คนกรุงผวาน้ำท่วมคอนโดฯ 3 โครงการใหม่ชะลอเปิดตัว

หลังกรุงเทพมหานครต้องเผชิญกับสถานการณ์น้ำท่วมในหลายพื้นที่ แม้ระดับความรุนแรงจะแตกต่างกัน และบางจุดยังอยู่ระหว่างเร่งระบายน้ำ แต่สิ่งที่เกิดขึ้นอาจไม่ได้จบแค่ความเสียหายของบ้านเรือนหรือการเดินทางเท่านั้นเพราะหลังจากนี้ สิ่งที่กำลังเปลี่ยนไปอาจเป็น “วิธีคิดของคนซื้อบ้าน”

จากเดิมที่การเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมอาจพิจารณาจากราคา ทำเล ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ที่ทำงาน หรือสิ่งอำนวยความสะดวก แต่หลังผ่านเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ คำถามสำคัญอาจเพิ่มขึ้นมาอีกข้อว่า“ทำเลนี้น้ำท่วมหรือไม่?”และอาจไม่ได้ถามเพียงว่า “ปีนี้ท่วมหรือเปล่า” แต่กำลังจะกลายเป็นคำถามว่า “ถ้าซื้อแล้ว ปีหน้าจะท่วมอีกหรือไม่?”

โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบหนัก เช่น เคหะร่มเกล้า ตลาดกระบัง หนองจอก บางกะปิ และสายไหม ซึ่งสถานการณ์แตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ แต่ภาพที่เกิดขึ้นกำลังทำให้ผู้บริโภคมองความเสี่ยงด้านน้ำในฐานะหนึ่งในปัจจัยของการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

แน่นอนว่า ยังไม่สามารถสรุปได้ว่าพื้นที่ใดจะปลอดภัยจากน้ำท่วมในอนาคต หรือพื้นที่ใดจะต้องย้ายบ้านหนีน้ำ เพราะเรื่องนี้ขึ้นอยู่กับทั้งสภาพอากาศ ระบบระบายน้ำ ลักษณะพื้นที่ การบริหารจัดการน้ำ และโครงสร้างพื้นฐานของแต่ละจุดแต่สิ่งที่เห็นได้ชัดในตอนนี้คือ “ความเสี่ยงจากน้ำ” เริ่มถูกนำเข้ามาอยู่ในสมการการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้นและนี่เกิดขึ้นในจังหวะที่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เองก็ไม่ได้อยู่ในภาวะที่แข็งแรงเต็มที่อยู่แล้ว

ข้อมูลจากซาวิลส์ ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในไตรมาส 3 ปีนี้ยังคงอยู่ในช่วงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ผู้ประกอบการยังระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ เพราะต้องเผชิญทั้งกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยไตรมาส 3 ที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียง 8 โครงการ รวม 3,737 ยูนิต มูลค่าประมาณ 46,340 ล้านบาท

แม้จำนวนยูนิตจะเพิ่มขึ้นถึง 80.35% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่หากมองในภาพรวม ซาวิลส์ยังประเมินว่า ผู้ประกอบการไม่ได้กลับมาเปิดโครงการแบบเต็มกำลัง แต่ยังคงเลือกลงทุนอย่างระมัดระวังที่น่าสนใจคือ ในจำนวนยูนิตเปิดใหม่ 3,737 ยูนิต เป็นโครงการของผู้พัฒนารายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ถึง 3,274 ยูนิต หรือ 87.61%ส่วนผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์มีเพียง 463 ยูนิต หรือ 12.39%

ตัวเลขนี้สะท้อนว่า ในช่วงที่ตลาดยังมีความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีฐานเงินทุนแข็งแรงกว่ายังสามารถเดินหน้าโครงการใหม่ได้ ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กจำนวนหนึ่งเลือกชะลอการลงทุน หันไปบริหารสภาพคล่องและเร่งระบายสต็อกที่มีอยู่บางโครงการที่เปิดขายไปได้เพียงไม่กี่เดือน ยังต้องหยุดการขายชั่วคราว เพราะยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย

แต่จุดที่ต้องจับตาเป็นพิเศษคือ “น้ำท่วม” กำลังเข้ามาเป็นอีกหนึ่งปัจจัยกดดันตลาดซาวิลส์พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ รวมอุปทานมากกว่า 1,000 ยูนิต ที่เดิมมีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 3 แต่ถูกเลื่อนการเปิดตัวออกไปโดยบางโครงการอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ซึ่งได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วม

เหตุผลสำคัญไม่ได้หมายความว่าโครงการถูกยกเลิก แต่ผู้ประกอบการเลือก “รอดูสถานการณ์” เพื่อประเมินว่าผลกระทบจากน้ำท่วมจะกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ การรับรู้ความเสี่ยงของทำเล และความต้องการซื้อในระยะสั้นมากน้อยแค่ไหน

ขณะเดียวกัน ตลาดไม่ได้หยุดนิ่งทั้งหมด เพราะโครงการที่เปิดตัวในทำเลศักยภาพสูงยังได้รับความสนใจไตรมาส 3 โครงการใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บริเวณรอบสวนลุมพินี ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา และกลุ่มแคมปัสคอนโด โดยโครงการที่ยังเดินหน้าตามแผนสามารถทำยอดขายช่วง Presale รวมกันได้มากกว่า 20,000 ล้านบาทนั่นหมายความว่า แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้บริโภคหยุดซื้อตลาดกำลังกลายเป็นตลาดที่ผู้ซื้อ “เลือกมากขึ้น”

และหนึ่งในคำถามที่อาจมีน้ำหนักมากขึ้นเรื่อยๆ ก็คือเรื่อง “ทำเล"ถัดมาคือภาพของสต็อกที่ยังอยู่ในตลาดณ สิ้นไตรมาส 3 กรุงเทพฯ มีซัพพลายคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 167,841 ยูนิต ขายไปแล้ว 103,191 ยูนิต หรือคิดเป็นอัตราการขาย 61.48%นั่นหมายความว่ายังมีซัพพลายเหลือขายอีกประมาณ 64,650 ยูนิต หรือ 38.52% ของตลาดที่อยู่ระหว่างการขาย เมื่อมีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก ประกอบกับการปล่อยสินเชื่อที่ยังเข้มงวด ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งจึงเลือกใช้กลยุทธ์ระบายสต็อก มากกว่าการเร่งเปิดโครงการใหม่

หนึ่งในวิธีที่เห็นได้ชัดคือการนำโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมาทำโปรโมชั่นและลดราคา โดยมีบางโครงการปรับราคาลงมากกว่า 50% เพื่อเร่งระบายสินค้าและรักษากระแสเงินสดจึงไม่น่าแปลกที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในช่วงนี้ถูกมองว่าเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ”เพราะผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการต้องแข่งขันทั้งด้านราคา ทำเล โปรโมชั่น และเงื่อนไขการซื้อแต่หลังจากนี้อาจมีอีกปัจจัยหนึ่งเข้ามาเพิ่มน้ำหนัก นั่นคือ “ความสามารถในการรับมือน้ำ”เพราะสำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโด การมองเพียงว่าตัวอาคารสวยหรือราคาเหมาะสมอาจไม่เพียงพออาจต้องดูตั้งแต่ระดับถนน ทางเข้าออก ระบบระบายน้ำ พื้นที่โดยรอบ ประวัติน้ำท่วมของทำเล รวมถึงการเดินทางในวันที่เกิดฝนตกหนัก

โดยเฉพาะคนที่ต้องซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เพราะแม้ตัวโครงการจะไม่ถูกน้ำท่วม แต่ถนนทางเข้าออกถูกตัดขาด ก็อาจกลายเป็นปัญหาในการใช้ชีวิตได้เช่นกันและนี่อาจเป็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเพราะ “ทำเลดี” อาจไม่ได้หมายถึงเพียงทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งงานอีกต่อไปแต่จะต้องตอบคำถามเพิ่มว่า“ทำเลนี้อยู่รอดอย่างไรเมื่อเกิดน้ำท่วม?”

ขณะเดียวกัน ซาวิลส์คาดว่า ตลอดปี2026 กรุงเทพฯ จะมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ประมาณ 20,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นราว 20% แต่ยังต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโควิด-19 สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังคงลงทุนอย่างระมัดระวังและแนวโน้มที่น่าสนใจคือ ผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายเริ่มกระจายการลงทุนออกจากกรุงเทพฯ ไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญ เช่น ภูเก็ตและพัทยา ซึ่งยังมีแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและกำลังซื้อของชาวต่างชาติ

ส่วนในกรุงเทพฯ เซกเมนต์ที่ยังมีความต้องการค่อนข้างชัดเจน คือคอนโดมิเนียมระดับ Luxury โดยเฉพาะ Branded Residence ในทำเลใจกลางเมือง รวมถึงคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา และ Campus Condo ใกล้มหาวิทยาลัยและศูนย์การแพทย์ ซึ่งมีฐานลูกค้าเฉพาะและความต้องการที่ชัดเจนดังนั้น สิ่งที่เกิดขึ้นกับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปีนี้ อาจไม่ใช่เพียงเรื่องของ “ตลาดฟื้นหรือไม่ฟื้น”แต่กำลังกลายเป็นเรื่องของ “ตลาดจะฟื้นในทำเลแบบไหน”เพราะเมื่อกำลังซื้ออ่อนแรง สินเชื่อเข้ม และสต็อกเหลือจำนวนมาก ผู้ซื้อก็มีอำนาจต่อรองมากขึ้นและเมื่อเกิดน้ำท่วมเข้ามาซ้ำเติม ความเสี่ยงด้านทำเลก็อาจกลายเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญ

เพราะในวันที่สภาพอากาศสุดขั้วมีแนวโน้มสร้างความเสี่ยงมากขึ้น ความสามารถในการรับมือน้ำของ “ทำเล” อาจกำลังกลายเป็นหนึ่งในมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆและนี่อาจเป็นโจทย์ใหม่ที่ทั้งคนซื้อบ้านและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องตอบให้ได้ ก่อนตัดสินใจลงทุนในบ้านหลังต่อไป

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

• คิดก่อนซื้อ! เปิด 6 ทำเลที่อยู่อาศัย หนีน้ำท่วมระยะยาว
• น้ำท่วมพอทน…น้ำเน่าพอเลย! ดร.สนธิ แนะจัดการอย่างไร? ถูกหลักอนามัยและสิ่งแวดล้อม
• GISTDA เผยภาพดาวเทียม พบแพลงก์ตอนบลูมและกลุ่มตะกอนแขวนลอยในพื้นที่อ่าวไทย
• ปราจีนฯ–ฉะเชิงเทรา จมหนัก! เร่งระบายน้ำลงอ่าวไทย
• จับตา “หย่อมฝน” ช่วง 8-10 ต.ค. เปิดพื้นที่ฝนตกหนัก-น้ำท่วมซ้ำ