กรณีศึกษา CPN การเติบโตรอบใหม่กับธุรกิจคอนโด “ESCENT”
CPN หรือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ดูเหมือนว่าจะเป็นหุ้นมหาชนมาทุกยุคทุกสมัยไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนรายย่อย กองทุน สถาบัน หุ้น CPN เป็นหุ้นน้ำดีตัวหนึ่งที่ไม่เคยสร้างความผิดหวังเลย อีกทั้งยังเป็นธุรกิจ "เรือธง" ของกลุ่มจิราธิวัฒน์ อีกด้วย จึงไม่แปลกใจว่าการที่กลุ่มนี้ทำอะไรสักอย่างหนึ่งมักจะได้เสียงตอบรับเป็นอย่างดี
CPN ทำธุรกิจพัฒนาที่ดิน ให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในนาม "เซ็นทรัล" และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเช่น ออฟฟิศให้เช่า ธุรกิจโรงแรม ศูนย์อาหาร รวมถึงการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
แต่เดิมหัวใจหลักการเติบโตของ CPN ในแง่ของรายได้มีอยู่ 2 อย่าง คือ การเปิดห้างสรรพสินค้าใหม่ และการเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่ ถึงแม้จะดูดีและไม่ได้เกิดปัญหาอะไร แต่การเปิดห้างสรรพสินค้าใหม่ใช้เงินลงทุนที่สูงมาก และการเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่ ที่ค่อนข้างจะตึงตัว อาจจะปรับเพิ่มขึ้นได้ยากในห้างสรรพสินค้าตามต่างจังหวัดจึงเป็นปัญหาว่า แล้ว CPN จะเพิ่มการเติบโตตามความคาดหวังของผู้ถือหุ้นที่ให้ค่า P/E ของ CPN สูงแตะระดับ 28-30 เท่าได้อย่างไร
คำตอบ คือ ธุรกิจ "คอนโดมีเนียม"
CPN ได้ตั้งบริษัทใหม่ขึ้นมาเพื่อทำธุรกิจที่พักอาศัยคอนโดมิเนียมอย่าง CPN Residence ขึ้นมาโดยมีจุดเด่น คือ ใกล้ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล เริ่มต้นใน 3 จังหวัดแรก คือ เชียงใหม่ ระยองและขอนแก่น ภายใต้ชื่อโครงการว่า “ESCENT” คอนเซปของธุรกิจหลักๆ คือ เซ็นทรัลไปที่ใด เอสเซ็นท์จะตามไปด้วย
ช่วงไตรมาส 2/61 ที่ผ่านมา CPN มีรายได้จากการขายคอนโดประมาณ 1.3 พันล้านบาท คิดเป็น 14% ของรายได้ทั้งหมด อีกทั้งอัตรากำไรขั้นต้นของคอนโดก็ออกมาดีมาก อยู่ที่ประมาณ 40% เมื่อรวมกับค่าเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าทำให้ อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ราวๆ 48% ถือว่าธุรกิจคอนโดของ CPN หนุนโตได้อย่างโดดเด่น
ถ้าเทียบกับของค่ายอื่นแล้ว เช่น LPN มีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 28-30% ส่วน SPALI มีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 38%
ในปี 2557 บริษัทมีรายได้ 2.4 หมื่นล้าน กำไรสุทธิ 7.3 พันล้าน คิดเป็น 29.5% ของอัตรากำไรสุทธิ
ในปี 2558 บริษัทมีรายได้ 2.6 หมื่นล้าน กำไรสุทธิ 7.8 พันล้าน คิดเป็น 29.6% ของอัตรากำไรสุทธิ
ในปี 2559 บริษัทมีรายได้ 3 หมื่นล้าน กำไรสุทธิ 9.2 พันล้าน คิดเป็น 30.7% ของอัตรากำไรสุทธิ
ในปี 2560 บริษัทมีรายได้ 3.5 หมื่นล้าน กำไรสุทธิ 1.3 หมื่นล้าน คิดเป็น 38.2% ของอัตรากำไรสุทธิ
บริษัทมีค่า P/E และ P/BV ที่ 25.4 เท่า และ 5.8 เท่าตามลำดับ และปันผลอยู่ที่ 1.7%
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้จะไม่ใช่สัดส่วนรายได้ที่มาก (เพียงแค่ 14%) แต่ก็ถือว่าเป็น "ก้าวใหม่" ของการเติบโตของ CPN ผู้พัฒนาธุรกิจคอนโดหน้าใหม่ แต่อย่าลืมว่ารายได้หลักของธุรกิจมาจากพื้นที่ให้เช่าในศูนย์การค้า เพียงแต่มีธุรกิจคอนโด เป็น "Growth" ของ CPN ที่จะช่วยผลักดันให้ก้าวไปข้างหน้าได้ไกลกว่าเดิม โดยไม่ติดในเรื่องของการใช้เงินลงทุนสูง หรือสภาวะตึงตัวของการเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่
ไม่เพียงแค่ธุรกิจคอนโด แต่ CPN ยังมีโครงการพัฒนาเอาท์เล็ทจ์ในชื่อ Central Village Outlet ที่อยุธยา ในปี 2562 ซึ่งผู้ลงทุนยังต้องดูกันต่อไปว่าจะออกมาเป็นอย่างไร กระแสตอบรับดีหรือไม่ แต่ในชื่อของ CPN แล้วก็ถือว่ามีชัยไปกว่าครึ่ง
CPN เป็นหุ้นยอดนิยมมาทุกยุคทุกสมัย อาจจะเรียกได้ว่าเป็นหุ้นเกรด A ก็คงไม่ผิดนัก ดังนั้นสิ่งที่ตามมาคือการเติบโตที่ค่อนข้างสูง จะเห็นได้ว่านักลงทุนให้ค่า P/E สูงถึง 25 เท่า และ P/BV แตะระดับเกือบ 6 เท่า แต่ในอดีตที่ผ่านมาก็เป็นบทพิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า CPN ก็ไม่ได้ทำให้ผู้ลงทุนผิดหวังเลย ดังนั้นธุรกิจคอนโดจะเป็น "S-Curved" รอบใหม่ของบริษัท ถึงแม้ยอดขายของคอนโดจะรับรู้รายได้ไปแล้วเกือบ 100% แต่ CPN กำลังมองหาสถานที่ในการเปิดคอนโดแห่งใหม่อยู่ตลอดเวลาโดยเฉพาะในต่างจังหวัดอย่าง เชียงราย และโคราช ก็หวังว่า CPN จะเติบโตอย่างที่นักลงทุนคาดหวังกันไว้ครับ
ขอบคุณแหล่งข้อมูล
thinkofliving.com
https://marketdata.set.or.th/mkt/stockquotation.do?symbol=CPN&ssoPageId=1
stock2morrow
ศูนย์รวมความรู้เรื่องหุ้น ศูนย์รวมนักลงทุนรายย่อย ที่อยากรู้วิธีการลงทุนในหุ้นอย่างถูกต้องและได้กำไรอย่างยั่งยืน ติดตามเราได้ที่ LINE@stock2morrow, FB:stock2morrow และ www.stock2morrow.com