ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2568 และทิศทางในปี 2569
The Bangkok Insight
อัพเดต 21 ม.ค. เวลา 01.25 น. • เผยแพร่ 21 ม.ค. เวลา 01.25 น. • The Bangkok Insightภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2568 โครงการใหม่ชะลอตัวชัดเจน จับตาแนวโน้มปี 2569 คาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่เกิน 1.5 หมื่นยูนิต ผู้ประกอบการหันพัฒนาบ้านจัดสรรเพิ่ม
ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2568 เป็นอีกปีที่เห็นการชะลอตัวของโครงการใหม่แบบชัดเจน โดยทั้งปีมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 16,408 ยูนิต และในไตรมาสที่ 4 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 3,100 ยูนิตลดลงประมาณ 56% จากไตรมาสก่อนหน้านี้ ซึ่งเมื่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศยังชะลอตัว อีกทั้งในปีที่ผ่านมารัฐบาลก็ไม่มีนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ชัดเจนออกมา
มาตรการที่สามารถทำได้ทันทีอย่างเรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองกับสถาบันการเงินก็ออกมาก่อนหน้านี้แล้ว มาตรการอื่นๆ ยังไม่มีออกมาผู้ประกอบการพยายามออกมาเรียกร้องกับรัฐบาลมาตลอด แล้วมาเจอเรื่องอุทกภัยเกือบทุกภาคของประเทศไทยทำให้ความสำคัญในเรื่องอื่น ๆ กลายเป็นเรื่องรองไปเลย จากนั้นก็ยุบสภารอการเลือกตั้งใหม่ต้นปี 2569
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2568 มีราคาขายที่มากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรมากขึ้น และมีหลายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมีโครงการราคาแพงที่รอการเปิดขายอีกในปี 2569 ซึ่งเริ่มมีการประชาสัมพันธ์ออกมาบ้างแล้วในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2568
ผู้ประกอบการเลือกที่จะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมลดลงแบบชัดเจนเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เพราะกำลังซื้อลดลงมาก อีกทั้งผู้ประกอบการพยายามปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่ ซึ่งอาจจะมีการลดราคาหรือลดกำไรลงบ้างเพื่อปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้มากที่สุดภายในปี 2568 จึงมีผลให้รายได้และกำไรของผู้ประกอบการลดลงแต่ก็ยังไม่มีรายได้ที่ขาดทุนหรือมีรายได้ติดลบ มีแค่ในส่วนของกำไรเท่านั้นที่ลดลงแต่ก็ยังมีกำไรอยู่
ปี 2569 อาจจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะระบายสต็อกมากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่แบบจริงจัง เพราะดูจากสถานการณ์ที่เกี่ยวกับเศรษฐกิจและการเมืองภายในประเทศ รวมไปถึงทิศทางความขัดแย้งในแต่ละภูมิภาคแล้ว ปี 2569 คงเป็นอีกปีที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยคงไม่ได้ดีขึ้นแบบก้าวกระโดด ภาคการท่องเที่ยวคงดีกว่าปี 2568 นักท่องเที่ยวจีนอาจจะกลับมาประเทศไทยมากขึ้น กระแสด้านลบลดลงแบบชัดเจน และความขัดแย้งกับญี่ปุ่นทำให้นักท่องเที่ยวชาวจีนอาจจะกลับมาเที่ยวประเทศไทยมากขึ้น แม้ว่าต้องแข่งขันกับทางเวียดนามก็ตาม
การเปิดขายโครงการใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมอาจจะไม่แตกต่างจากปีนี้มากนัก โดยที่น่าสนใจ คือ โครงการที่มีราคาขายมากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไปอาจจะมีจำนวนมากขึ้น แต่ที่เห็นได้แน่นอนเลย คือ ผู้ประกอบการยังคงลดสัดส่วนโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรราคาไม่แพงลงเมื่อเทียบกับที่ผ่านมา
ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เห็นได้ชัดเจนว่ามีชาวต่างชาติเข้ามาเป็น 1 ในกลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่โดยเฉพาะชาวจีน และเห็นได้ชัดเจนในตลาดคอนโดมิเนียมที่จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการมีการขายให้กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนโดยตรง หรือมีการขายแบบบิ๊กล็อตให้กับตัวแทนนายหน้าในการนำไปเสนอขายต่อให้กับกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งเป็นการยืนยันถึงความสำคัญของกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนในตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย
ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 อาจจะยังต้องพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนต่อเนื่อง เพราะกำลังซื้อคนไทยอาจจะไม่เพียงพอในการขับเคลื่อนตลาดในปี 2569 ซึ่งช่วงตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในประเทศไทยอยู่ในระดับที่ค่อนข้างคงที่มีการเปลี่ยนแปลงในแต่ละไตรมาสไม่มากนัก โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงระหว่าง 3,300-3,900 ยูนิตต่อไตรมาส มากน้อยสลับกันไป
โครงการคอนโดมิเนียมอาจจะมีการเปิดขายใหม่ไม่มากนักในปี 2569 โดยคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่เกิน 1.5 หมื่นยูนิตเท่านั้น ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น โดยโครงการบ้านจัดสรรอาจจะพยายามหากลุ่มลูกค้าที่จำเพาะเจาะมากขึ้น ขนาดโครงการอาจจะไม่ได้ใหญ่มากเน้นปิดการขายเร็ว รวมไปถึงโครงการคอนโดมิเนียมที่อาจจะมีหลายระดับราคาเช่นเดิม เพียงแต่ผู้ประกอบการบางรายอาจจะเน้นไปที่ระดับราคาขายมากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรมากขึ้น ไม่เน้นโครงการที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางลงไปมากเท่าไหร่ หรือถ้าเป้นโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่านี้ก็ต้องมั่นใจทั้งในเรื่องของยอดขายว่าจะสูงหรือสมารถปิดการขายได้
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการจะใช้ข้อมูลที่พวกเขามีเพื่อนำมาใช้ทางการตลาดหรือประกอบการพัฒนาโครงการ ไม่ได้เปิดขายโครงการแบบตามๆ กันไปในทำเลใดทำเลหนึ่งที่ก่อนหน้านี้อาจจะเห็นหลาย ๆ ทำเลที่มีโครงการเปิดขายใหม่ในเวลาที่ไล่เลี่ยกัน อีกทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่ต้องมีค่าใช้จ่ายเยอะในการดูแลหรือบำรุงรักษาในระยะยาวอาจจะมีน้อยลง
สิ่งที่ต้องจับตามองในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเป็นเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่มีผลต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวมไปถึงการใช้จ่ายของคนไทยในระยะยาว ประกอบกับสถานการณ์ทางการเมืองหลังการเลือกตั้งที่อาจจะใช้เวลาในการจัดตั้งรัฐบาลพอสมควร นโยบายรัฐบาลใหม่จะออกมาในทิศทางใดหรือจะมีผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจหรือไม่ยังไม่ทราบแน่ชัด
ดังนั้น เศรษฐกิจคงยังไม่ดีขึ้นในปี 2569 และจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย อาจจะเป็นปีที่แทบไม่มีการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยเลย หรืออาจจะเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีกว่าปีนี้ไม่มากนัก ผู้ประกอบการบางรายอาจจะไม่มีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมเลยก็เป็นไปได้ แต่อาจจะต้องดูทิศทางช่วงไตรมาสที่ 1 หลังการเลือกตั้งอีกครั้ง รวมไปถึงยังต้องดูปัจจัยต่างๆ อีกหลายอย่างที่อาจจะเกิดขึ้นในปีหน้า
บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ตลาดคอนโดมิเนียมไทยปี 69 ยังต้องการแรงซื้อจากต่างชาติ
- จับตาคอนโดฯ ใหม่ แนวถนนเจริญนคร-ถนนสมเด็จเจ้าพระยา จุดเปลี่ยนดันราคาพุ่ง
- ที่อยู่อาศัยมือสอง คู่แข่งสำคัญของบ้านมือหนึ่ง
ติดตามเราได้ที่