว่าประเทศไทยมีศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางดิจิทัล (Digital Hub) ทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนในระยะยาวยังคงอยู่ในระดับสูงสำหรับสินทรัพย์ประเภทนี้

กฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุนของ JLL ชี้ว่า ความต้องการในสินทรัพย์ประเภทนี้เกิดจากปัจจัยเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่เพียงวงจรระยะสั้น และทำให้นักลงทุนยังคงมองบวกต่อสินทรัพย์ประเภทนี้ สำหรับปี พ.ศ. 2569 คาดการณ์ว่า อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและคลังสินค้า จะยังคงเป็นกลุ่มที่รักษาผลการดำเนินงานที่ดีเยี่ยม

เนื่องจากความต้องการด้านโลจิสติกส์ที่ยังคงแข็งแกร่ง และการขยายตัวของผู้ผลิตในระดับภูมิภาค ปัจจัยพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงแข็งแกร่ง โดยตัวชี้วัดสำคัญ ได้แก่ อัตราพื้นที่ว่าง (Vacancy Rate) ที่ทรงตัวอยู่ในระดับต่ำที่ 11.0% ณ ไตรมาส 3/2568 และการเติบโตของการพัฒนาพื้นที่ใหม่ที่เพิ่มขึ้น 6.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา

ภาคโรงแรม: การซื้อขายชะลอตัวและนักลงทุนเน้นการคัดเลือกสินทรัพย์

ผลการดำเนินงานของโรงแรมในประเทศไทยมีการชะลอตัวตั้งแต่ช่วงเดือนมกราคม พ.ศ. 2568 แม้รัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวและการอำนวยความสะดวกด้านวีซ่า แต่การฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นไปอย่างช้ากว่าที่คาดการณ์ ประกอบกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากตลาดประเทศเพื่อนบ้าน โดยเฉพาะ เวียดนาม ซึ่งมีการถูกจับตามองอย่างใกล้ชิด ได้ส่งผลกระทบต่อทั้งอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) และราคาห้องพัก (Average Daily Rate)

นักลงทุนในตลาดโรงแรมยังคงมีความสนใจ แต่มีการคัดเลือกสินทรัพย์อย่างพิถีพิถันมากขึ้น โดยมุ่งเน้นไปที่สินทรัพย์ที่มีความแตกต่างเฉพาะตัว ทำเล และศักยภาพในการปรับปรุง (Repositioning) รวมถึงโรงแรมที่มีโอกาสในการยกระดับประสิทธิภาพการดำเนินงาน เมื่อเทียบกับปีก่อน นักลงทุนให้ความสำคัญมากขึ้นกับโปรไฟล์สินทรัพย์และโอกาสในการเพิ่มมูลค่า

พิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานบริหาร ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก บริการการลงทุนด้านโรงแรม กล่าวว่า ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดเปลี่ยนไปเมื่อเทียบกับปีก่อน นักลงทุนยังคงมองหาโอกาสแต่มีความพิถีพิถันมากขึ้น โดยทำเล โปรไฟล์สินทรัพย์ และศักยภาพในการยกระดับประสิทธิภาพล้วนเป็นปัจจัยสำคัญ สำหรับปี พ.ศ. 2569 แรงขับเคลื่อนของการท่องเที่ยว การแข่งขันในภูมิภาค และประสิทธิภาพในการบริหารจะเป็นปัจจัยกำหนดผลตอบแทนการลงทุน

ภาพรวมการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว:

ประเทศไทยมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติรวม 26.7 ล้านคน ณ สิ้นเดือนตุลาคม พ.ศ. 2568 (YTD Oct 2025) เทียบกับ 28.8 ล้านคนในงวดเดียวกันของปี พ.ศ. 2567 ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวที่ 66.9% ของระดับปี พ.ศ. 2562 (39.9 ล้านคน)

ขณะที่การฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวจากจีนอยู่ที่ 40% และญี่ปุ่นอยู่ที่ 59% ของระดับปี พ.ศ. 2562 ตลาดที่มีการฟื้นตัวเกินระดับปี 2562: นักท่องเที่ยวจากมาเลเซีย, อินเดีย, รัสเซีย, สหราชอาณาจักร และไต้หวัน มียอดเดินทางสูงกว่าระดับปี พ.ศ. 2562

ปริมาณการซื้อขายโรงแรม:

ปริมาณการซื้อขายโรงแรม (Transaction Volume) ของไทย ณ สิ้นเดือนตุลาคม พ.ศ. 2568 อยู่ที่ 22.1 พันล้านบาทซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี (พ.ศ. 2559–2568) ที่ 13.3 พันล้านบาท จำนวนรายการซื้อขายอยู่ที่ 14 รายการ ขณะที่ปี พ.ศ. 2567 มีปริมาณการซื้อขายสูงสุดในรอบ 15 ปีที่ 24.9 พันล้านบาท สำหรับปี พ.ศ. 2569 คาดการณ์ปริมาณการซื้อขายไว้ที่ 13.0 พันล้านบาท

การบริหารทรัพย์สิน: ESG และเทคโนโลยีขับเคลื่อนประสิทธิภาพ

ในด้านการบริหารจัดการอาคาร (Property Management) เทคโนโลยี ยังคงมีบทบาทสำคัญในการปรับเปลี่ยนการบริหารจัดการอาคารอย่างต่อเนื่อง ครอบคลุมตั้งแต่ระบบอัตโนมัติ เครื่องมือบำรุงรักษาแบบดิจิทัล ไปจนถึงแพลตฟอร์มเพิ่มประสิทธิภาพ ซึ่งช่วยลดต้นทุนและยกระดับคุณภาพบริการได้ คุณจักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ หัวหน้าสายงานธุรกิจบริหารอาคาร ระบุว่า การนำเทคโนโลยีมาใช้เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในอาคารที่มุ่งเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานและลดการใช้พลังงานได้ประมาณ 15–20%

ประเด็นด้าน ESG (Environmental, Social, and Governance) ได้ก้าวข้ามจากการเป็นเพียงนโยบายไปสู่มาตรฐานการปฏิบัติงานที่ต้องมีการวัดผลที่เป็นรูปธรรมในการประเมินประสิทธิภาพของอาคาร โดยเฉพาะในมิติของการใช้พลังงาน น้ำ และการบริหารจัดการตลอดวงจรชีวิตของทรัพย์สิน นอกจากนี้ ประสบการณ์ผู้เช่า (Tenant Experience) ได้กลายเป็นกลไกสำคัญในการรักษาผู้เช่าเดิม โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขันสูง ซึ่งคุณภาพบริการและความยืดหยุ่นถือเป็นตัวสร้างความแตกต่าง

การเช่าสำนักงาน: ตลาดเอื้อผู้เช่าและกระแส "Flight to Quality"

ตลาดอาคารสำนักงานปี พ.ศ. 2568 โดดเด่นด้วยการปรับพื้นที่เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพความต้องการพื้นที่สำนักงานที่รองรับการทำงานแบบไฮบริด และการย้ายสู่ตึกที่มีมาตรฐานความยั่งยืนสูง หรือที่เรียกว่า "Flight to Quality" องค์กรธุรกิจต่างให้ความสำคัญกับการออกแบบพื้นที่ที่ส่งเสริมการทำงานร่วมกัน ความคล่องตัว และสุขภาวะของพนักงาน

ธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์ หัวหน้าสายงานบริการ ตัวแทนด้านการเช่าอาคารสำนักงาน กล่าวว่า พื้นที่สำนักงานได้ยกระดับเป็นเครื่องมือทางธุรกิจที่ส่งผลต่อการดึงดูดบุคลากรและประสิทธิภาพองค์กร รวมถึงเป็นตัวแทนแบรนด์ที่สะท้อนอัตลักษณ์ด้าน ESG และ DEI (Diversity, Equity and Inclusion) ซึ่งคนเจเนอเรชัน Z ให้ความสำคัญมาก หลายองค์กรใช้โอกาสที่ตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบันมีตัวเลือกมากมายเพื่อยกระดับพื้นที่ ขณะเดียวกันก็เพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ (Space Efficiency) ขึ้น 10–30%

ภาคธุรกิจบริการด้านวิชาชีพ บริการทางการเงิน และเทคโนโลยี เป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนกิจกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานในปี พ.ศ. 2568 โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการให้บริการแบบครบวงจร (Turnkey Solutions) ของเจ้าของอาคาร ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายลงทุน (CAPEX) ของผู้เช่าสำหรับการย้ายเข้า

ความยืดหยุ่นคือกุญแจสู่ปี พ.ศ. 2569

คุณอนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา ระบุว่า ความผันผวนของตลาดและการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หลัก จะผลักดันให้นักลงทุนและผู้พัฒนาต้องวางกลยุทธ์ใหม่ และมองหาวิธีสร้างมูลค่าในปี พ.ศ. 2569
โดยการเพิ่มประสิทธิภาพทรัพย์สิน ปรับโฉมหรือปรับเปลี่ยนการใช้งานอาคาร จะมีความสำคัญมากขึ้น เพื่อรักษาการเติบโตของผลการดำเนินงาน และสร้างผลิตภัณฑ์ที่มีนวัตกรรมที่โดดเด่นและแตกต่างในตลาด

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่