เปิดพอร์ตหุ้นคอนโดน่าสะสม

หุ้นวิชั่น - บริษัทหลักทรัพย์กรุงศรี จำกัด(มหาชน) มีมุมมอง slightly positive ต่อตัวเลขยอดขาย condo ใหม่ที่เปิดใน4Q25Fโดยมี averagetake up rate ราว 42% ของมูลค่าโครงการที่เปิดแล้วรวม 16.2 พันลบ. ซึ่งดีกว่า averagetake-up rate condo ที่เปิดขายในช่วง 9M25(ที่ 30%)

ในไตรมาส4/2568 ของกลุ่มมีเป้าเปิดโครงการ condo ใหม่ 9 โครงการ มูลค่ารวม 23.5 พันลบ. โดยคาด 2โครงการชะลอการเปิดไปปี2569 ทำให้คาดเปิด 7โครงการ มูลค่ารวม 17.5 พันลบ. ทั้งนี้มี 5 โครงการ มูลค่ารวม 16.2 พันลบ. ที่บริษัทแจ้งยอด take-up rate แล้ว โดยมีaverage take-up rate เฉลี่ย 42%

สาเหตุที่ average take-up rate ค่อนข้างสูง เราคาดมาจาก i) จำนวนโครงการที่เปิดไม่มาก ทำให้การแข่งขันน้อย ii) ทั้ง 5โครงการ มีจุดเด่นเฉพาะตัว เช่น 2ใน 5โครงการ เป็นทำเลที่ Phuket ซึ่งเป็น high season ของการขาย และเป็นทำ เลที่ demand โตสูง, โครงการของ SC ใน luxury segment ทำเลติดถนนสุขุมวิท ที่ไม่ได้มีโครงการเปิดใหม่มาหลายปี, โครงการของ SPALI ที่เน้นจุดเด่นเรื่องราคาและ value for money

ทั้งนี้เป็นที่น่าสังเกตว่า ยอดขายในหลายโครงการ (ยกเว้นโครงการของ SPALI) จะมีสัดส่วนยอดขายต่างชาติที่มาก ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งที่สนับสนุน take-up rate ที่ค่อนข้างสูง

ยอดขาย9เดือนโต59%

ในช่วง9เดอนแรกปี2568 total presale ของกลุ่มเท่ากับ 155.3 พันลบ. (-16% y-y) คิดเป็น 59% ของเป้า2568 presale กลุ่มฯ ที่ 263.6 พันลบ. (+10%y-y) ซึ่งเราคาดมี downside โดย KSS คาดปี2568 presale ขงกลุ่มน่าจะอยู่ที่เพียง 212.0 พันลบ. (-11% y-y) หรือต่ำกว่าเป้าของกลุ่มถึง 20% โดยคาด downside มาจากกลุ่ม condo มากกว่ากลุ่ม low-rise

ทั้งนี้ในข่วง9เดือนแรกปี2568 presale แบ่งเป็น low-rise : condo ที่สัดส่วน 60% : 40% หรือมูลค่า 93.0 พันลบ. (-9% y-y) : 62.3 พันลบ. (-24% y-y) โดยจะเห็นได้ว่ากลุ่ม condo ลดลง y-y มากกว่า เพราะเป็นผลจากเหตุการณ์แผ่นดิวไหวในปลาย 1Q25 ท าให้ยอดขายทั้ง condo ใหม่ และการระบายstock condo ชะงักไปหลายเดือน ในขณะที่กลุ่ม low-rise ที่ลดลง y-y มาจากตลาดบนเป็นหลัก ที่ชะลอการตัดสินใจซื้อ

ทั้งปี 2568 Presale ของกลุ่มเราคาดที่ 212.0 พันลบ. (-11% y-y) โดยคาดมีเพียง 3 บริษัท ที่รักษาระดับ presale ให้ทรงตัว / โตเล็กน้อย y-y ได้คือ SPALI (+5% y-y), AP (+3% y-y) และ SIRI (+1% y-y) ในขณะที่บริษัทอื่นคาดลดลง y-yอย่างไรก็ตามจากแผนเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส4/2568 ที่ต่ำกว่าเป้า กดดันให้ปี2568 Presale ขงกลุ่มน่าจะมีโอกาส downside เพิ่มขึ้น

คาด Norm. profit ขงกลุ่มไตรมาส4/25684 ลดลงเล็กน้อย y-y, เพิ่มขึ้น q-q (Vs. 4Q24/ 3Q25 Norm. profit ขงกลุ่มที่6.2/ 5.1 พันลบ.) ตาม demandที่อ่อนแอลง y-y ทั้งจากเศรษฐกิจชะลอตัว, ความไม่มั่นคงทางการเมืองและrejection rate ที่ยังสูง ในขณะที่ price promotion ที่ใช้ต่อเนื่องกดดัน % GPM ต่ำกว่าปกติทั้งนี้เมื่อเทียบ q-q คาด Norm. profit เพิ่มขึ้น เพราะมีbacklog condo ใหม่รอโอนเพิ่มขึ้นมาก

แนวโน้ม Norm. profit กลุ่ม ปี2568คาดลดลง -23% y-y หรือราว 19.1 พันลบ. โดยการลดลง y-y มาจากทั้ง i) การโอน (รวม JV) ที่คาดลดลง -13% y-y ทั้ง low-rise และcondo ii) คาด % GPM ลดลง180 bps y-y มาที่29.5% จากการท า price promotion ที่มาก เพื่อกระตุ้นยอดขาย ถึงแม้กลุ่มฯ ควบคุม G&A expenses ให้ลดลงได้มากและต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายลดลงในปีนี้แต่ด้วย fixed cost เป็นสัดส่วนที่มากกดดันให้% NPM ปี2025F คาดที่8.8% ลดลง180 bps y-y ซึ่งทำnew low

AP และ SC เป็น top picks

ถึงแม้ average take-up rate ของ condo โครงการใหม่ค่อนข้างสูง แต่ไม่มีผลต่อ upside ต่อประมาณการกำไรสุทธิ2568-2569เพราะ condo ส่วนใหญ่ที่เปิดจะโอนหลังปี 2569 เป็นต้นไป

ถึงแม้สถานการณ์ใน2569 คาดกำไรสุทธิดีขึ้น y-y แต่โดยรวมยังเป็นระดับต่ำกว่าปกติและต่ำกว่าช่วง COVID-19 เราแนะน selective buy บางบริษัทที่มีปัจจัยบวกเฉพาะตัว โดยมีAP และ SC เป็น top picks ในไตรมาส4/2568-ไตรมาส1/2569 และปี2569 ตามลำดับ โดยAP มีจุดเด่นเรื่องการเพิ่ม market share และรักษา % GPM ได้ดีซึ่งมีโอกาสโตระยะยาวได้มากกว่า ในขณะที่ SC เด่นสุดในปี2569 จากการ turnaround ทั้งกลุ่ม residential และnon-residential ชัดเจนสุด และvaluation ถูกกว่ากลุ่ม