พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ กางแผนปี 2569 ทะยาน "The New Rise" ชู BFTZ 4 ฮีโร่บางปะกง ปั้นฮับโรงงาน-นิคมฯ รับดีมานด์โลก เผยรายได้โต 67.6%

ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ต้องยอมรับว่าอสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรมกำลังเติบโต โดยนาทีนี้ ชื่อของ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (PD) ผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในเครือ บมจ.มั่นคงเคหะการ ถือเป็นหนึ่งในสปอร์ตไลต์ดวงใหญ่ หลังจากโชว์ผลประกอบการปี 2568 ที่เติบโตแบบก้าวกระโดด

ล่าสุดประกาศยุทธศาสตร์รุกปี 2569 มุ่งเน้นการขยายฐานรากอุตสาหกรรมในจุดยุทธศาสตร์สำคัญ โดยเฉพาะการผลักดันโครงการ BFTZ 4 บางปะกง ให้เป็นหัวหอกหลัก หรือ "The New Rise Hero" พร้อมเตรียมนำทรัพย์สินมูลค่ามหาศาลเข้ากองทรัสต์ เพื่อเสริมสภาพคล่องรองรับเป้าหมายใหญ่ในอนาคต

ความสำเร็จปี 2568 นิวไฮรายได้โตสวนกระแส 67.6%

หากมองย้อนกลับไปในปี 2568 แม้จะเป็นปีที่ภาพรวมเศรษฐกิจมีความท้าทายรอบด้าน แต่ พรอสเพคฯ กลับสามารถพิสูจน์ความแข็งแกร่งผ่านตัวเลขผลประกอบการที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ โดยกวาดรายได้รวมไปถึง 1,225 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 67.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และที่น่าทึ่งคือตัวเลขกำไร EBIT (ก่อนหักดอกเบี้ยและภาษี) ที่แตะระดับ 658.6 ล้านบาท หรือ เติบโตขึ้นอย่างรุนแรงถึง 196%

หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนความสำเร็จในปีที่ผ่านมา ประกอบด้วย 3 ส่วนหลัก

• Core Revenue Driver: รายได้ประจำ (Recurring Income) จากค่าเช่าและบริการที่ยังคงรักษาฐานไว้อย่างมั่นคง
• Asset Management: รายได้จากการบริหารจัดการทรัพย์สินให้กับกองทรัสต์และพันธมิตรที่สร้างเม็ดเงินได้กว่า 210 ล้านบาท
• Strategic Asset Monetization: การบรรลุเป้าหมายการขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ถึง 2 ครั้ง รวมพื้นที่เกือบ 300,000 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท สร้างกำไรจากการขายทรัพย์สินครั้งนี้สูงถึง 375 ล้านบาท กลายเป็นกระแสเงินสดสำคัญในการขยายอาณาจักร

ทั้งนี้มีอัตราการเช่า (Occupancy Rate) รวมทุกโครงการของ PD ทำสถิตินิวไฮอยู่ที่ 96% ซึ่งถือเป็นระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในกลุ่มธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า มีผู้เช่าอยู่ในเขต Free Zone 48% ภาพรวมทุกโครงการมีการใช้งานอาคารประเภทโรงงาน 60% นำไปสู่การเช่าระยะยาว

ขณะที่อัตราการต่อสัญญาสูงถึง 98% สะท้อนความเชื่อมั่นของลูกค้าเดิม พร้อมทั้งเซ็นสัญญาผู้เช่าใหม่ประมาณ 150,000 ตารางเมตร ทำให้ต้องเร่งขยายโครงการเพื่อรับดีมานด์ของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการเช่าอาคารพร้อมใช้อย่างต่อเนื่อง หลังเห็นสัญญาณการปิดดีลอาคารเร็วขึ้นภายใน 3-6 เดือน จากแรงหนุนด้านการย้ายฐานการผลิต การขยายตัวของ E-Commerce และการนำเข้า-ส่งออก ชี้อุตสาหกรรมหลักที่ลงทุนในไทยยังใกล้เคียงเดิม แต่รูปแบบการลงทุนเปลี่ยนไปสู่ธุรกิจมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น ขนาดโครงการมีแนวโน้มเล็กลง เน้นเชื่อมต่อ Supply Chain ทั้งในไทยและอาเซียน รวมถึงการลงทุนต่อเนื่องตามผู้ผลิตรายใหญ่ แนวโน้มเหล่านี้จะเป็นตัวแปรหลักผลักดันความต้องการพื้นที่โรงงานให้เช่าและนิคมอุตสาหกรรมในปี 2569

“ปีที่ผ่านมา PD ยังบรรลุเป้าหมายสำคัญตามที่เคยประกาศไว้ ด้วยการมีพื้นที่เช่าและบริหารรวมทุกโครงการทะลุ 1 ล้านตารางเมตร ภายใต้จุดแข็ง คือ พื้นที่เขตปลอดอากร (Free Zone) สะสมกว่า 460,000 ตารางเมตร ซึ่งให้สิทธิประโยชน์ในการนำเข้า-ส่งออก ช่วยเพิ่มขีดความสามารถทางการแข่งขันให้แก่ลูกค้า และพร้อมเดินหน้ามุ่งสู่เป้าหมายถัดไปที่ 2 ล้านตารางเมตรในอนาคต” นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผย

BFTZ 4 บางปะกง The New Rise Hero – รุกนิคมอุตสาหกรรมเต็มสูบ

สำหรับทิศทางธุรกิจในปี 2569 พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ มุ่งขับเคลื่อนการเติบโตระลอกใหม่รับกับทุกการเปลี่ยนผ่าน ตั้งเป้ารักษาอัตราการเช่าให้คงไว้ที่ระดับมากกว่า 90% และปิดดีลผู้เช่าใหม่เพิ่มเติมประมาณ 150,000 ตารางเมตร วางแนวทางขยายโครงการผ่านโมเดล “Industrial Hub-Driven Growth Model” ปูทางรองรับผู้ประกอบการทุกธุรกิจและทุกสเกลในทำเลยุทธศาสตร์

ไฮไลต์ที่เป็น "พระเอก" ของแผนงานปี 2569 คือ โครงการ Bangkok Free Trade Zone 4 (BFTZ 4) บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา ซึ่งถือเป็น Flagship Free Zone แห่งที่ 2 ที่ขยายความสำเร็จมาจากโซนสมุทรปราการ บนพื้นที่เช่ารวม 190,000 ตารางเมตร โครงการนี้ได้รับการขนานนามว่าเป็น "The New Rise Hero" เนื่องจากสามารถตอบโจทย์นักลงทุนได้อย่างรวดเร็วเกินคาด

ความโดดเด่นของ BFTZ 4 คือ ทำเลศักยภาพบนผังเมืองสีม่วง ถนนบางนา-ตราด กม. 53 ซึ่งเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่เชื่อมต่อทั้งสนามบินสุวรรณภูมิและท่าเรือแหลมฉบัง โดยพื้นที่กว่า 80% เป็นเขตปลอดอากร (Free Zone) ปัจจุบันโครงการพัฒนาเสร็จสิ้นและมียอดเช่าพุ่งเกิน 90% โดยพบสัญญาณบวกที่น่าสนใจคือ "สปีดการตัดสินใจที่เร็วขึ้น" จากเดิมลูกค้าใช้เวลาตัดสินใจ 12 เดือน ปัจจุบันลดลงเหลือเพียง 3 เดือน และบางรายเซ็นสัญญาจองทันทีตั้งแต่เริ่มลงเสาเข็ม สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในแบรนด์ BFTZ อย่างชัดเจน

ในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ คาดว่าจะนำทรัพย์สินโครงการ BFTZ 4 บางปะกง เข้ากองทรัสต์ PROSPECT REIT มูลค่ารวมไม่เกิน 5,040 ล้านบาท พื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 187,949 ตารางเมตร ซึ่ง PD จะยังคงบทบาทสำคัญในการเป็นผู้บริหารจัดการทรัพย์สิน เพื่อดูแลและบริหารผู้เช่าอย่างต่อเนื่องเช่นเดิม

นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง: คลื่นลูกใหม่ปั้นยอดขาย 8,500 ล้านบาท

อีกหนึ่ง New Growth Driver ที่จะสร้างความยั่งยืนในระยะยาวคือ นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง พื้นที่เกือบ 1,000 ไร่ ในเขต EEC ซึ่งล่าสุดได้รับข่าวดีจากการผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เรียบร้อยแล้วในช่วงต้นเดือนมีนาคม 2569 ปัจจุบันอยู่ระหว่างเร่งพัฒนาระบบสาธารณูปโภค

พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ตั้งเป้ายอดขายที่ดินรวมทั้งโครงการไว้ที่ประมาณ 8,500 ล้านบาท โดยวางแผนเดินสายโรดโชว์ดึงนักลงทุนจากไต้หวัน ญี่ปุ่น และประเทศกลุ่มเป้าหมาย เพื่อเข้ามาเติมเต็ม Ecosystem ของนิคมฯ ซึ่งมีจุดเด่นคืออยู่ใกล้กับโครงการ BFTZ 4 เพียง 1.5 กิโลเมตร ทำให้เกิดการเกื้อหนุนกันระหว่างกลุ่มที่ต้องการเช่าและกลุ่มที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อเป็นเจ้าของเอง คาดว่าจะเริ่มรับรู้รายได้อย่างเต็มรูปแบบในปี 2570 เป็นต้นไป

กลยุทธ์ "Industrial Hub-Driven Growth" และ 3 โปรเจกต์ใหม่ปี 2569

ภายใต้เป้าหมายการมุ่งสู่พื้นที่เช่าและบริหารรวม 2 ล้านตารางเมตร พรอสเพคฯ ได้วางแผนรุกคืบผ่านโมเดลสร้าง Cluster ในทำเลเดิมที่ชำนาญ โดยปี 2569 เตรียมใช้งบลงทุนอีก 1,500 ล้านบาท ขยาย 3 โครงการใหม่ ได้แก่

• BFTZ 8 เทพารักษ์:พื้นที่เช่า 27,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2569 ปัจจุบันมียอดจองล่วงหน้าแล้ว 30-40%

• BFTZ 9 บางนา-ตราด กม.20: โครงการรูปแบบ Built-to-Suit ขนาด 42,000 ตารางเมตร ปัจจุบันอยู่ระหว่างเจรจากับลูกค้า

• BFTZ 10 วังน้อย: ขยายพื้นที่อีก 50,000 ตารางเมตร ตอกย้ำความเป็นฮับกระจายสินค้าหลักของประเทศ

สรุปทำไมธุรกิจยังแกร่ง แม้มีปัจจัยลบภายนอก?

อย่างที่ทราบดีว่าสถานการณ์ภายนอกมีปัจจัยลบมากมาย ทั้งความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ หรือสงครามที่ส่งผลต่อต้นทุนพลังงาน แต่พรอสเพคฯ ยังคงเติบโตได้อย่างโดดเด่น ด้วยกลยุทธ์ "ความหลากหลาย" (Diversification)

• โครงสร้างผู้เช่า: ไม่มีการกระจุกตัวของอุตสาหกรรมใดเกิน 25% หากกลุ่มหนึ่งสะดุด กลุ่มอื่นยังคงเดินหน้าต่อได้
• กลุ่มสัญชาติ: มีการกระจายตัวทั้งไทย จีน ยุโรป ญี่ปุ่น และอเมริกา โดยเฉพาะกลุ่มทุนไทยที่ขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
• โครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่: การลงทุนในระบบไฟฟ้ากำลังสูง บ่อบำบัดน้ำเสียที่ได้มาตรฐาน และ Digital Infrastructure ทำให้โครงการรองรับอุตสาหกรรมนวัตกรรมใหม่ๆ เช่น Data Center หรือกลุ่ม Green Energy ได้ดีกว่าคู่แข่ง

“เรามองเห็นโอกาสจากแนวโน้มการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในไทย และการก่อตัวของคลื่นอุตสาหกรรมแห่งอนาคต เช่น EV, พลังงานสะอาด, Data Center, Robotics และเทคโนโลยีดิจิทัล PD จึงไม่ได้เป็นเพียงผู้ให้เช่าพื้นที่ แต่เราพร้อมเป็นแพลตฟอร์มที่ขับเคลื่อนทุกการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมผ่านโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยและการบริการที่ครบวงจร พลิกโฉมพื้นที่ Free Zone ด้วยการขับเคลื่อนความคล่องตัวในการทำธุรกิจ (Ease of Doing Business)” นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล สรุปปิดท้าย