อวสานเก็งกำไรคอนโด ตลาด“ซื้อมาขายไป” หดเหลือ 20% กลุ่ม Real Demand รักสุขภาพขึ้นแท่นกำลังซื้อหลัก
แสนสิริ ชี้กลุ่มเก็งกำไรคอนโดหดเหลือ 20% ดัน Real Demand ขึ้นแท่นกำลังซื้อหลัก ตลาดภูเก็ตยังโตสวนกระแส เมิน Inventory ค้างสะสม เจาะดีมานด์จริงรอบสถานศึกษาและ CBD กวาดอัตราปิดการขายสูงแม้ Walk-in น้อยลง ชูเทรนด์ Well-being ดึงนวัตกรรมสุขภาพ ป้องกันมลพิษ พร้อมระบบประหยัดพลังงานลดค่าส่วนกลางยาว
25 สิงหาคม 2569 - นายองอาจ สุวรรณกุล รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI เปิดเผยถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของพฤติกรรมผู้บริโภคในตลาดคอนโดมิเนียมยุคหลังโควิด-19 ที่ส่งผลให้กลยุทธ์การทำตลาดแบบเดิมต้องเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
จุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันคือ “การหายไป” ของกลุ่มนักลงทุนเก็งกำไรระยะสั้น หรือกลุ่มที่ซื้อใบจองเพื่อนำมาขายต่อในระยะเวลาอันรวดเร็ว ซึ่งในอดีตกลุ่มนี้เคยมีสัดส่วนสูงถึง 40% ไปจนถึง 60% ของพอร์ตโฟลิโอผู้ซื้อทั้งหมด
“ในยุคปัจจุบันและอนาคต พฤติกรรมการซื้อเพื่อเก็งกำไรระยะสั้นเช่นนั้นแทบไม่มีอีกแล้ว กลุ่มผู้ซื้อในตลาดเวลานี้ได้เปลี่ยนผ่านเข้าสู่กลุ่มที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือลงทุนระยะยาว (Long-term Investor) และกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) เป็นหลัก โดยสัดส่วนของผู้ซื้อกลุ่มลงทุนระยะยาวนี้จะเหลืออยู่เพียงประมาณ 20% เท่านั้น ส่วนที่เหลืออีกกว่า 80% เป็นกลุ่มที่ต้องการอยู่อาศัยเองจริงๆ ยกเว้นเพียงบางพื้นที่ท่องเที่ยวเฉพาะอย่างเช่น จังหวัดภูเก็ต ที่กลุ่มผู้ซื้อยังคงได้รับการขับเคลื่อนจากดีมานด์ต่างชาติรายใหม่ๆ หมุนเวียนเข้ามาอย่างต่อเนื่อง จนทำให้สัดส่วนการลงทุนและการซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าวยังคงสูงถึง 80%” นายองอาจ ระบุ
เจาะดีมานด์จริง เลิกกลัวตัวเลข Inventory ค้างตลาด ชูธง “แคมปัส-CBD”
เมื่อผู้ซื้อเปลี่ยนเป็นกลุ่ม Real Demand แสนสิริจึงปรับวิธีคิดในการมองตลาดใหม่ โดยนายองอาจระบุว่า ตนไม่ต้องการให้ทุกคนตื่นตระหนกกับสถิติตัวเลขรวมของ Inventory คอนโดมิเนียมค้างตลาดที่มักถูกหยิบยกขึ้นมาพูดว่ามีจำนวนหลักหลายหมื่นยูนิต เนื่องจากหากลงลึกในรายละเอียด จะพบว่าสินค้าค้างตลาดเหล่านั้นส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่ค้างสะสมมานานเกินกว่า 5 ปีขึ้นไป และไม่มีความเคลื่อนไหวใดๆ ซึ่งมักเกิดจากตัวตึกที่เก่าลงหรือเป็นแบรนด์ที่ไม่ได้รับความเชื่อถือจากผู้บริโภค
“สิ่งที่เราทำคือหยุดสนใจตัวเลขที่ค้างนิ่งเหล่านั้น แล้วหันมาโฟกัสในจุดที่ยังมีดีมานด์จริงและมีอัตราการดูดซับที่ดี โดยเฉพาะสองทำเลทองอย่าง กลุ่มคอนโดมิเนียมรอบสถานศึกษา (Campus Condo) และทำเลใจกลางเมือง (CBD กรุงเทพฯ) ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่สุขุมวิทชั้นใน ชั้นกลาง ชั้นนอก ลากยาวไปจนถึงโซนรัชดาภิเษกและลาดพร้าว ซึ่งพื้นที่เหล่านี้ยังมีดีมานด์คุณภาพรองรับอยู่อย่างหนาแน่น”
Walk-in น้อยลง แต่ยอดขายไม่ตก ชู “Quality Walk” อัตราปิดการขายดีขึ้น
จากการที่กลุ่มผู้เก็งกำไรหายไปจากตลาด ส่งผลให้ปริมาณผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการในรูปแบบ Walk-in โดยทั่วไปอาจมีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ทว่าข้อมูลที่น่าสนใจของแสนสิริระบุว่า ยอดขายและการรับรู้รายได้ของบริษัทยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและสม่ำเสมอ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคที่เดินเข้ามาดูโครงการในปัจจุบันเป็นกลุ่มที่มีคุณภาพอย่างแท้จริง
“แม้ว่าตัวเลขยอดการ Walk-in เข้ามาดูโครงการอาจจะดูลดลงในบางช่วง แต่เมื่อพิจารณาในแง่อัตราความสำเร็จในการปิดการขาย กลับพบว่ามีประสิทธิภาพสูงขึ้นอย่างชัดเจน เพราะผู้ที่เข้ามาเดินชมโครงการในทุกวันนี้คือกลุ่ม Real Demand ที่มีความตั้งใจและมีกำลังซื้อพร้อมที่จะตัดสินใจทันทีหากพบโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ ซึ่งหน้าที่ของแสนสิริคือการใช้ข้อมูลในเชิงลึก และการทำตัวเลขแบบยืดหยุ่นรายวันและรายสัปดาห์ (Daily & Weekly Tracking) มาวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้ากลุ่มนี้อย่างละเอียด เพื่อปิดจุดอ่อนและส่งมอบสิ่งที่ลูกค้าต้องการได้อย่างตรงจุดและรวดเร็วที่สุด”
เทรนด์ Well-being เมื่อบ้านต้องเป็น “Safe Zone” ปราศจากมลพิษภายนอก
นอกเหนือจากเรื่องของทำเลและราคาแล้ว พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ยังให้ความสำคัญกับเรื่องของสุขภาวะและการใช้ชีวิตที่มีคุณภาพเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมองว่า “บ้าน” และ “คอนโดมิเนียม” ต้องทำหน้าที่เป็นพื้นที่ปลอดภัยที่ช่วยคัดกรองความตึงเครียดและมลภาวะภายนอกออกไป
แสนสิริจึงได้นำแนวคิดด้านสุขภาพและความปลอดภัยมารวมเข้ากับการออกแบบที่อยู่อาศัยในเชิงรุก โดยให้ความสำคัญตั้งแต่ระบบการจัดการน้ำสะอาด ระบบควบคุมและกรองอากาศบริสุทธิ์ภายในอาคารที่มีเครื่องมือวัดค่าความปลอดภัยอย่างชัดเจนและจับต้องได้ ตลอดจนการเป็นพันธมิตรร่วมกับสถาบันทางการแพทย์ชั้นนำเพื่อจัดสรรอุปกรณ์ส่งเสริมสุขภาพและดูแลด้านความปลอดภัยเชิงรุกให้กับลูกบ้าน
นอกจากนี้ การออกแบบคอนโดมิเนียมยุคใหม่ของแสนสิริยังผสานแนวคิดการประหยัดพลังงานและการนำวัสดุรีไซเคิลมาใช้งานซึ่งนายองอาจระบุว่า นี่เป็นกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและค่าส่วนกลางให้กับลูกบ้านในระยะยาว ช่วยลดความกังวลเรื่องรายจ่ายและรักษามูลค่าของทรัพย์สินให้ยังคงดูใหม่อยู่เสมอ ซึ่งถือเป็นมิติสำคัญของ Well-being ในการอยู่อาศัยที่แสนสิริตั้งใจมอบให้แก่ผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน