ส่องอสังหาฯ ปี 2568 ยังเผชิญกับดักกำลังซื้อซบ-ยอดปฎิเสธสินเชื่อพุ่ง
The Bangkok Insight
อัพเดต 28 ธ.ค. 2567 เวลา 11.40 น. • เผยแพร่ 01 ม.ค. 2568 เวลา 01.00 น. • The Bangkok Insightกูรูอสังหาฯ ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ยังเผขิญความท้าทายจากกำลังซื้อ การปฎิเสธสินเชื่อ หวังกำลังซื้อต่างชาติ-มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐดันตลาดฟื้นตัว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงไม่ฟื้นตัวตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ เนื่องจากผู้บริโภคยังคงเผชิญกับความท้าทายทางการเงินที่มีต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า แม้ภาครัฐจะออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ออกมาเพิ่มเติม แต่ก็ไม่แรงพอที่จะขับเคลื่อนการเติบโตอย่างชัดเจน
ผ่านพ้นมาถึงปี 2568 บรรดาผู้ประกอบการในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมองว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ยังต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยจากสภาพเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และอัตราการปฎิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ยังอยู่ในระดับสูง อันเป็นผลพวงจากกำลังซื้อและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในอัตราสูงเช่นกัน
ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ในปี 2567 สถาบันการเงินยังคงปฏิเสธการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ยอดสินเชื่อผ่อนชำระที่อยู่อาศัยที่ปล่อยใหม่ปี 2567 ลดลง 8% และคาดว่าจะยังคงลากยาวจนถึงปี 2568 นี้ เนื่องจาก อัตราหนี้เสีย หรือ NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินจะยังคงระมัดระวัง และเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อใหม่
เมื่อพิจารณาถึงอนาคต ภาวะเศรษฐกิจไทยน่าจะยังคงขยายตัวในอัตราต่ำอย่างที่ผ่านมาต่อไป โอกาสเดียวที่อาจดีขึ้นคือ การลงทุนจากจีนที่จะเพิ่มขึ้นในปี 2568. ภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นเล็กน้อยอาจจะทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยอย่างดีที่สุดกลับไปสู่ระดับ 1 cloหน่วยต่อปี ซึ่งก็น่าจะสอดคล้องกับ NPL ที่น่าจะกลับไปสู่ระดับ 17 % ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา
ปีแห่งการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย
ขณะที่นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด หรือ LWS บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN มองว่า แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 เป็นปีของการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ มีนัยสำคัญที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงของสภาพภูมิอากาศของโลก ที่ส่งผลต่อการอยู่อาศัยของประชากร และการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร ที่ประเทศไทยจะก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุระดับสุดยอด คือมีสัดส่วนของประชากรผู้สูงอายุ (อายุเกิน 60 ปี) เกิน 20% ของจำนวนประชากรของประเทศในปี 2573 รวมถึงความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เกิดขึ้นทั่วโลก และการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยีที่เกิดขึ้นเร็ว
จากปัจจัยต่าง ๆ ข้างต้น ส่งผลให้ปี 2568 เป็นอีกปีที่ท้าทายของทุกภาคธุรกิจในการขับเคลี่อนองค์กรให้สามารถยืนอยู่บนคลื่นของการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น รวมทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องปรับตัวพัฒนาผลิตภัณฑ์ และบริการให้ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
เปิด 3 เมกะเทรนด์สำคัญในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2568
1. การพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงสุขภาวะที่ดี (Well-Topia) ทั้งการเลือกใช้วัสดุและการออกแบบที่ดีต่อสุขภาพ รวมไปถึงการสร้างชุมชน (Community) เพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัยร่วมกันของคนทุกวัย โดยเฉพาะสำหรับผู้สูงอายุ เช่น พื้นที่สีเขียวที่เพียงพอ, สวนขนาดเล็ก (Pocket Park), พื้นที่พักผ่อนของผู้สูงวัย (Senior Playground), ใกล้แหล่งร้านค้าสะดวกต่อการเดินทาง, มี AI ช่วยตรวจสอบความปลอดภัยในเส้นทางการเดิน และมีบริการทางการแพทย์ที่รอบด้าน เป็นต้น
2. การออกแบบสำหรับคนทุกวัยเพื่อความยั่งยืนในการอยู่อาศัย (Universal Design for Sustainable living) เช่น การสร้างป่าในเมือง (Urban Forest), อาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม, แหล่งพลังงานสะอาด และกลยุทธ์การลดขยะ การเกษตรในเมือง และสวนชุมชนจะกลายเป็นที่นิยมมากขึ้น ขณะเดียวกันพื้นที่ใช้งานในแต่ละพื้นที่ต้องมีความยืดหยุ่น และหลากหลาย และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สามารถอยู่ร่วมกันได้ทั้งคนและสัตว์เลี้ยง เพื่อตอบโจทย์ Pet-Parent
3.การออกแบบโดยใช้เทคโนโลยีที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม (Technology & Environment) ต้องคำนึงถึงการออกแบบ การเลือกวัสดุ การก่อสร้าง รวมไปถึงการอยู่อาศัยที่ต้องลดปริมาณการปล่อยก๊าซเรือนกระจก รวมไปถึงการลดปริมาณขยะในทุกขั้นตอนของกระบวนการทำงาน เช่น การนำเทคโนโลยี Solar Cell มาใช้ในพื้นที่ส่วนกลาง เพื่อผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว, ติดตั้งจุด EV Charger พร้อมกับสนับสนุนการมีสิ่งแวดล้อมที่ดีกับการมีจุดคัดแยกขยะ
สำหรับ 3 เมกะเทรนด์ ดังกล่าว เริ่มเกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี 2567 และจะมีความชัดเจนมากขึ้นในปี 2568 ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในหลายมิติ ทั้งในระดับโลกและระดับประเทศ
บ้านแฝด บ้านเดี่ยว 7-15 ล้านแนวโน้มโตดี
ขณะที่สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์ว่า การปรับลดอัตราดอกเบี้ยระหว่าง 0.5% - 0.75% ในปี 2568 จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภคได้ โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลางและล่างที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนสูงในช่วงก่อนหน้า การปรับตัวของภาคบริการ ที่คาดว่าจะขยายตัวมากขึ้นในปี 2568 จะช่วยสร้างรายได้และกระตุ้นการบริโภคในวงกว้าง ส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาฯ ที่เชื่อมโยงกับภาคบริการในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ และแหล่งท่องเที่ยว
อย่างไรก็ตาม การพัฒนาบ้านเดี่ยวในราคาสูงกว่า 20 ล้านบาทอาจเผชิญภาวะอิ่มตัว แต่โครงการบ้านเดี่ยวในราคากลางราคา 7-15 ล้านบาท จะยังคงเป็นตลาดที่น่าลงทุน ส่วนทาวน์เฮ้าส์ กลุ่มระดับราคากลาง-ล่าง ยังคงต้องเฝ้าระวัง จากปัญหารายได้ยังปรับไม่ทันกับราคาทาวน์เฮ้าส์ที่ปรับตัวสูงขึ้น และภาระหนี้ของกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคานี้ยังอยู่ในระดับสูง ส่วนบ้านแฝดยังสามารถพัฒนาได้ และมีแนวโน้มเติบโตขึ้น
โอกาสของการพัฒนาโครงการคอนโดฯระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีการแข่งขันสูงและกำลังซื้อที่จำกัด น่าจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องในปี 2568 หากไม่มีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ
สิ่งที่น่าจับตาคือ การซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจีนและรัสเซีย จะยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญในการขับเคลื่อนตลาดคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา การพัฒนาของระบบโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โครงการรถไฟฟ้าและสนามบินจะช่วยกระตุ้นการลงทุนในกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นความยั่งยืน เช่น บ้านประหยัดพลังงาน ระบบกรองอากาศเพื่อลดมลพิษในการอยู่อาศัย การใช้วัสดุรักษ์โลก ที่ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก ฯลฯ จะเริ่มเป็นที่ต้องการมากขึ้นในปี 2568 เนื่องจากผู้บริโภคหันมาให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตและสุขภาพมากขึ้น การพัฒนาบ้านที่เน้นเทคโนโลยีสีเขียว (Green Tech) จะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถแข่งขันในตลาดได้
ตลาดอสังหาฯ ปี 68 ยังคงเผชิญความท้าทายอีกครั้ง
ด้าน ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2568 รวบรวมข้อมูลเชิงวิเคราะห์และสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 พร้อมทั้งคาดการณ์แนวโน้มการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ไว้อย่างน่าสนใจ
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ คาดการณ์ว่า ปัจจัยที่ต้องจับตามองและจะมีผลกับการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ยังคงเป็นความท้าทายที่มาจากความไม่พร้อมทางด้านการเงินของผู้บริโภคเป็นหลัก อันเป็นผลต่อเนื่องมาจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้เกิดการฟื้นตัวของเศรษฐกิจแบบรูปตัว K (K-Shaped Recovery) ซึ่งเป็นการฟื้นตัวเป็นแบบไม่เท่าเทียม โดยมีทั้งกลุ่มที่ฟื้นตัวได้ดีอย่างผู้บริโภคระดับบนซึ่งผลักดันให้ตลาดบ้านหรูยังคงเติบโต และกลุ่มที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างผู้บริโภคระดับล่าง-กลางที่ยังคงขาดสภาพคล่องทางการเงิน เมื่อยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงผ่านการอนุมัติจากธนาคารได้ยาก
จากผลสำรวจ Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่าแม้ว่าผู้บริโภคยังคงต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ยอมรับว่าอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้านนั้นมาจากหน้าที่การงานที่ไม่มั่นคง (56%) และประวัติหนี้เสียในเครดิตบูโร (41%) ซึ่งถือเป็นความท้าทายที่สะสมเป็นเวลานานจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ และจะยังคงอยู่ในปี 2568 ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงทรงตัว
หวังมาตรการอสังหาฯ ตรงจุด กระตุ้นตลาดฟื้นแรง
อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 คาดว่า เศรษฐกิจจะขยายตัว 2.8-3% จากภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตเพิ่มขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง ปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นสัญญาณบวกที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและดึงดูดให้เกิดความเชื่อมั่นในการใช้จ่าย ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวตามไปด้วย
นอกจากนี้ ปัจจัยที่จะมีบทบาทสำคัญในการกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปี 2568 คือมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐที่ตอบโจทย์ได้ตรงจุด ซึ่งควรเป็นความร่วมมือระหว่างภาครัฐและสถาบันทางการเงินเพื่อจัดสรรมาตรการที่เหมาะสมกับสภาพตลาดในปัจจุบัน
นอกจากนี้ ภาครัฐควรพิจารณาจัดสรรมาตรการบรรเทาภาระหนี้ที่จำเป็นต่อการดำเนินชีวิตให้กับผู้บริโภค เพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินและแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงให้ขยายตัวช้าลง ซึ่งหากผู้บริโภคได้รับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ตรงจุดและตอบโจทย์ทางการเงินเข้ามาช่วยสนับสนุนการซื้อบ้านในช่วงที่เศรษฐกิจกำลังฟื้นตัว คาดว่าจะเป็นอีกฟันเฟืองสำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาเติบโตได้อีกครั้ง
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ส่องกำไร 12 หุ้นอสังหาฯ ไตรมาส 3 ปีนี้
- โอกาสอสังหาฯ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ฝั่งตะวันออกคอนโดฯ ขึ้นพรึ่บ
- รถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก ทำเลทองใหม่พัฒนาบ้าน-คอนโดฯ
ติดตามเราได้ที่