BAM รุก “ทรัพย์มหาชน พลัส” เพิ่มโอกาสคนมีบ้าน ลุย “BAM Premium” Q2/69

ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ประเทศไทยต้องเผชิญกับตัวเลขหนี้เสีย (NPL) และหนี้ที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ (SM) รวมกันสูงถึงกว่า 2.5 ล้านล้านบาท บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM ในฐานะบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) รายใหญ่ของประเทศ ได้ปรับเปลี่ยนบทบาทองค์กรครั้งสำคัญ จากเดิมที่เคยถูกมองว่าเป็นเพียง “สัปเหร่อ” ผู้จัดการซากหนี้ สู่ “คุณหมอในห้อง ICU” ที่ต้องทำงานแข่งกับเวลา เพื่อฟื้นฟูชีวิตของลูกหนี้และผู้ประกอบการให้กลับมาเดินหน้าได้อีกครั้ง

วิกฤตทรัพย์ร้างและความท้าทายของระบบสินเชื่อ

ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร BAM ให้ข้อมูลว่า ปัจจุบันประเทศไทยมี “ทรัพย์ร้าง” หรือทรัพย์ NPA ที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยกระจายอยู่ทั่วประเทศมากถึงกว่า 700,000 ยูนิต ในขณะที่ฝั่งผู้บริโภคกลับประสบปัญหาใหญ่ในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงถึง 67% กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ ผู้ที่มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ อาชีพอิสระ และข้าราชการชั้นผู้น้อย

เปิดความสำเร็จ “ทรัพย์มหาชน” เฟสแรก

BAM จึงได้ผลักดันโครงการ “ทรัพย์มหาชน เพื่อบ้านของคนสู้ชีวิต” (ทรัพย์มหาชน เฟสแรก) ซึ่งได้เริ่มโครงการเมื่อเดือน ก.ย.2568-ก.พ.2569 โครงการดังกล่าวได้รับการตอบรับอย่างดี โดยสามารถส่งต่อที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนได้แล้วกว่า 1,500 รายการ คิดเป็นมูลค่ากว่า 1,200 ล้านบาท ครอบคลุมทรัพย์สินตั้งแต่ราคาประมาณ 100,000 บาท ถึง 3 ล้านบาท ทรัพย์ที่ขายดี 3 อันดันแรก ได้แก่ คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว

“ทรัพย์มหาชน พสัส” ขยายโอกาสสู่กลุ่มเป้าหมายที่กว้างและลึกขึ้น

จากความสำเร็จของเฟสแรก BAM ได้ต่อยอดสู่โครงการ “ทรัพย์มหาชน พลัส” (ทรัพย์มหาชน เฟสสอง) เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มี.ค.-30 ธ.ค.2569 โดยมีหัวใจหลักคือการทำธุรกิจแบบ “CSR in Process” เพื่อระบายทรัพย์ในมือที่มีอยู่เกือบ 100,000 ยูนิต ให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชน โดยมีการขยายโอกาส ดังนี้

• ขยายเพดานราคา: เพิ่มขอบเขตราคาจากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท เพื่อครอบคลุมพื้นที่ในเขตธุรกิจ (CBD) มากขึ้น และทำเลหลากหลายทั่วประเทศ
  
• เพิ่มกลุ่มเป้าหมาย: มุ่งเน้นไปที่ข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ ที่อาศัยอยู่ในบ้านพักหลวง ซึ่งมักลืมวางแผนเรื่องที่อยู่อาศัยหลังเกษียณอายุ
  
• ค่างวดที่เอื้อมถึง: จองทรัพย์ได้ด้วยเงินจองเพียง 1,000 บาท เปิดโอกาสให้ผ่อนชำระเริ่มต้นเพียงเดือนละ 500 บาท สำหรับทรัพย์ราคาต่ำ และประมาณ 4,000-5,000 บาท สำหรับทรัพย์ราคาที่สูงขึ้น ซึ่งมักจะถูกกว่าการเช่าที่พักอาศัย เงื่อนไขการผ่อนชำระ กำหนดอัตราดอกเบี้ย ปีที่ 1 อัตรา 0% ปีที่ 2-3 อัตรา 3% และตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป ใช้อัตราดอกเบี้ย MRR ของ BAM โดยสามารถผ่อนชำระได้นานสูงสุด 20 ปี
  

การขยายเงื่อนไขดังกล่าวทำให้โครงการมีทรัพย์เข้าร่วมมากกว่า 21,000 รายการ มูลค่ารวมกว่า 32,000 ล้านบาท ตั้งเป้าหมายระบายทรัพย์ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท (ไม่รวมทรัพย์ชิ้นใหญ่) กว่า 3,000 ยูนิต จากเดิมอยู่ที่กว่า 1,000 ยูนิต

คัดกรองด้วย “Behavior Score”

หนึ่งในจุดเด่นที่ทำให้โครงการนี้แตกต่าง คือ วิธีการประเมินความเสี่ยงที่ไม่ได้ดูแค่เครดิตบูโรแบบเดิม แต่ใช้สิ่งที่เรียกว่า“Behavior Score”

• การวิเคราะห์พฤติกรรม: BAM จะประเมินจากความสม่ำเสมอของรายได้และการสัมภาษณ์เชิงลึกถึงรายรับ-รายจ่ายจริง
• ความยืดหยุ่นสูง: เนื่องจาก BAM เป็น AMC ที่คุ้นเคยกับการปรับโครงสร้างหนี้ จึงมีความ “ทนทานต่อความล้มเหลว” สูงกว่าธนาคารพาณิชย์ หากลูกหนี้ผ่อนไม่ไหว BAM พร้อมที่จะเข้ามาปรับลดค่างวดให้ตามความสามารถที่แท้จริง (เช่น จาก 2,000 เหลือ 1,500 บาท) เพื่อรักษาทรัพย์สินชิ้นสุดท้ายของพวกเขาไว้
• สะพานเชื่อมสู่ระบบธนาคาร: เมื่อลูกหนี้มีวินัยการผ่อนชำระที่ดีต่อเนื่อง 12-24 งวด BAM จะส่งต่อข้อมูล Behavior Score นี้ให้ธนาคารพันธมิตร เพื่อให้ลูกหนี้สามารถ Refinance กลับเข้าสู่ระบบธนาคารปกติได้
  

มิติแห่งความยั่งยืน ช่วยลดการปล่อยก๊าซคาร์บอน

นอกเหนือจากผลประโยชน์ทางสังคม โครงการนี้ยังมีนัยสำคัญต่อสิ่งแวดล้อม (Environment) อย่างยิ่ง การนำทรัพย์มือสองกลับมาหมุนเวียนใช้ใหม่ (Recycle) ช่วยประหยัดการปล่อยก๊าซคาร์บอนได้ถึงปีละ 150,000 ตันคาร์บอน เนื่องจากช่วยลดการก่อสร้างโครงการใหม่ที่ต้องใช้ทรัพยากรอย่าง หิน ดิน ทราย และเหล็ก จำนวนมหาศาล การระบายทรัพย์ร้างเหล่านี้จึงเป็นกลไกสำคัญในการนำประเทศไทยไปสู่เป้าหมาย Net Zero

ยกระดับสู่ตลาด “BAM Premium”

ในไตรมาส 2/2569 BAM เตรียมเปิดตัวโครงการ BAM Premium สำหรับทรัพย์ที่มีมูลค่า 5 ล้านบาทขึ้นไป โดยมุ่งเน้นกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการนำ “เงินเย็น” มาต่อยอดในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน อาคารพาณิชย์ โรงงาน และโรงแรมขนาดเล็กทั่วประเทศ

ทั้งนี้ เป็นการนำทรัพย์ในมือออกมาสร้างมูลค่าใหม่ให้กับเศรษฐกิจ โดยปัจจุบันมีทรัพย์กลุ่มนี้อยู่ในสต็อกของ BAM ประมาณ 5,000-6,000 รายการ ครอบคลุมพื้นที่ทุกจังหวัดทั่วประเทศ ซึ่ง BAM มองว่าเป็นทางเลือกในการลงทุนที่จับต้องได้ในภาวะที่เครื่องมือการลงทุนอื่นมีความผันผวน

โครงการ BAM Premium จะมีการร่วมมือกับสถาบันการเงินพันธมิตรเข้ามาช่วยสนับสนุนในเรื่องของสินเชื่อเพื่อให้การระบายทรัพย์ทำได้รวดเร็วขึ้น

เล็งปิดดีล JV AMC ปีนี้ 1 แห่ง และจ้างบริหาร 4 ราย

BAM มีแผนร่วมมือกับ 5 ธนาคารยักษ์ใหญ่ ในรูปแบบที่หลากหลาย

• JV AMC: จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทร่วมทุนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อรับโอนพอร์ตหนี้เสีย (NPL) จากธนาคาร จำนวน 1 ราย
  
• บริหารจัดการหนี้: ธนาคารยังไม่ต้องการจัดตั้งบริษัทร่วมทุน แต่ใช้วิธีโอนพอร์ตหนี้มาให้ BAM บริหารจัดการให้โดยตรงเพื่อให้ NPL หลุดจากบัญชีของธนาคารได้เร็วกว่า ในส่วนนี้อีกจำนวน 4 ราย คาดว่าจะเห็นความชัดเจนในไตรมาส 3/2569
  

ความร่วมมือนี้กับ 5 ธนาคารยักษ์ใหญ่ คิดเป็นมูลค่าหนี้เฉลี่ยรายละ 30,000 ล้านบาท รวมเป็น 1.5 แสนล้านบาท

เป้าหมายและการทรานฟอร์มฯ องค์กรของ BAM

BAM ตั้งเป้าหมายการทรานส์ฟอร์มองค์กรให้เสร็จสมบูรณ์ภายในปี 2570 โดยมีหมุดหมายสำคัญ คือ

• ทำงานเร็วขึ้น: ลดระยะเวลาถือครองทรัพย์ จากเฉลี่ย 7.8 ปี ให้เหลือเพียง 5 ปี หลังทำการทรานส์ฟอร์มองค์กรแล้วเสร็จ เพื่อให้สามารถรับบริหารจัดการหนี้ใหม่ ๆ ได้เร็วขึ้น
• Go Digital: นำระบบอัตโนมัติมาใช้เพื่อลดระยะเวลาการอนุมัติเบื้องต้นให้เหลือภายใน 7 วัน
• เป้าผลเรียกเก็บ: ประมาณ 19,000-20,000 ล้านบาท โดยเป็นส่วนของ NPL กว่า 11,000 ล้านบาท และ NPA กว่า 8,000 ล้านบาท
• งบจัดซื้อทรัพย์: วางงบประมาณไว้ 5,000-6,000 ล้านบาท ในการซื้อทรัพย์ NPA เพื่อรักษาจำนวนทรัพย์ในมือไม่ให้ต่ำกว่า 25,000 รายการ