ตลาดอสังหาฯ ในไทยหมดสภาพแถมขาดิ่งทุกเดือน ปีนี้จะทรุดเกือบ -12% อสังหาฯ ทรุดดิ่งยาวนาน 3 ปีติดกัน ทีทีบีชี้ราคาบ้านพุ่งเกือบ 60% แต่รายได้คนไทยโตแค่ 15% สต็อกบ้านในไทยต้องรอ 5 ปีถึงจะขายหมด

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics เปิดเผยการคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไทยปี 2568 มีโอกาสหดตัว หรือ -12 ไตรมาสติดต่อกัน หรือตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา สาเหตุจากความสามารถในการซื้อของประชาชนลดลงจากปัญหาหนี้ครัวเรือน การอาศัยระยะเวลาขายที่นานขึ้น สต๊อกคงค้างสูง และพื้นที่ศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีจำกัด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของไทยในปี 2568 ส่งสัญญาณแย่กว่าที่คาดการณ์ สะท้อนจากตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรกปรับลดลง 10.8% ซึ่งหดตัวติดต่อกันถึง 10 ไตรมาส หรือ 30 เดือนต่อเนื่อง หากพิจารณาสถานการณ์ในช่วงครึ่งปีหลังจากตัวเลขหน่วยโอนของเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา จะพบว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงหดตัวที่ 11.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้สถานการณ์ในช่วงที่เหลือของปีมีความเป็นไปได้ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งปี 2568 ยังอยู่ภายใต้ภาวะซบเซา โดยอาจหดตัว หรือ -11.8% และเป็นการหดตัว 12 ไตรมาสติดต่อกัน หรือ 36 เดือนต่อเนื่อง จากแรงกดดันเดิมที่กระทบตลาดอยู่ในปีที่ผ่านมาและยังไม่คลายตัวลงด้วย

ความสามารถในการซื้อลดลง จากภาวะไม่สมดุลของการปรับเพิ่มกำลังซื้อและราคาที่อยู่อาศัย ด้วยลักษณะของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายเป็นผู้มีอำนาจกำหนดราคา และผู้ซื้อเป็นเพียงผู้รับราคาจากผู้ขาย ราคาทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวทั่วประเทศในปี 2566 เพิ่มขึ้น 57.2% และ 42.5% เมื่อเทียบกับปี 2556 ขณะที่รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนกลับเพิ่มขึ้นเพียง 15.2% ในช่วงเวลาเดียวกัน และด้วยภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งมีสัดส่วน 86.8% ต่อ GDP ในไตรมาส 2 ปี 2568 สะท้อนภาระผ่อนชำระหนี้ที่สูงขึ้น ลดทอนรายได้ที่ใช้จ่ายได้และทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อสินค้าคงทนหรือสินทรัพย์ที่ต้องใช้เงินออม

สต๊อกคงค้างสูง สะท้อนผ่านสถานการณ์ของอัตราดูดซับ ณ ครึ่งแรกปี 2568 ของที่อยู่แนวราบอยู่ที่ 10.1% และแนวสูงที่ 13.2% ต่อครึ่งปี หรือกล่าวคือบนกำลังซื้อของคนในปัจจุบันจะต้องใช้เวลากว่า 59 และ 45 เดือนในการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงคงค้างได้หมดตามลำดับ

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics เปิดเผยต่อไปว่า อัตราดูดซับต่ำย่อมเป็นสัญญาณให้ผู้ประกอบการต้องออกโครงการใหม่ด้วยความระมัดระวัง เนื่องจากต้องแบกภาระทางการเงินที่ยาวขึ้น และเงินต้นบางส่วนต้องคงค้างในสต๊อกที่อยู่อาศัยรอขาย ส่งผลให้จำนวนพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในครึ่งแรกปี 2568 ต่ำที่สุดในรอบ 15 ปีที่ 13.5 ล้านตารางเมตรซึ่งลดลงเกือบ 33% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2566

พื้นที่ศักยภาพจำกัดลงอย่างต่อเนื่อง จากข้อจำกัดการเดินทาง โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยหลักในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเป็นกลุ่มวัยแรงงานส่งผลให้บริเวณที่อยู่อาศัยควรต้องอยู่ในรัศมีการเดินทางราว 1 - 1 ชั่วโมงครึ่ง ทำให้พื้นที่ในการพัฒนาเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยในปัจจุบันโดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอิ่มตัว สะท้อนผ่านหน่วยโอนที่อยู่อาศัยที่หดตัวต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 15.7% ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 และตัวเลขพื้นที่ขออนุญาตก่อสร้างในช่วงครึ่งปีแรกที่หดตัวแรงถึง 36.6%

รวมถึงบนข้อจำกัดของความด้อยค่าโดยเปรียบเทียบเรื่องทำเลที่ตั้งของพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลรอบนอกย่อมมีศักยภาพในการทำการตลาดที่ต่ำกว่า กอปรกับในระยะที่ผ่านมาพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลรอบนอกในส่วนที่พัฒนาได้ก็มีการเข้าไปทำการตลาดแล้ว และด้วยอุปสงค์ที่เบาบางในพื้นที่นั้น เป็นผลให้ตลาดย่อมใกล้เกิดภาวะอิ่มตัว

แรงกดดันด้านลบข้างต้นที่กระทบต่อโมเมนตัมในการฟื้นตัว จึงส่งผลให้แรงส่งต่างๆ ที่ภาครัฐพยายามกระตุ้นผ่านนโยบาย เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท และการปรับปรุงเกณฑ์ LTV (อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ให้กู้ได้สูงสุดถึง 100% ของราคาที่อยู่อาศัย ไม่ส่งผลเท่าที่ควร