‘ซัพพลายบ้านหรู’ ยังโตแรง!สวนทาง‘ดีมานด์’ส่งสัญญาณชะลอซื้อ

แฟรงค์ ข่าน พาร์ทเนอร์ หัวหน้าฝ่ายที่อยู่อาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า แนวโน้มตลาดบ้านหรู ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัวและมาตรการสินเชื่อยังคงเข้มงวด โดยมีกลุ่มผู้ซื้อมั่งคั่งสูง ทั้งกลุ่ม High Net Worth และ Ultra Affluent เป็นแรงขับเคลื่อนหลักในตลาดที่สำคัญ

ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการเลือกกระจายอุปทานใหม่อย่างชัดเจนในพื้นที่ศักยภาพ โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก และฝั่งตะวันตก ที่รวมกันแล้วมีสัดส่วนอุปทานใหม่มากกว่าครึ่งของตลาด

ทั้งนี้ จำนวนบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพิ่มขึ้นจาก 12,349 ยูนิต ในปี 2562 พุ่งทะยานขึ้นถึง 37,775 ยูนิตในปัจจุบัน สะท้อนความต้องการบ้านหรูที่มีเสถียรภาพสูง โดยเฉพาะช่วงระดับราคา 10-20 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ดีเวลลอปเปอร์ปรับกลยุทธ์หันมาเจาะตลาดนี้มากขึ้น เพื่อจับกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อดี ส่วนบ้านระดับอัลตร้าลักชัวรี ระดับราคาเกิน 70 ล้านบาท ยังเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มที่ต้องเน้น “ทำเล” และ “ความแตกต่าง” อย่างชัดเจน

ในแง่ทำเล พบว่าโซนกรุงเทพฯ ตะวันออกเป็นศูนย์กลางอุปทานใหญ่สุด ด้วยสัดส่วนสูง 26% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ตามด้วยฝั่งตะวันตก โดยมีสัดส่วนรวมกันเกิน 40% ซึ่งโซนฝั่งตะวันตก และ ชานเมืองฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ ยังคงมีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการแนวราบขนาดใหญ่พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ขณะที่โซนกลางเมืองมีอุปทานต่ำสัดส่วนเพียง 3% เนื่องจากข้อจำกัดที่ดินและต้นทุนที่สูงมาก!

ซัพพลายแกร่ง แต่ดีมานด์ชะลอ!

อย่างไรก็ดี แม้ตลาดบ้านหรูระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไปขยายตัวต่อเนื่อง และมีอัตราการขายสูงถึง 65.6% ของอุปทานใหม่ โดยเฉพาะบ้านในช่วงราคา 10-40 ล้านบาท ที่ครองยอดขายรวมกว่า 75% ของตลาด แต่ ปริมาณหน่วยขายบ้านในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 ถึง เม.ย.2568 ชะลอตัวลง! อยู่ที่ 1,000-1,500 ยูนิต สะท้อนความระมัดระวังในการตัดสินใจของผู้ซื้อในภาวะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ

ทั้งนี้ โซนตะวันออกยังคงเป็นทำเลฮอต! ที่มีความต้องการสะสมสูงสุด 28% ของตลาด ขณะที่ฝั่งตะวันตกมีอุปสงค์สะสมราว 37% รวมกันครองตลาดใหญ่สุด โซนกลางเมืองได้รับความนิยมต่ำเพียง 4% เนื่องจากราคาที่ดินสูงและพื้นที่จำกัด ขณะที่โซนเหนือ และชานเมืองฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ เป็นตลาดรองที่ยังไม่มีแรงดึงดูดมากนัก

ราคา 10-20 ล้าน ครองใจผู้ซื้อกลุ่มใหญ่

จากการวิเคราะห์อุปสงค์และอุปทานตามระดับราคา พบว่า กลุ่มบ้านราคา 10-20 ล้านบาท คือตลาดหลัก! มียอดขายสูงสุด 38% ของตลาดทั้งหมด ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจ ผู้บริหาร และครอบครัวรุ่นใหม่ ที่ต้องการบ้านคุณภาพบนทำเลเข้าถึงได้ง่าย ส่วนบ้านราคาสูงกว่า 70 ล้านบาท แม้มีอุปทานจำกัดแต่กลับมีอัตราการขายสูงถึง 84% แสดงถึงความมั่นคงของตลาดอัลตร้าลักชัวรีที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มองหาทั้งความเป็นส่วนตัวและสถานะทางสังคม

หากประเมินแนวโน้มตลาดบ้านหรูค่อนข้าง ”ทรงตัว” หรือขยายตัวอย่างระมัดระวัง ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อรายใหญ่ยังคงมีกำลังซื้อและความต้องการอยู่อาศัย หรือ ลงทุนในทรัพย์สินที่จับต้องได้ ขณะที่ดีเวลลอปเปอร์ยังคงเดินหน้ารุกตลาดบ้านหรูในทำเลศักยภาพหลัก เช่น ราชพฤกษ์ กรุงเทพกรีฑา พระราม 9-บางนา สมุทรปราการ และฝั่งธนบุรี เพื่อรักษาอัตราการขายและลดความเสี่ยงจากสต็อกคงค้าง ถือเป็นเรื่องที่ท้าทาย

อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงที่ต้องจับตาคือภาวะ "ดอกเบี้ย" ที่ยังอยู่ในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ย แม้ว่าจะมีแนวโน้มปรับลดในครึ่งปีหลัง 2568 และภาระหนี้ครัวเรือนสูงใกล้ 90% ของ GDP อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค นอกจากนี้ การสะสมอุปทานบ้านแนวราบราคาสูงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา อาจทำให้ตลาดบางกลุ่มเริ่ม “ชะลอตัว”

“ท่ามกลางภาวะความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แม้ผู้ซื้อยังมีศักยภาพแต่กลับใช้เวลาในการพิจารณาและเลือกซื้อมากขึ้นสะท้อนการชะลอการตัดสินใจของผู้ซื้อบางกลุ่ม”

ตลาดบ้านหรูในกรุงเทพฯ ยังมีกลุ่มลูกค้าแข็งแรงโดยเฉพาะผู้ซื้อที่พร้อมทางการเงินและมองหาบ้านที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และคุณภาพชีวิตในระยะยาว กลุ่มราคา 10-30 ล้านบาทยังคงเป็นตลาดหลัก ขณะที่ตลาดอัลตร้าลักชัวรี มีดีมานด์มั่นคงในกลุ่มลูกค้าเฉพาะเฉพาะเจาะจง (Niche Market) ด้วยดีไซน์และจุดขายที่แตกต่างตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม! จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาเสถียรภาพตลาดในระยะยาว