พลัส พร็อพเพอร์ตี้ แนะอาคารเก่าเร่งอัปเกรดระบบรับมือซัพพลายใหม่พุ่ง 1.4 เท่า ชู ESG มัดใจผู้เช่า

ศูนย์วิจัยกรุงศรีคาดปี 2567-2569 การลงทุนออฟฟิศพุ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยเดิม กระทบตึกอายุเกิน 15 ปีโดยตรง ผู้เชี่ยวชาญชี้การปรับปรุงกายภาพ-นำระบบ AI ควบคุมพลังงาน ช่วยเพิ่มขีดความแข่งขันและรายได้ค่าเช่าในระยะยาว โชว์เคสตัวอย่าง 'อาคารชลันต์ทิพย์' ย่านสีลม อัปเกรดระบบดิจิทัลและพื้นที่ใช้สอย ดึงผู้เช่าใหม่สวนกระแสตลาด

23 มกราคม 2569 ท่ามกลางภาวะการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าของประเทศไทย การทะลักเข้ามาของอุปทานใหม่ (New Supply) กลายเป็นปัจจัยกดดันสำคัญที่ทำให้เจ้าของอาคารเดิมต้องเร่งปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาฐานลูกค้า

ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกรุงศรีระบุว่า แผนการลงทุนอาคารสำนักงานในช่วงปี 2567–2569 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นถึง 1.4 เท่าเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 3 ปีก่อนหน้า โดยเฉพาะพื้นที่สำนักงาน Grade A และ A+ ที่สอดคล้องกับมาตรฐานอาคารเขียว (Green Building) ในโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ ซึ่งกำลังกลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้เช่าระดับองค์กรข้ามชาติต้องการ

นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด วิเคราะห์ว่า อาคารที่มีอายุการใช้งานตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากเทคโนโลยีอาคารที่ล้าสมัยและต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น การปรับตัวจึงไม่ใช่เพียงการซ่อมแซมตามรอบ แต่ต้องเป็นการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานเชิงกลยุทธ์เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ในระยะยาว

3 เสาหลักการปรับตัว: กายภาพ ระบบ และการบริหารจัดการ

แนวทางการแก้เกมสำหรับอาคารเก่าต้องครอบคลุม 3 มิติหลัก ได้แก่

• การปรับปรุงกายภาพ (Physical Upgrade) ตั้งแต่เปลือกอาคาร (Façade) ไปจนถึงพื้นที่ส่วนกลางอย่างโถงล็อบบี้และห้องน้ำ เพื่อสร้างภาพลักษณ์ที่ทันสมัย
• การอัปเกรดงานระบบ (System Upgrade) โดยเฉพาะระบบไฟฟ้าและปรับอากาศที่ต้องมีเสถียรภาพและประหยัดพลังงานมากขึ้น
• การบริหารจัดการ (Management) ที่ต้องอาศัยมืออาชีพในการควบคุมต้นทุนและสร้างประสบการณ์ที่ดีแก่ผู้เช่า

"หัวใจสำคัญของการปรับตัวอาคารเก่า คือมุมมองของเจ้าของอาคารในการปรับแนวคิดให้สอดรับกับทิศทางตลาด… อาคารที่สามารถยกระดับทั้งกายภาพ ระบบ และการบริหารจัดการ รวมถึงเปิดรับเทคโนโลยีใหม่เข้ามาเสริมประสิทธิภาพ จะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขัน และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินได้ในระยะยาว" นายภคิน กล่าว

ESG และ Digital Transformation: ปัจจัยตัดสินใจของผู้เช่ารุ่นใหม่

ปัจจุบัน มาตรฐาน Green Office ไม่ใช่ทางเลือกแต่เป็นเงื่อนไขหลักในการดึงดูดผู้เช่ากลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่ยึดถือแนวคิด ESG (Environmental, Social and Governance) อาคารเก่าที่ปรับปรุงให้ได้รับรองมาตรฐานระดับสากล เช่น LEED, WELL หรือ EDGE จะมีความได้เปรียบอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ การนำเทคโนโลยี AI (Artificial Intelligence) และ IoT (Internet of Things) มาใช้ในการพยากรณ์และจัดการพลังงาน ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค ซึ่งเป็นต้นทุนคงที่สำคัญของอาคาร

ในเชิงเศรษฐศาสตร์ การวางแผนบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) มีความคุ้มค่ากว่าการซ่อมแซมเมื่อเกิดความเสียหาย (Corrective Maintenance) เนื่องจากช่วยลดความเสี่ยงทางธุรกิจของผู้เช่าจากการหยุดชะงักของระบบอาคาร และยังเป็นพื้นฐานสำคัญที่ช่วยให้เจ้าของอาคารสามารถปรับอัตราค่าเช่าให้สูงขึ้นตามคุณภาพที่เพิ่มขึ้นได้

บทพิสูจน์จากโมเดลอาคารยุค 90

ตัวอย่างความสำเร็จที่เห็นได้ชัดคือ อาคารชลันต์ทิพย์ ย่านสีลม ซึ่งเป็นอาคารอายุเก่าแก่กว่า 34 ปี แต่สามารถรักษาศักยภาพการแข่งขันไว้ได้ผ่านการบริหารจัดการของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ โดยมีการเปลี่ยนระบบมิเตอร์ไฟฟ้าเป็นระบบดิจิทัล ซึ่งนอกจากจะเพิ่มความแม่นยำแล้ว ยังทำให้ได้รับเงินประกันมิเตอร์คืนกว่า 1.5 ล้านบาท รวมถึงการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยให้เกิดประโยชน์สูงสุด เช่น การเพิ่มพื้นที่จอดรถและร้านค้าเช่า ซึ่งช่วยสร้างกระแสเงินสดเพิ่มเติม (Non-rental income) และดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ให้เข้ามาทำสัญญาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในบทสรุป พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มองว่าการปรับปรุงอาคารเก่าภายใต้สภาวะตลาดที่มี Over-supply ไม่ได้เป็นเพียงการรักษาฐานลูกค้าเดิม แต่คือการปรับโครงสร้างธุรกิจเพื่อรองรับการเติบโตของเศรษฐกิจในอนาคตที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและประสิทธิภาพของเทคโนโลยีเป็นหลัก อาคารที่นิ่งเฉยต่อการเปลี่ยนแปลงมีความเสี่ยงสูงที่จะถูกลดระดับความสำคัญและสูญเสียส่วนแบ่งการตลาดให้กับผู้เล่นรายใหม่ในทำเล CBD อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่