ปีแรกทำได้ 25 ล้าน Visits ร้านค้าเต็ม 98% แล้ว ‘เซ็นทรัล พาร์ค’ จะโตต่ออีก 10% จากไหน

ศูนย์การค้าเปิดใหม่มักถูกวัดผลปีแรกด้วยคำถามสองข้อ คือเติมร้านค้าได้เต็มหรือยัง และมีคนเดินมากพอไหม

ประเด็นสำคัญ

• นักท่องเที่ยวคิดเป็นเกือบครึ่งของคนที่เดินเข้ามา และยังมีที่ให้โตอีก
• เมื่อพื้นที่เต็ม ความใหม่จึงต้องมาจากการหมุนเวียน
• ทราฟฟิกปีหน้าฝากไว้กับออฟฟิศ คอนโด และทางเชื่อม MRT
• คาแรกเตอร์ที่แยกกันชัดกับ centralwOrld

‘ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พาร์ค’ ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ตอบทั้งสองข้อไปแล้วในรอบ 12 เดือนแรก ด้วยยอดผู้เข้าใช้บริการ 25 ล้าน Visits ซึ่งกว่า 10 ล้าน Visits มาจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ พื้นที่ร้านค้าถูกเช่าเต็ม 98% และทราฟฟิกรายวันอยู่ที่ 65,000-75,000 Visits ต่อวัน จนขึ้นไปอยู่ในกลุ่มศูนย์การค้าอันดับต้นของเครือ ร่วมกับ centralwOrld ที่ยังครองอันดับ 1 ด้านจำนวนผู้เข้าใช้บริการ

คำถามที่ยากกว่าจึงอยู่ที่ปีถัดไป เพราะเมื่อพื้นที่ร้านค้าถาวรเต็มความจุแล้ว เป้าทราฟฟิกที่ตั้งไว้ว่าจะโตอีก 10% ต้องหาที่มาจากทางอื่น

คุณายุธ เดชอุดม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสินทรัพย์ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัล พาร์ค บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) วางคำตอบนั้นไว้ภายใต้แนวคิด ‘Bangkok’s World Stage’ ซึ่งเขาให้นิยามว่าเป็น ‘พื้นที่ที่เปิดรับสิ่งใหม่จากทั่วโลก’ และเปิดโอกาสให้โลกได้เห็นความคิดสร้างสรรค์กับศักยภาพของกรุงเทพฯ ผ่านผู้คน แบรนด์ ศิลปะ และวัฒนธรรม

นักท่องเที่ยวคิดเป็นเกือบครึ่งของคนที่เดินเข้ามา และยังมีที่ให้โตอีก

ตัวเลข 10 ล้าน Visits จากนักท่องเที่ยวต่างชาติในปีแรก คิดเป็นสัดส่วนราว 40% ของทราฟฟิกทั้งหมด และเป็นจุดที่ศูนย์การค้ามองว่ายังขยายได้อีกมาก เหตุผลคือยังมีนักท่องเที่ยวอีกจำนวนมากที่เพิ่งเริ่มรู้จักโครงการ หรือยังไม่รู้จักเลย

กลุ่มนักท่องเที่ยวห้าอันดับแรกที่เข้ามาใช้บริการ ประกอบด้วยฮ่องกงเป็นอันดับ 1 ตามด้วยจีน สิงคโปร์ สหรัฐอเมริกา และเนเธอร์แลนด์ ซึ่งเป็นส่วนผสมที่คาบเกี่ยวทั้งตลาดระยะใกล้ในเอเชียและตลาดระยะไกลฝั่งตะวันตก

ประเด็นที่เซ็นทรัลพัฒนามองว่าไม่ใช่ปัญหาคือการแย่งลูกค้ากันเองระหว่างคนไทยกับต่างชาติ เพราะผู้ใช้บริการทั้งสองกลุ่มในพื้นที่นี้มีรสนิยมร่วมกันในเรื่องไลฟ์สไตล์ ดีไซน์ ศิลปะ และวัฒนธรรม การเพิ่มสัดส่วนกลุ่มหนึ่งจึงไม่ได้เบียดอีกกลุ่มออกไป และยังเปิดทางให้เกิดบทสนทนาและความร่วมมือใหม่ภายในโครงการ

ทิศทางการทำตลาดในปีที่สองถูกแบ่งเป็นสามเสา ได้แก่ Global Firsts ที่ดึงการเปิดตัวสิ่งใหม่จากแบรนด์ระดับโลกมาลงที่นี่, Global Culture ที่เปิดพื้นที่ให้ศิลปะ ดนตรี และการออกแบบจากทั่วโลกมาเจอกับความคิดสร้างสรรค์ของกรุงเทพฯ และ Global Audience ที่ขยายการรับรู้ผ่านครีเอเตอร์และพันธมิตรในต่างประเทศ

เมื่อพื้นที่เต็ม ความใหม่จึงต้องมาจากการหมุนเวียน

ปัจจุบันเซ็นทรัล พาร์ค มีร้านค้าราว 250 แบรนด์ โดยกลุ่มอาหารและเครื่องดื่มกินสัดส่วนเกือบครึ่งหนึ่งของทั้งหมด ซึ่งเป็นการจัดสัดส่วนที่เน้นความหลากหลายมากกว่าขนาดของแต่ละร้าน โดยมี Parkside Market เป็นพื้นที่ที่รวมร้านระดับมิชลินไกด์ไว้มากที่สุด และปีที่สองยังมีแผนดึงร้านในกลุ่มนี้เข้ามาเติมอีก

ฝั่งแบรนด์ที่ใช้ดึงคนเข้าศูนย์เน้นความเป็นรายแรกในไทยเป็นหลัก ทั้ง Blue Bottle Coffee สาขาแรกในประเทศไทย และ ZARA Duplex Concept Store ซึ่งเป็นรูปแบบร้านใหม่ล่าสุดของแบรนด์ในรอบกว่า 10 ปี รวมถึงแบรนด์อื่นในเครือ Inditex, Onitsuka Tiger x Norimaki, Sunnies World และ icebreaker ขณะที่แบรนด์หลักอย่าง Uniqlo เข้ามาเปิดให้บริการเรียบร้อยแล้ว

เมื่อร้านค้าถาวรเต็มความจุ เครื่องมือที่เหลือคือพื้นที่ที่ออกแบบไว้ให้หมุนเวียนโดยเฉพาะ ทั้ง Pop-up Space, Event Space และ Showcase ซึ่งสลับแบรนด์ใหม่เข้ามาทุกราว 3 เดือน

เกณฑ์การคัดเลือกยังยึดสามอย่างเหมือนเดิม คือเป็นแบรนด์ที่ได้รับความนิยม เป็นรายแรกในไทย หรือเป็นคอนเซ็ปต์ใหม่ระดับโลกที่เข้ากับคาแรกเตอร์ของศูนย์ โดยแบรนด์ที่ได้รับผลตอบรับดีจะถูกต่อสัญญาระยะยาว ส่วนแบรนด์ที่ไม่เป็นไปตามเป้าจะถูกสลับออกเพื่อนำรายใหม่เข้ามาแทน

ทราฟฟิกปีหน้าฝากไว้กับออฟฟิศ คอนโด และทางเชื่อม MRT

แรงหนุนอีกก้อนที่เซ็นทรัลพัฒนามองไว้มาจากองค์ประกอบอื่นในโครงการที่ยังทยอยเติมคนเข้ามา ซึ่งเป็นหัวใจของโมเดล Fully Integrated Mixed-Use Ecosystem ที่ประกอบด้วยศูนย์การค้า ออฟฟิศ โรงแรม และที่พักอาศัยในพื้นที่เดียวกัน

ฝั่งออฟฟิศ Central Park Offices มีอัตราการเช่าพื้นที่แล้วกว่า 80% โดยมีผู้เช่าอย่าง Deutsche Bank, adidas, Bayer, GSK, Mitsubishi Corporation และสถานเอกอัครราชทูตเนเธอร์แลนด์ ส่วน The Residences at Dusit Central Park มียอดขายแล้ว 96% และโรงแรม Dusit Thani Bangkok ได้รับ Michelin Key ตั้งแต่ปีแรกที่เปิดให้บริการ

เมื่อทั้งสองส่วนเข้าอยู่เต็มจำนวน พนักงานออฟฟิศและผู้อยู่อาศัยจะกลายเป็นทราฟฟิกประจำวันทำการที่ศูนย์การค้าไม่ต้องออกแรงดึงเป็นครั้งคราว ซึ่งเป็นฐานที่ต่างจากทราฟฟิกที่มาจากอีเวนต์

อีกองค์ประกอบคือ Roof Park สวนลอยฟ้าขนาดกว่า 7 ไร่ที่เชื่อมกับสวนลุมพินี ซึ่งถูกวางให้เป็นจุดขายหลักที่ทำให้ศูนย์การค้าเข้าไปอยู่ในกิจวัตรของคนเมือง ตั้งแต่การออกกำลังกายตอนเช้าไปจนถึงการนัดพบช่วงค่ำ

ส่วนทางเชื่อมใต้ดินเข้าสถานี MRT ซึ่งเดิมมีแผนแล้วเสร็จภายในปีนี้ ถูกปรับกำหนดเปิดให้บริการออกไปเป็นช่วงปลายไตรมาส 1 ถึงต้นไตรมาส 2 ของปีหน้า โดยเซ็นทรัลพัฒนาให้เหตุผลว่าต้องการควบคุมมาตรฐานทั้งงานออกแบบและความปลอดภัยให้ได้ตามที่ตั้งไว้

คาแรกเตอร์ที่แยกกันชัดกับ centralwOrld

การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่สองแห่งของเครือเดียวกันอยู่ใจกลางเมือง ทำให้การวางตำแหน่งให้ต่างกันเป็นเรื่องที่เลี่ยงไม่ได้ centralwOrld ถูกวางเป็นจุดหมายของการช้อปปิ้งที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และรองรับกลุ่มเป้าหมายหลากหลายด้วยความครบของแบรนด์

ส่วนเซ็นทรัล พาร์ค ถูกวางเป็นแลนด์มาร์กไลฟ์สไตล์เมืองสำหรับคนรุ่นใหม่ ที่ใช้ชีวิตแบบ Day-to-Night ตั้งแต่วิ่งออกกำลังกายที่สวนลุมพินีตอนเช้า แวะกินอาหารเช้า นัดเจอเพื่อน ไปจนถึงสังสรรค์ที่บาร์ตอนกลางคืน

คาแรกเตอร์นี้ถูกทำให้เห็นผ่านงานออกแบบที่ดึงบุคลิกของย่านสีลม พระราม 4 และสวนลุมพินีเข้ามาเป็นส่วนหนึ่ง รวมถึงรูฟท็อปบาร์อย่าง ÆTHER และ THE NORM บนอาคารสำนักงาน ซึ่ง Time Out Bangkok จัดให้อยู่อันดับ 1 และ 2 ขณะที่ THE NORM ได้เข้ารอบสุดท้ายของ World Architecture Festival 2026

นอกจากงานออกแบบ ศูนย์การค้ายังใช้วิธีดึงวัฒนธรรมของย่านมาเป็นวัตถุดิบในการจัดกิจกรรม เช่น Neighborhood Soul ที่จับคู่ร้านในตำนานของย่านกับร้านรุ่นใหม่ในศูนย์ การนำสงกรานต์สีลมมาตีความใหม่ และแคมเปญ People of Central Park ที่ร่วมกับศิลปิน Monsieur Poppi ถ่ายทอดความหลากหลายของผู้คนผ่าน 24 คาแรกเตอร์

มุมมองที่อยู่เบื้องหลังแนวทางนี้คือการที่ไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่มซึ่งเคยเป็นเพียงส่วนเล็กของตลาด ขยายวงกว้างขึ้นจนกลายเป็นองค์ประกอบสำคัญในการสร้างคอมมูนิตี้ของศูนย์การค้ายุคใหม่

คุณายุธระบุว่าเป้าหมายจากนี้คือการทำให้กรุงเทพฯ เป็นส่วนหนึ่งของบทสนทนาระดับโลก และทำให้เซ็นทรัล พาร์ค เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่คนทั่วโลกนึกถึงเมื่อคิดถึงกรุงเทพฯ