ราคาประเมิน VS ราคาขายจริง เปรียบเทียบ 2 แบบราคา ก่อนซื้อ-ขายที่ดิน

หลายคนอาจได้เห็นราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ของกรมธนารักษ์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ระหว่างปี 2566-2569 โดยภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินใหม่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8%

ส่วนกรุงเทพฯ ปรับขึ้นประมาณ 3% สูงสุดยังเป็นพื้นที่ทำเลกลางเมืองแนวรถไฟฟ้า ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินแพงที่สุดเป็นถนนสีลม, เพลินจิต, วิทยุ และพระราม 1 (บริเวณหน้าสยามสแควร์ถึงถนนเพลินจิต) ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท/ตารางวา

จากการสำรวจราคาซื้อขายที่ดินของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA พบว่า ราคาประเมินราชการหรือชื่ออย่างเป็นทางการว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นแตกต่างจากราคาซื้อขายที่ดินจริงในตลาดอย่างสิ้นเชิง โดยราคาประเมินของทางราชการนั้นประเมินไว้สำหรับการเสียภาษี ส่วนราคาซื้อขายที่ดินในตลาดนั้นใช้เพื่อการซื้อ-ขายจริง

โดยทาง AREA ได้เปรียบเทียบราคาประเมินที่ดินและราคาซื้อขายที่ดิน โดยใช้ตัวอย่างจากรอบปี 2555-2569 ดังนี้

ทำเลที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการอย่างโดดเด่น ได้แก่ ทองหล่อ โดยราคาประเมินรอบล่าสุดอยู่ที่ 420,000 บาท/ตารางวา ส่วนราคาตลาดอยู่ที่ 1,100,000 บาท/ตารางวา สูงกว่ากันถึง 162% ซึ่งความแตกต่างที่สามารถเห็นได้ชัดนั้น เพราะย่านทองหล่อเป็นทำเลที่มีความคึกคักสูงมาก

รายการประกาศซื้อขายที่ดิน ในพื้นที่ทองหล่อ คล้าย ๆ กับย่านสยาม-เพลินจิตที่ราคาประเมินของทางราชการอยู่ที่ 900,000 บาท/ตารางวา ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดอยู่ที่ตารางวาละ 1,900,000 บาท ต่างกันถึง 111%

สำหรับทำเลกรุงธนบุรี จะเห็นว่าราคาประเมินกับราคาซื้อขายที่ดินในตลาดต่างกันเพียง 22% เท่านั้น โดยราคาประเมินราชการในรอบล่าสุดอยู่ที่ 450,000 บาท/ตารางวา ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 550,000 บาท/ตารางวา นั่นเป็นเพราะเป็นย่านที่ตลาดมีความคึกคักไม่มากเท่าทำเลอื่น ๆ นั่นเอง

ตารางเปรียบเทียบราคาประเมินของทางราชการ vs ราคาตลาดที่มีการซื้อ-ขายจริง

สำหรับใครที่มีที่ดินอยู่ในมือ ถามว่าทำไมเราจะต้องรู้ข้อมูลเกี่ยวกับราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดิน ทั้งนี้ก็เพื่อการป้องกันปัญหาภายหลังหากต้องมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดิน หรือมีการซื้อขายที่ดิน ผู้ขายจะสามารถตั้งราคาขายได้อย่างถูกต้อง

โดยใช้ราคาประเมินออนไลน์จากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนดค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ในขณะที่ราคาซื้อขายที่ดินในตลาดจะเป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายจริงบนที่ดินทำเลนั้น ๆ ตามข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้น

แต่เพียงแค่นั้นยังไม่พอ หากใครคิดจะตั้งราคาขายที่ดินอยู่ นอกจากราคาราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาดแล้ว ยังมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาเกี่ยวข้องอีก

ปัจจัยเหล่านี้จะเป็นปัจจัยในการประกอบการเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน และตั้งราคาขายที่ดินได้อย่างถูกต้อง เหมาะสม บนพื้นฐานราคาที่ไม่ต่ำและสูงเกินไป ซึ่งเบื้องต้นจำเป็นต้องดูจากปัจจัยเหล่านี้ประกอบกับราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ซึ่งประกอบไปด้วย

ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน

นอกจากราคาประเมินจากกรมธนารักษ์และราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ศักยภาพทำเลโดยรอบของที่ดินถือเป็นส่วนสำคัญที่มีส่วนในการเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน ยิ่งเป็นที่ดินที่สามารถปล่อยเช่าทำธุรกิจระยะยาว หรือสามารถทำเงินมหาศาลได้ แน่นอนจะต้องมีเรื่องของอัตรารายได้ระยะยาวและค่าเสียผลประโยชน์มาเกี่ยวข้อง

ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน

รูปร่างของที่ดินและขนาดก็มีส่วนในการเพิ่มมูลค่าที่ดิน โดยสามารถจำลองให้เห็นภาพง่าย ๆ ด้วยการยกตัวอย่างที่ดิน 2 แปลงที่มีขนาดเนื้อที่เท่ากัน แต่มีแปลงหนึ่งที่เป็นที่ดินเชิงลึกเข้าไปกับอีกแปลงที่เป็นที่ดินหน้ากว้างที่มีความยาว โดยทั้งสองแปลงติดถนนเหมือนกัน แปลงที่มีหน้ากว้างจะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้มากกว่าและสามารถตั้งราคาซื้อขายที่ดินให้สูงกว่าได้

รูปร่างที่ดิน การใช้ประโยชน์ ที่ดินสี่เหลี่ยมจัตุรัส สามารถใช้สอยพื้นที่ได้มากที่สุด ล้อมรั้วได้ง่าย เหมาะกับการอยู่อาศัย หรือทำธุรกิจทุกรูปแบบ และข้อจำกัดในการก่อสร้างบ้านมีน้อย ที่ดินสี่เหลี่ยมผืนผ้า เป็นรูปร่างที่ดินที่ดี หากเป็นที่ดินหน้ากว้างและติดถนนใหญ่ จะเหมาะกับการสร้างอาคารพาณิชย์ หากเป็นที่ดินหน้าแคบแต่ลึกเหมาะกับการปลูกสร้างบ้านที่ต้องการความเป็นส่วนตัว ที่ดินวงกลม ก่อสร้างถือว่าทำได้ง่าย มีพื้นที่ใช้สอยมาก ที่ดินสามเหลี่ยม เสียพื้นที่ใช้สอยตรงมุมแหลมไป ทำให้ใช้งานไม่ได้เต็มที่ และขายต่อได้ยาก

ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน

สิ่งที่มีผลต่อการตั้งราคาซื้อขายที่ดินอีกประการ ได้แก่ ข้อกฎหมายต่าง ๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองด้วย ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.ผังเมือง, พ.ร.บ.ควบคุมความสูงของอาคาร, ประกาศต่าง ๆ ของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์

ข้อจำกัดต่าง ๆ เหล่านี้เปรียบเสมือนการบังคับ และทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถใช้งานที่ดินได้ตามประสงค์อย่างเต็มที่ ราคาจึงผกผันไปตามความยืดหยุ่นของข้อกฎหมายต่าง ๆ

นอกจากราคาซื้อขายที่ดินที่ผกผันไปตามข้อมูลข้างต้นแล้ว ทั้งราคาประเมินที่มีการเปลี่ยนแปลงทุก 4 ปี หรือ ราคาซื้อขายที่ดินในตลาด ที่มีความเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลาตามสถานการณ์ของเศรษฐกิจ ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงผังเมือง กฎหมายต่าง ๆ แล้ว

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญก็คือ อารมณ์ ความรู้สึก ความต้องการของผู้ซื้อ ผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นผู้ขายร้อนเงินต้องการขายไวเลือกที่จะตั้งราคาเสนอขายที่ถูกกว่าที่ควรจะเป็น การต่อราคาของผู้ซื้อ

ดังนั้น ผู้ขายก็ต้องใจเย็นและติดตามความเคลื่อนไหวของราคาประเมินและราคาซื้อขายที่ดินในตลาดเป็นสิ่งสำคัญ รวมไปถึงข่าวด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอดเวลาด้วย เพื่อโอกาสในการตั้งราคาขายที่ดินได้อย่างเหมาะสมและถูกต้อง

สุดท้ายนี้ นอกจากการหาข้อมูลเบื้องต้น และตั้งราคาเองแล้ว ยังสามารถติดต่อฝากขายผ่านนายหน้าหรือเอเจนต์อสังหาริมทรัพย์ที่รับฝากขายที่ดินก็ได้ และควรตั้งราคาเผื่อค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ลงไปด้วย หรือ อีกหนึ่งช่องทางที่เป็นที่นิยมที่สุดก็คือการฝากขายออนไลน์ตามเว็บไซต์ ซึ่งสามารถมองหารายการประกาศขายที่ดินได้ที่นี่

ขอบคุณข้อมูลจาก AREA

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com