อย่าหาทำ ลงทุนแบบนี้ เสี่ยงผิดกฎหมายเช่าคอนโด

          การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ ยังคงเป็นแหล่งรายได้ที่ดีของผู้ที่ลงทุนในด้านที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดกลางกรุงที่จะได้รับความนิยมเช่าจากคนวัยทำงาน, นักเรียน-นักศึกษา หรือครอบครัวที่ยังคงต้องการใช้ชีวิตแบบคนกรุง ทำให้การเดินทางสะดวกและมีสาธารณูปโภคครบครัน แต่ใช่ว่าการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านั้นจะเป็นเรื่องที่ทำได้ง่าย เพราะมีเรื่องของกฎหมายครอบคลุมอยู่ ดังนั้นถ้าคุณต้องการลงทุนให้เช่าคอนโดมิเนียม เพื่อเก็บเป็นเงินกำไรในอนาคต ควรเรียนรู้ว่าการลงทุนแบบใดที่ถือว่าเสี่ยงผิดกฎหมายเช่าคอนโด เพื่อที่คุณจะได้ไม่โดนดำเนินคดีที่อาจจะต้องเสียเงินค่าปรับมหาศาลเลยทีเดียว

ลงทุนให้เช่าคอนโดอย่างไร? ที่ถือว่าเสี่ยงผิดกฎหมาย

          สำหรับผู้ที่กำลังมีความคิดจะปล่อยให้เช่าคอนโด หรือการลงทุนซื้อห้องคอนโดใจกลางกรุงเพื่อการปล่อยเช่าโดยเฉพาะ คุณควรเรียนรู้เรื่องของกฎหมายเช่าคอนโดให้ดี เพื่อที่คุณจะได้ไม่พลาดทำผิดจนอาจจะพาให้คุณต้องถูกดำเนินคดีที่เสียทั้งเวลาและเงินในการสู้คดี ดังนั้นลองมาดูว่าการลงทุนให้เช่าคอนโดแบบใดที่ถือว่าเสี่ยงผิดกฎหมาย ดังนี้

1. การปล่อยเช่ารายวันและรายสัปดาห์

          การปล่อยเช่ารายวันและรายสัปดาห์จะไม่สามารถทำได้ภายในคอนโดมิเนียมโดยปกติอยู่แล้ว เพราะตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นคอนโดมิเนียมจะมาในรูปแบบของการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ถ้าต้องการปล่อยเช่าแบบรายวันหรือรายสัปดาห์จะต้องถูกจดทะเบียนให้เป็นโรงแรม เพื่อการเสียภาษีอย่างถูกต้อง นอกจากนี้การปล่อยเช่าทั้งแบบรายวันและรายสัปดาห์จะต้องถูกควบคุม ดูแลจากผู้ที่เป็นเจ้าของห้องพัก เพื่อทำให้เกิดความถูกต้องในหลากหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นด้านความสงบ, ความปลอดภัย และการสาธารณสุข

          ซึ่งคอนโดจะมาในแบบของการอยู่อาศัยเป็นหลัก ดังนั้นถ้ามีการปล่อยให้เช่าในแบบรายวันหรือรายสัปดาห์ อาจจะก่อให้เกิดความวุ่นวายหรือการรบกวนต่อเพื่อนบ้านได้ ทั้งยังทำให้เพื่อนบ้านรู้สึกถึงความไม่ปลอดภัย นอกจากนี้ยังอาจจะผิดกฎของทางนิติบุคคลอีกด้วย ซึ่งในเรื่องนี้ถ้าคุณต้องการที่จะปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวันและรายสัปดาห์จริง ๆ ต้องศึกษาเรื่องของกฎระเบียบและกฎหมายเช่าคอนโด ที่อนุญาตให้เปิดเช่าได้เพียงแค่ไม่กี่ห้องเท่านั้น ส่วนคุณเองจะต้องดำเนินการเรื่องเอกสาร การพูดคุยตกลงกับทางนิติบุคคลให้เรียบร้อยก่อนเท่านั้น จึงจะสามารถเริ่มการปล่อยเช่าได้

2. จำนวนห้องและคนเข้าพักต้องเหมาะสม

          ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน, รายสัปดาห์ หรือรายเดือน ถ้าต้องการให้เป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายเช่าคอนโด ควรปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัดในเรื่องของจำนวนห้องและผู้เข้าพักที่จะต้องเหมาะสมกัน โดยการปล่อยเช่าคอนโดระยะสั้นจะต้องไม่เกินไปกว่า 4 ห้อง ต่อ 1 อาคาร และผู้เข้าพักรวมทุกห้องที่ปล่อยเช่าจะต้องไม่เกิน 20 คน ดังนั้นกฎในเรื่องนี้จึงต้องจำให้แม่น เมื่อปล่อยเช่าจะต้องคุยกับผู้เข้าพักให้เรียบร้อย เพื่อให้ทำตามเงื่อนไขอย่างตรงไปตรงมา ไม่เช่นนั้นคุณอาจถูกแจ้งความดำเนินคดีได้

3. สัญญาเช่าต้องเป็นไปตามกฎหมาย

          การทำสัญญาเช่าในแต่ละครั้งจะต้องชอบด้วยกฎหมายเช่าคอนโด ซึ่งสัญญาการเช่าคอนโดมิเนียมทั้งแบบรายวัน, รายสัปดาห์ และรายเดือน รวมไปถึงรายปีจะต้องมีสัญญาของผู้ให้เช่าและผู้เช่าที่เซ็นชื่อร่วมกันอย่างชัดเจน โดยที่ภายในสัญญานั้นจะต้องเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่าย มีการรับผิดชอบในเรื่องของส่วนกลางและความเสียหายด้านต่าง ๆ ร่วมกัน เพื่อไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อน รำคาญแก่ผู้อยู่อาศัยคนอื่น ๆ แต่สัญญานี้จะต้องเป็นไปโดยชอบและมีความยุติธรรม ไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้ผลประโยชน์มากเกินไป พร้อมการระบุจำนวนผู้เข้าพักภายในห้องอย่างชัดเจน เมื่อพบว่าผู้เข้าพักสร้างความเดือดร้อนหรือผิดกฎ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของเสียงดังและการกระทำใด ๆ ที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยคนอื่นรู้สึกรำคาญใจ เจ้าของห้องพักต้องจัดการให้รวดเร็วที่สุด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในด้านกฎหมายเช่าคอนโดต่อไป

          อีกเรื่องที่สำคัญในการเขียนสัญญา คือ ข้อห้ามที่ไม่ควรถูกกำหนดไว้ เช่น

• การเก็บค่าเช่าล่วงหน้ารวมเงินประกันใด ๆ เกินเวลา 3 เดือน ของค่าเช่าต่อเดือน
• การเปลี่ยนแปลงค่าเช่าและอัตราการจ่ายก่อนจะหมดสัญญา
• การเก็บค่าน้ำและค่าไฟที่เกินกว่าความเป็นจริง
• เมื่อผู้เช่าละเลยไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าจะไม่มีสิทธิ์ไปทำการบุกรุก ขนของ ย้ายของ หรือเข้าล็อคบ้านของผู้เช่า
• ถ้าผู้เช่าไม่ได้ทำผิดสัญญาใด ๆ ตามที่ตกลงกันไว้ ผู้ให้เช่าจะไม่สามารถยกเลิกสัญญาในการเช่าได้ แต่จะสามารถส่งหนังสือเพื่อแจ้งเตือนล่วงหน้า 30 วันได้
• กรณีที่เกิดความเสียหายใด ๆ ไม่ว่าจะเป็นเหตุสุดวิสัยหรือความเสื่อมตามระยะเวลา ห้ามระบุเรื่องการหักเงินค่ามัดจำหรือการเก็บเงินเพิ่มแต่อย่างใด

          ซึ่งเรื่องเหล่านี้เป็นข้อห้ามที่คุณจะไม่สามารถเขียนกำหนดลงไปในสัญญาได้ แต่อาจจะเปลี่ยนเป็นการทำข้อตกลงของผู้ให้เช่าและผู้เช่าที่แยกออกมาต่างหาก นอกจากนี้เรื่องของการชำระค่าเช่าเกินเวลา ถ้ามีการคิดค่าปรับจะต้องเป็นไปตามกฎหมาย สำหรับเรื่องของภาษีเมื่อผู้ให้เช่าทำสัญญากับผู้เช่าเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ไม่ว่าจะเป็นรายวัน รายสัปดาห์ หรือรายเดือนจะต้องมีการเสียภาษีอย่างถูกต้องตามกฎหมายเช่าคอนโด

          เมื่อมีการปล่อยเช่าแล้วคุณจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในหมวดพาณิชยกรรม เนื่องมาจากการซื้อคอนโดของคุณไม่ใช่การอยู่อาศัยเอง แต่เป็นการปล่อยเช่า จึงเกิดเป็นรายได้ที่ชัดเจน โดยภาษีประเภทนี้จะเสียเป็นรายปีอยู่ที่ 0.30 เปอร์เซ็นต์ เช่น ถ้าคุณปล่อยให้เช่าห้องราคา 1 ล้านบาท นำมาคูณกับ 0.30 เปอร์เซ็นต์ เท่ากับจำนวนเงิน 3,000 บาท  นอกจากนี้ยังมีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือ ภ.ง.ด 90 ที่คุณจะต้องยื่นอย่างชัดเจนและจ่ายตามจำนวนที่กรมสรรพากรได้ระบุมา

          โดยมีการให้เลือกหักจ่าย 2 รูปแบบ คือ หักเหมาจ่าย 30% สามารถลดหย่อนภาษีได้ 30% และการหักตามจริงที่จะต้องมีการเตรียมข้อมูลกับเอกสารต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับรายได้ เพื่อยืนยันให้ครบถ้วน จากนั้นจะมีการคำนวณอีกครั้ง เพื่อทำให้เห็นถึงค่าภาษีที่ต้องจ่ายไปอย่างชัดเจน สำหรับรูปแบบการหักตามจริงจะสามารถนำค่าใช้จ่ายบางส่วนที่จ่ายจริง มาลดหย่อนได้ ซึ่งจะจ่ายน้อยกว่าแบบหักเหมาจ่าย 30% เพียงแต่จะต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน

4. การเช่าของชาวต่างชาติ

          การให้เช่าห้องคอนโดกับต่างชาติ เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่คุณต้องดำเนินการให้เรียบร้อย เพราะถ้าคุณให้เช่าโดยไม่มีการแจ้งใด ๆ กับทางนิติบุคคลและกฎหมายเช่าคอนโดโดยตรง อาจจะทำให้คุณต้องถูกดำเนินคดีได้ง่าย โดยเจ้าของห้องจะต้องมีการนำเอกสารของตัวเองและผู้เช่าบ้านที่เป็นชาวต่างชาติ มาที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองด้วยตัวเอง เพื่อทำการขออนุญาตให้เข้าพักได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายเช่าคอนโด สำหรับเอกสารที่ใช้ในกรณีปล่อยเช่าคอนโด, อพาร์ทเม้น หรือหอพักให้กับชาวต่างชาติ ต้องเตรียมเอกสารดังนี้

• สำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าบ้าน หรือเอกสารใด ๆ ที่สามารถแสดงตัวตนเจ้าบ้านได้
• สำเนารับรองการจดทะเบียน
• สำเนาบัตรประชาชนของคนไทยที่จะมาในฐานะกรรมการคนไทย
• สำเนาหน้าหนังสือเดินทางของกรรมการและผู้เข้าพักที่เป็นชาวต่างชาติ โดยให้ถ่ายด้านหน้าที่มีการลงตราวีซ่าและบัตร ตม. 6 ขาออก
• ถ้าเจ้าบ้านไม่สามารถมาทำได้ด้วยตัวเอง ให้เซ็นหนังสือมอบอำนาจเพื่อให้ผู้อื่นมายื่นแทน
• ไม่สามารถขายสัญญาเช่าคอนโดให้กับชาวต่างชาติได้

5. ไม่ขัดกับนิติบุคคล

          เรื่องนี้ถือว่ามีความสำคัญเช่นกัน เพราะถ้าคุณดำเนินการให้เช่าโดยไม่บอกกับทางนิติบุคคลหรือขัดต่อกฎของนิติบุคคลในคอนโดนั้น ๆ คุณอาจจะถูกฟ้องร้องดำเนินคดีในข้อหาหมิ่นประมาท เพราะทำให้นิติบุคคลคอนโดเสียชื่อเสียงจากการปล่อยให้เช่าของคุณได้เช่นกัน นอกจากนี้ยังอาจโดนดำเนินคดีในเรื่องของการทำผิดกฎคอนโด ดังนั้นก่อนจะซื้อห้องคอนโดเพื่อการให้เช่า คุณควรดูกฎของนิติบุคคลในคอนโดนั้น ๆ ให้เรียบร้อยก่อน เพราะคอนโดที่สามารถปล่อยให้เช่าทั้งแบบรายวัน รายสัปดาห์ และรายเดือนได้ จะต้องมีการยื่นขอจดทะเบียนมาแล้วอย่างถูกต้อง มีการปฏิบัติตามกฎหมายเช่าคอนโด พร้อมการจัดโซนสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าไว้อย่างชัดเจน เพื่อไม่ให้รบกวนต่อผู้อยู่อาศัยคนอื่น ๆ และเมื่อซื้อแล้วก็ควรแจ้งเรื่องไปกับทางนิติบุคคลในเรื่องปล่อยเช่า พร้อมทำตามกฎคอนโดและกฎหมายเช่าคอนโดอย่างเคร่งครัด เพียงเท่านี้คุณก็จะสามารถปล่อยเช่าห้องคอนโดได้อย่างสบายใจ

การแบ่งห้องให้เช่าย่อยตามกำหนดกฎหมาย ต้องไม่เกินที่จำนวนเท่าไหร่?

          การแบ่งห้องให้เช่าย่อยของคอนโดมิเนียมที่เป็นไปตามกฎหมายเช่าคอนโด จะต้องให้เช่าไม่เกินไปกว่า 4 ห้องต่อ 1 อาคาร ดังนั้นถ้าคอนโดมิเนียมที่คุณซื้อห้องเพื่อการปล่อยเช่ามี 2 อาคาร คุณก็สามารถที่จะให้เข้าพักได้ 8 ห้อง แต่จะต้องแบ่งออกเป็นอาคารละ 4 ห้อง ส่วนผู้เช่านั้นจะต้องไม่เกินไปกว่า 20 คนต่อ 1 อาคาร

การเช่าช่วงในฐานะผู้เช่าลำดับแรก ปล่อยต่อผู้เช่าลำดับ 2 ทำได้หรือไม่?

          สำหรับการเช่าช่วงที่ผู้เช่าในลำดับแรก นำมาปล่อยเช่าต่อให้กับผู้เช่าในลำดับที่ 2 นั้น สามารถทำได้! เพราะในทางกฎหมายแล้ว เรื่องนี้ยังถือว่าเป็นเรื่องที่ไม่ผิดกฎหมายเช่าคอนโดโดยตรง เพียงแต่ผู้เช่าในลำดับแรกจะต้องมีการแจ้งกับทางเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือคอนโดให้เรียบร้อยก่อน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาใด ๆ ขึ้นในอนาคต ส่วนผู้เช่าในลำดับที่ 2 จำเป็นจะต้องมีการทำสัญญากับผู้เช่าในลำดับแรกให้ชัดเจน พร้อมยอมรับต่อการถูกยกเลิกสัญญาในรูปแบบต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้ เช่น

• การที่ผู้เช่าในลำดับแรกเกิดเสียชีวิต แล้วเจ้าของจริงต้องการยุติการให้เช่า ผู้เช่าในลำดับที่ 2 จะต้องย้ายออกทันที โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จริงต้องแจ้งก่อน 30 วัน
• การเกิดอุบัติภัยใด ๆ เช่น น้ำท่วม, แผ่นดินไหว หรือแม้แต่การเกิดไฟไหม้แล้วบ้านเกิดความเสียหาย ผู้เช่าต่อลำดับที่ 2 อาจจะถูกยกเลิกสัญญาเช่าได้ เป็นต้น

          ดังนั้นในเรื่องเช่าช่วงสามารถทำได้ แต่ทั้งผู้เช่าในลำดับแรกและผู้เช่าลำดับที่ 2 จะต้องรองรับความเสี่ยงกันเอง ที่สำคัญคือเจ้าของห้องคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าแรกได้ทำสัญญาเช่าไว้ จะต้องรับรู้ในเรื่องการเช่าช่วงด้วย แต่ใช่ว่าทางผู้เช่าลำดับแรกจะผิดสัญญาได้ เพราะถ้ามีการทำสัญญาซึ่งกันและกันแล้ว มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร ย่อมทำให้เกิดเป็นคดีตามกฎหมายเช่าคอนโดได้ทั้งหมด ดังนั้นก่อนจะทำการให้เช่าช่วง ไม่ว่าคุณจะอยู่ในฐานะผู้เช่าลำดับแรกหรือผู้เช่าในลำดับที่ 2 คุณควรศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับสัญญาเช่าให้ดี รวมไปถึงเงื่อนไข ข้อกำหนด และกฎเกณฑ์ต่าง ๆ เพื่อที่จะได้ไม่เสียเปรียบด้านกฎหมายเช่าคอนโดซึ่งกันและกัน

การใช้คอนโดแบบใดที่ถือผิดวัตถุประสงค์จากการอยู่อาศัย?

          ผู้ที่อาศัยอยู่บนคอนโดมิเนียมอาจจะได้รับผลกระทบจากผู้ที่ซื้อห้องมาเพื่อการเช่า หรือทำผิดวัตถุประสงค์จากการอยู่อาศัย คุณสามารถที่จะดำเนินคดีต่อเจ้าของห้องได้ ดังนั้นลองมาดูว่าการใช้คอนโดในรูปแบบใดที่ถือว่าผิดวัตถุประสงค์ในด้านการอยู่อาศัยและอาจจะพาให้ผิดกฎหมายเช่าคอนโดได้อีกด้วย

• การปล่อยให้เช่าแบบรายวัน รายสัปดาห์ และรายเดือน ที่เกินกว่า 4 ห้องต่อ 1 อาคาร และผู้เข้าพักมากกว่า 20 คน
• การปล่อยให้เช่าห้องคอนโดมิเนียมโดยขัดกับนิติบุคคล
• การใช้ห้องคอนโดมิเนียมในการเปิดธุรกิจต่าง ๆ ที่ไม่มีการจดแจ้งอย่างถูกต้องและไม่เสียภาษีให้ตรงประเภท
• การใช้ห้องคอนโดในรูปแบบเชิงพาณิชย์ทุกประเภท โดยไม่มีการควบคุมดูแลอย่างถูกต้องและไม่เสียภาษีให้ถูกประเภท
• การใช้ห้องคอนโดในงานบริการที่ผิดกฎหมาย เช่น การเล่นพนัน, การเปิดคาสิโนออนไลน์, การทำเป็นสถานบันเทิงที่มีบริการซื้อ-ขายสุรา, เครื่องดื่มแอลกอฮอล์ และยาเสพติด เป็นต้น
• การให้เช่าห้องคอนโดเพื่อความบันเทิงในทุก ๆ ด้าน ที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยหรือเพื่อนบ้านได้รับความเดือดร้อน

          ตัวอย่างของการใช้คอนโดที่ผิดวัตถุประสงค์ในด้านการอยู่อาศัยที่เห็นได้อย่างชัดเจน คือ ข่าวการจับและปรับนิติบุคคลที่ปล่อยให้มีการเช่าคอนโดแบบรายวันและรายสัปดาห์อย่างผิดกฎหมายเช่าคอนโด โดยปรับเริ่มต้นที่ 5,000-10,000 บาท และจำคุก 6 เดือน ซึ่งมีการจับปรับกันอย่างเข้มงวดที่จังหวัดเพชรบุรี ในโซนของหัวหิน จึงทำให้บริษัทคอนโดชื่อดังแห่งหนึ่งที่ตั้งอยู่ภายในหัวหินถูกดำเนินคดีในกฎหมายเช่าคอนโดแล้ว ส่วนเจ้าของห้องพักได้รับสารภาพ จึงถูกลดโทษกึ่งหนึ่ง เป็นการปรับ 5,000 บาทและปรับรายวันเพิ่มอีกวันละ 500 บาท จำนวน 20 วัน เป็นจำนวนเงิน 10,000 บาท

          นอกจากนี้ยังมีกรณีของแอพพลิเคชั่นจองห้องพัก, ห้องคอนโด และบ้านพักตามสถานที่ตากอากาศต่าง ๆ อย่าง AirBNB ที่ถือว่าทำผิดกฎหมายเช่าคอนโดไทย ด้วยเรื่องของการผิด พ.ร.บ.โรงแรม จึงทำให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องคอนโดมิเนียมและห้องชุดได้ถูกดำเนินคดีตามกฎหมายเช่าคอนโดในข้อหาไม่มีใบอนุญาตตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 และได้มีการจับปรับไปแล้วเป็นที่เรียบร้อย

          ถ้าคุณไม่ต้องการเสี่ยงต่อการลงทุนที่ทำให้เกิดปัญหาผิดกฎหมายเช่าคอนโดในอนาคต คุณควรทำให้ถูกต้องตามกฎที่ไม่ว่าจะเป็นกฎหมายหรือกฎของทางนิติบุคคล พร้อมไปด้วยการยื่นเอกสารต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับการให้เช่า ยื่นภาษี และการดูแลห้องคอนโดกับผู้เช่าให้ถูกต้องและเป็นไปตามกฎหมายเช่าคอนโดทั้งหมด เพื่อทำให้การสร้างกำไรของคุณไม่ต้องกังวลในเรื่องของการถูกดำเนินคดีในอนาคตอีกต่อไป