ช็อปปิ้งออนไลน์ทุบทำเล สำเพ็ง-พาหุรัด ที่ดินวาละ 4 ล้าน-ตึก 70 ล้าน
การเปลี่ยนแปลงเป็นนิรันดร์ เช่นเดียวกับทำเลไข่แดงของกรุงเทพฯ ชั้นใน “สำเพ็ง-พาหุรัด” แหล่งค้าส่งและค้าปลีกชื่อดัง ในสมัยยุคบุกเบิก รุ่น Gen-1
จากการสำรวจของ “ประชาชาติธุรกิจ”พบว่าสภาพปัจจุบันของพื้นที่และการค้าขายใน 2 ทำเลดังกล่าวเกิดการเปลี่ยนแปลงไปมาก ดูไม่คึกคักเหมือนเก่า แม้รถจะติดหนัก มีคนพลุกพล่าน และหาที่จอดรถยากเหมือนเดิม แต่ยอดขายของแต่ละร้านส่วนใหญ่กลับลดลง
ค่าเช่าตึกปีละ 1-2 ล้าน
“บุ้งเง็ก ภัทรวณิชการ” กรรมการ บริษัท กิจถาวรพลาสติก จำกัด ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จำหน่ายสินค้าพลาสติกด้านการเกษตรและบรรจุภัณฑ์ครบวงจร เล่าให้ฟังว่า ที่ร้านเป็นธุรกิจค้าส่งและค้าปลีก ตั้งอยู่ปากซอยสำเพ็ง ต้นถนนวานิช 1 มานานกว่า 70 ปี เป็นธุรกิจบุกเบิกสมัยรุ่นคุณพ่อที่นำเข้าพลาสติกจากประเทศญี่ปุ่นเข้ามาจำหน่ายในไทยเป็นรายแรก ๆ และมีลูกค้าในหัวเมืองต่างจังหวัดเป็นขาประจำ
“แต่ภาพรวมของตลาดค้าส่งในย่านสำเพ็งได้เปลี่ยนไปแล้ว การค้าขายทุกวันนี้ไม่ได้ขายดีเหมือนเก่า เพราะพฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยน รุ่นลูกรุ่นหลานของลูกค้าเก่า ๆ ไม่นิยมสืบทอดกิจการ บวกกับช่องทางตลาดออนไลน์มาแทนที่ด้วย เราจึงต้องปรับตัวเน้นขายปลีกให้มากขึ้นในราคาที่ถูกลง”
ส่วนที่ตั้งของร้านเป็นอาคารพาณิชย์ 2 ห้องใหญ่อยู่ริมถนน ไม่ใช่ตึกซื้อขาด แต่เป็นสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากท่านผู้หญิงเพ็ญศรี วัชโรทัย ที่ท่านกรุณาให้เช่าในราคามิตรภาพปีละ 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นความสัมพันธ์แต่เดิมสมัยรุ่นคุณพ่อ (ประมาณ ภัทรวณิชการ) เพิ่งมาปรับสัญญาเป็นปีต่อปีในระยะหลัง
หากเป็นราคาค่าเช่าในท้องตลาดทั่วไปในย่านนี้จะตกปีละ 1-2 ล้านบาท เป็นที่น่าสังเกตว่า อสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเขตพื้นที่ชั้นในกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนมือกันน้อยมาก เพราะเจ้าของที่ดั้งเดิมจะนิยมถือครองกรรมสิทธิ์ไว้เป็นมรดกตกทอด
เว้นแต่คนรุ่นใหม่ที่ต้องการเงินสดไปบุกเบิกทำธุรกิจอื่นก็อาจตัดใจขายทรัพย์สิน เช่น ล่าสุด เพื่อนของน้องชายเพิ่งขายตึกแถวห้องเล็ก ๆ ขนาดตื้น ๆ 4X4 เมตร บนถนนวานิช 1 ไปในราคา 25 ล้านบาท ถือว่าสูงอยู่ แต่ทำเลแถบนี้แพงมาตั้งแต่เราเกิดแล้ว
“ขณะที่ออฟฟิศใหญ่อยู่ที่ถนนมหาพฤฒาราม ย่านตลาดน้อย บ้านพักอยู่สามพราน ล่าสุดได้แตกไลน์ทำธุรกิจรีสอร์ต ปลูกป่า ทำโรงเจในย่านอำเภอดอนตูม จังหวัดนครปฐม การเป็นผู้ประกอบการรุ่นรับช่วงในย่านเยาวราช สำเพ็ง ทรงวาด ส่วนใหญ่จะรู้จักกัน คุ้นหน้าคุ้นชื่อกัน เมื่อโลกการค้าเปลี่ยนไป ทุกคนต้องปรับตัว อย่างเมื่อก่อนขายดีมาก มาวันนี้พอขายได้ ไม่หวือหวา”
รถไฟฟ้าตัวชี้วัด
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ความเห็นกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านเยาวราช สำเพ็ง พาหุรัด ทรงวาด ฯลฯ มีราคาซื้อขายสูงมานานแล้ว แต่เกิดการเปลี่ยนมือไม่มากนัก เมื่อเทียบกับทำเลในเมืองย่านอื่น ๆ อาทิ สุขุมวิท ทองหล่อ รัชดาภิเษก ฯลฯ ที่มีการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง
“บนถนนเยาวราช ณ ปี 2566 ราคาที่ดินตกเป็นเงินตารางวาละ 1.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ประมาณ 2.9% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นไม่มากนัก”
ทั้งนี้ อาจเป็นเพราะเศรษฐกิจไทยในช่วงปีที่ผ่านมาอาจยังไม่สดใสเท่าที่ควร กล่าวได้ว่า แต่เดิมเมื่อปี 2537 ราคาที่ดินในย่านละแวกนี้มีมูลค่าสูงสุดในประเทศไทยไปแล้วคือประมาณ 700,000 บาทต่อตารางวาในยุคนั้น ซึ่งเมื่อเฉลี่ย 29 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละ 3.31% ราคาที่ 700,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งที่ดินเยาวราชนี้ถือว่าสูงสุดในปี 2537
เทียบกันในขณะนั้นถนนสีลม เขตบางรัก มีราคาตารางวาละ 450,000 บาท และสยามสแควร์-ชิดลม เขตปทุมวัน มีราคาเพียง 400,000 บาทต่อตารางวา
เป็นไปได้ว่า เนื่องจากบริเวณย่านทรงวาด-สำเพ็ง-พาหุรัด ไม่มีรถไฟฟ้า ราคาที่ดินจึงขึ้นช้ากว่าทั้ง 2 ทำเลข้างต้น
ส่วนที่ถนนเจริญกรุง ราคาที่ดินตกเป็นเงิน 1.16 ล้านบาทต่อตารางวา ในปี 2566 เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 3.6% ซึ่งแม้จะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่ก็ยังมากกว่าบริเวณเยาวราช เพราะมีรถไฟฟ้า MRT วิ่งผ่านนั่นเอง
ดร.โสภณกล่าวอีกว่า สำหรับบริเวณซอยวานิช 1 (สำเพ็ง) ซึ่งเป็นย่านการค้าเก่าแก่ ประกอบไปด้วยตึกแถวมากมายนั้น ถือว่าเป็นหนึ่งในย่านตึกแถวที่มีราคาสูงสุด เช่น บางตึกมีขนาดเพียง 15 ตารางวา และเป็นตึก 2 ชั้นเก่า ๆ ก็มีราคาถึงประมาณ 60 ล้านบาท
ถ้าคิดเป็นราคาต่อตารางวา ก็คิดเป็นเงินสูงถึง 4 ล้านบาทต่อตารางวา ยิ่งปัจจัยหลักที่ไม่มีที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ด้วยแล้ว ราคาที่ดินจึงดูสูงกว่าปกติทั่วไป ถือได้ว่าบริเวณนี้เป็นบริเวณที่มีลักษณะผิดปกติ ซึ่งอีกพื้นที่หนึ่งที่มีราคาผิดปกติก็คือแถวถนนสุขุมวิท 55 (ทองหล่อ) ตึกแถวขนาด 20 ตารางวา อาจขายในราคา 50 ล้านบาทเช่นกัน และถ้าเป็นตึกแถวที่สามารถซื้อเป็นทางออกสำหรับที่ดินด้านหลังในการก่อสร้างอาคารชุดได้ ก็อาจมีราคาสูงถึง 70 ล้านบาท
ฉะนั้น ราคาซื้อขายอาคารพาณิชย์ในย่านการค้าดั้งเดิมจะมีราคาจับต้องยากมาก ตกห้องละ 50-70-100 ล้านบาทเลยก็มี
ที่สำคัญ ย่านการค้าสำเพ็งในปัจจุบันกำลังเปลี่ยนไป โรงงานผ้าของทั้งคนไทยเชื้อสายจีน และคนไทยเชื้อสายอินเดีย ซึ่งต้องมีร้านค้าหรือ Outlet อยู่ในย่านสำเพ็งนี้ก็ค่อย ๆ หดหายไป เพราะกิจการผ้าถดถอยลง และไม่มีความจำเป็นต้องมี outlet อยู่ตรงนี้เช่นแต่ก่อน
ร้านค้าหลายแห่งจึงมีนักธุรกิจจีนจากประเทศจีนมาเช่าหรือซื้อขายของเป็น Gift Shop แทน และในย่านสำเพ็ง เยาวราชนี้ก็เริ่มมีคนจีนจากประเทศจีนเข้ามามากขึ้นเรื่อย ๆ แม้แต่ศาลเจ้าจีนในย่านนี้ยังมีคนจีนมาดูแลแทนคนจีนที่เกิดในไทยแล้ว