แนวโน้มพัฒนาอสังหาฯ จากคอนโดมิเนียมสู่โรงแรม
The Bangkok Insight
อัพเดต 20 ส.ค. 2568 เวลา 02.43 น. • เผยแพร่ 20 ส.ค. 2568 เวลา 02.36 น. • The Bangkok Insightช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอสังหาฯภาคที่อยู่อาศัยที่การเปิดขายโครงการใหม่ลดลงแบบชัดเจน
ทั้งนี้ อาจจะเห็นการเริ่มการก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ลดลงโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่
เมื่อผู้ประกอบการทุกรายเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ การซื้อขายที่ดินเพื่อรอการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลต่าง ๆ ก็ลดลง และแน่นอนว่าเมื่อความต้องการที่ดินลดลงราคาที่ดินก็ไม่มีการปรับเพิ่มขึ้น หรืออาจจะปรับเพิ่มไม่มากนัก แต่อย่างไรก็ตามราคาที่ดินไม่ได้ลดลงมากมายจนสังเกตได้ แค่ไม่เพิ่มขึ้นเท่านั้น
แต่ในภาพรวมแล้วราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังคงปรับเพิ่มขึ้นตลอด เพียงแต่มีการปรับเพิ่มขึ้นในบางทำเลหรือบางพื้นที่ที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้นเท่านั้น ที่ดินราคาแพง ๆ ในพื้นที่เมืองชั้นในก็อาจจะยังคงราคาเดิมไว้อยู่ไม่ได้ลดลงหรือเพิ่มขึ้น
รูปแบบของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้าง หรือมีการเปิดตัวในช่วงที่ผ่านมาที่อาจจะเห็นได้มากมาย และมีต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลที่การเดินทางสะดวก ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า รวมไปถึงในทำเลที่กรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นสิทธิการเช่าระยะยาว คือ โรงแรมระดับต่าง ๆ ที่พัฒนาขึ้นมาเพื่อรองรับกลุ่มนักท่องเที่ยว คนทำงานหรือคนที่มองหาที่พักในระยะสั้นและระยะยาว ทั้งคนไทยและต่างชาติ
โรงแรมที่พัฒนาขึ้น อาจจะไม่ได้จำเพาะเจาะจงว่าต้องการกลุ่มไหนมากกว่ากัน เพียงแต่เลือกรูปแบบโครงการ ค่าห้องพักรายวัน และรายเดือนที่ไม่แพงเกินไป อาจจะเป็นทั้งโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ ซึ่งส่วนของบริการอาจจะเลือกได้ว่าอยากให้รวมหรือไม่รวมบริการอะไรเพิ่มเติมนอกเหนือไปจากบริการทั่วไปของโรงแรม และมีโรงแรมอีกกลุ่มที่เป็นโรงแรมราคาแพงระดับ Luxury ไปเลยเพื่อจับกลุ่มลูกค้าเฉพาะเจาะจงเท่านั้น ไม่สนใจรับลูกค้าทั่วไป
ที่ดินหลาย ๆ แปลงในกรุงเทพมหานคร ที่ถ้าเป็นในอดีตทุกคนต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่าต้องกลายเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแน่นอน แต่ตอนนี้ที่ดินหลายๆ แปลงในพื้นที่เมืองชั้น หรือติดสถานีรถไฟฟ้ากลายเป็นโรงแรมไปแล้ว ซึ่งมีทั้งโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว และที่กำลังก่อสร้างรวมไปถึงโครงการที่มีการเปิดตัวไปไม่นานมานี้
โรงแรมระดับ 4-5 ดาวที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดเปิดให้บริการในช่วงระหว่างปี 2568 - 2572 รวมแล้วประมาณ 8,900 ห้อง และถ้ารวมกับโรงแรมระดับอื่น ๆ อีกก็มากกว่า 2 หมื่นห้องแน่นอน อาจจะเป็นอีก 1 ช่วงเวลาที่มีการก่อสร้างโรงแรมมากมายเมื่อเทียบกับในอดีตที่ผ่านมา ทั้งๆ ที่ภาวะเศรษฐกิจและการขยายตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติก็ไม่ได้มากมายขึ้นก็ตาม
ในทางกลับกันจำนวนของชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 ยังลดลงประมาณ 3% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาอีก จำนวนห้องพักและโรงแรมในกรุงเทพมหานครก็เพียงพอต่อการรองรับทั้งคนไทยและต่างชาติ ไม่ว่าจะต้องการเข้าพักด้วยวัตถุประสงค์ใดก็ตาม
การลงทุนในโครงการโรงแรม เป็นการลงทุนที่คาดหวังผลตอบแทนในระยะยาว แม้ว่าช่วงเวลานี้จะเป็นช่วงเวลาที่เศรษฐกิจทั้งในประเทศไทย และต่างประเทศไม่ดี มีปัญหาความขัดแย้งที่สามารถเกิดเป็นปัญหารุนแรงได้ในหลายภูมิภาคของโลก รวมไปถึงปัญหาภายในประเทศไทย ที่อาจจะมีผลต่อภาพลักษณ์และความเชื่อมั่นในการมาท่องเที่ยวในประเทศไทย
อย่างไรก็ตาม ในสายตาของนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติยังคงให้ความสำคัญกับธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยในระยะยาวมากว่าแค่ช่วงเวลาสั้น ๆ เท่านั้น ไม่เหมือนการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่อาจจะมองกรอบการลงทุนไว้แค่เพียง 3 – 5 ปีเป็นอย่างช้าที่สุด แต่ส่วนใหญ่พยายามจะไม่ให้เกิน 3 ปี
แต่ถ้าเป็นการลงทุนในโครงการโรงแรมอาจจะมองกรอบการลงทุนที่นานกว่าแต่ถ้าเป็นไปได้นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคาดหวังว่าจะคืนทุนภายในไม่เกิน 10 – 12 ปี ซึ่งถ้าเป็นไปไม่ได้ก็ยังสามารถรอคอยต่อไปได้ และมีหลายโรงแรมที่คืนทุนภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี
ปัจจุบันการลงทุนโรงแรมอาจจะไม่ต้องรอนานกว่า 5 ปีจึงจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน เพราะเจ้าของโครงการสามารถขายเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีท (REITs) เพื่อนำเงินลงทุนกลับมาส่วนหนึ่งหรือทั้งหมด แล้วตัวเจ้าของที่เป็นคนลงทุนก่อสร้างยังถือหุ้นอยู่ในกองรีทอีก 20-30% เพื่อรับผลตอบแทนต่อเนื่องต่อไปทุกๆ ปี
ขณะที่กองรีทนี้ จะตั้งเองหรือขายเข้ากองรีทที่มีอยู่แล้วในโลกนี้ก็ได้ เพราะกองรีทไม่มีข้อจำกัดในเรื่องของการลงทุนระหว่างประเทศ เจ้าของ นักลงทุนหรือผู้ประกอบการหลายรายมีความคิดแบบนี้มากขึ้น การลงทุนในโครงการที่สร้างรายได้ระยะยาวแบบโรงแรมไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของหรือถือกรรมสิทธิ์ไว้นาน ๆ แบบในอดีตอีกแล้ว กองรีทเป็นทางออกที่เหมาะสม และน่าสนใจ
กลุ่มนักลงทุนสมัยใหม่จำนวนมากมองเรื่องการลงทุนโรงแรมหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่องไว้แบบนี้ทั้งนั้น ถ้ามองธุรกิจโรงแรมเป็นเรื่องของที่พักทั้งแบบระยะสั้น และระยะยาว ไม่ใช่แค่เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่เป้นนักท่องเที่ยวเท่านั้น โรงแรมก็ยังเป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องได้ในระยะยาว
บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ดัชนีผู้ประกอบการอสังหาฯ ไตรมาสที่ 2 ปี 68 ความเชื่อมั่นลดลง
- เจาะลึกแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู
- จับตาผลกระทบจาก EEC ต่อวงการอสังหาฯ พร้อมอัปเดตราคาที่ดิน 3 จังหวัด
ติดตามเราได้ที่