กรุงเทพฯ เผชิญ “วิกฤตความหรู”: ออฟฟิศว่างพุ่งแต่ค่าเช่าไม่ยอมลง องค์กรใหญ่แห่หนีตึกเก่าสู่ “อาคารเขียว”

ซัพพลายออฟฟิศรวมทะลุ 6.49 ล้าน ตร.ม. กดดันอัตราการเช่ารวมของตลาดลดลงเหลือ 76.6% หลัง Central Park Offices เปิดตัว สวนทางภาวะเศรษฐกิจ ค่าเช่าเฉลี่ยยังขยับขึ้นแตะ 853 บาท/ตร.ม./เดือน ตอกย้ำเทรนด์ 'Flight to Quality' ที่ตึกเก่าต้องพ่ายแพ้ต่อตึกใหม่คุณภาพสูง ช่องว่างประสิทธิภาพถ่างกว้าง ตึกเขียวดูดซับพื้นที่ใหม่กว่า 55,000 ตร.ม. ขณะที่อาคารทั่วไปสูญเสียผู้เช่ากว่า 18,000 ตร.ม. ในไตรมาสเดียว

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในกรุงเทพมหานครยังคงอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ ภายใต้สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงอ่อนตัวและกำลังซื้อที่ชะลอตัว การแข่งขันระหว่างเจ้าของอาคารเพื่อดึงดูดผู้เช่าทวีความเข้มข้นขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

เศรษฐกิจอ่อนแรง แต่สมรภูมิออฟฟิศหรูไม่ลดความร้อนแรง

ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ซับซ้อน: ปริมาณพื้นที่ว่างที่เพิ่มขึ้น แต่กลับมีการปรับตัวของค่าเช่าในทิศทางที่สวนทางกันอย่างน่าประหลาดใจ

คลื่นลูกใหญ่ของการเปลี่ยนแปลงถูกขับเคลื่อนจากการเปิดตัวของ Central Park Offices ซึ่งเพิ่มพื้นที่ออฟฟิศใหม่เข้าสู่ตลาด 63,000 ตารางเมตรทันที ส่งผลให้ปริมาณซัพพลายออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ โดยรวมเพิ่มขึ้น 1.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แตะระดับ 6.49 ล้านตารางเมตร และที่สำคัญคือ โครงการนี้ได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED Gold ซึ่งทำให้อาคารที่มีมาตรฐานอาคารเขียว (Green Space) โดยรวมของตลาดเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 2.8% แตะ 2.35 ล้านตารางเมตร

วิกฤตพื้นที่ว่าง: การดูดซับที่ชะลอตัว แต่ไม่เท่าเทียมกัน

ด้วยซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้อัตราการเช่ารวมของตลาดปรับลดลงเล็กน้อย 0.2 จุด เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 76.6% โดยอาคารเกรด A และเกรด B มีอัตราการเช่าคงที่ใกล้เคียงเดิมที่ 77.1% และ 74.1% ตามลำดับ ขณะที่อาคารเกรด C แม้จะลดลง 0.5 จุด มาอยู่ที่ 80.1% แต่ยังคงเป็นกลุ่มที่ทำผลงานได้ดีที่สุดในแง่ของอัตราการเช่ารวม

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขการดูดซับพื้นที่เช่า (Take-up) ในไตรมาสนี้ ชะลอลงจากระดับสูงมากในไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 96,000 ตารางเมตร โดยมีปริมาณการดูดซับสุทธิอยู่ที่ 37,000 ตารางเมตร ส่งผลให้พื้นที่เช่ารวมปรับเพิ่มขึ้น 1% มาอยู่ที่ 4.97 ล้านตารางเมตร

จุดที่น่าสนใจและเป็นสัญญาณเตือนที่สำคัญที่สุดคือ ช่องว่างด้านประสิทธิภาพระหว่างอาคารเขียวและอาคารทั่วไปได้ขยายตัวอย่างชัดเจน อาคารที่ได้มาตรฐานอาคารเขียว (Green Space) มีการดูดซับสุทธิพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งถึง 55,000 ตารางเมตร ขณะที่อาคารทั่วไปกลับมีสัญญาณหดตัว โดยสูญเสียผู้เช่าไปสุทธิ 18,000 ตารางเมตร ในไตรมาสเดียว ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงการจัดสรรทรัพยากรของผู้เช่าที่มุ่งตรงไปยังพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพสูงและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเท่านั้น

สวนทางเศรษฐกิจ: แรงกดดันจากซัพพลายไม่อาจหยุดยั้งการขึ้นค่าเช่า

แม้ว่าอัตราการเช่ารวมของตลาดจะปรับตัวลดลงจากภาวะซัพพลายล้น แต่ค่าเช่าสำนักงานโดยรวมกลับยังคงปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยค่าเช่าเฉลี่ยของตลาดโดยรวมปรับขึ้นเป็น 853 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

โครงการใหม่ที่มีคุณภาพสูงได้สร้างบรรทัดฐานราคาใหม่ Central Park Offices ที่เปิดดำเนินการได้ประกาศปรับราคาพิเศษในช่วงเปิดโครงการจาก 1,400 บาท เพิ่มเป็น 1,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หลังโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ

• เกรด A และ C มีค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 1,241 บาท และ 547 บาท ตามลำดับ
  • เกรด B ค่าเช่าค่อนข้างทรงตัว โดยลดลงเล็กน้อย 0.3% มาอยู่ที่ 863 บาท

การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในอาคารเกรด A และ C แสดงให้เห็นว่า แม้จะมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยเศรษฐกิจ แต่ตึกที่อยู่ในกลุ่มพรีเมียมยังคงสามารถเรียกราคาได้สูงขึ้นจากการแข่งขันด้านคุณภาพ ในขณะที่ตึกเกรด C อาจได้รับอานิสงส์จากการเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าสำหรับองค์กรขนาดเล็ก

เจาะลึกพื้นที่ CBD และ Non-CBD: ใครขึ้น ใครลง

ตลาดออฟฟิศในกรุงเทพฯ มีการเติบโตของค่าเช่าที่แตกต่างกันไปตามพื้นที่ โดยมีรายละเอียดดังนี้:

ตลาดในเขต CBD (Central Business District):

เขตศูนย์กลางธุรกิจยังคงเป็นพื้นที่ที่มีค่าเช่าเฉลี่ยสูงที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 968 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อัตราการเช่าปรับลดลงเล็กน้อย 0.5 จุด มาอยู่ที่ 76%

• เพลินจิต–ชิดลม–วิทยุ: เป็นพื้นที่เดียวที่ค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.2% มาอยู่ที่ 1,072 บาท และอัตราการเช่าลดลง 0.2 จุด มาอยู่ที่ 75% แสดงถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในย่านพรีเมียมนี้
  • นานา–อโศก–พร้อมพงษ์: ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0.8% มาอยู่ที่ 933 บาท แต่เป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าลดลงมากที่สุดถึง 1.4 จุด เหลือ 79%
  • สีลม–สาทร–พระราม 4: มีการปรับเพิ่มของค่าเช่าสูงสุดถึง 1.9% มาอยู่ที่ 990 บาท ขณะที่อัตราการเช่าปรับขึ้นเล็กน้อย 0.1 จุด มาอยู่ที่ 75% สะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตของราคาในย่านธุรกิจการเงินแห่งนี้

ตลาดนอกเขต CBD (Non-Central Business District):

ตลาดนอกเขต CBD มีการเติบโตของค่าเช่าในระดับปานกลาง โดยค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 691 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อัตราการเช่ายังคงทรงตัวอยู่ที่ 78%

• เพชรบุรี–พระราม 9–รัชดา: เป็นกลุ่มที่ทำผลงานได้ดีทั้งค่าเช่าและอัตราการเช่า โดยค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0.7% มาอยู่ที่ 735 บาท และอัตราการเช่าปรับขึ้น 0.1 จุด เป็น 81%
  • พหลโยธิน–วิภาวดี: ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.1% มาอยู่ที่ 723 บาท ขณะที่อัตราการเช่าลดลง 0.1 จุด เหลือ 72%
  • บางนา–ศรีนครินทร์: ค่าเช่าคงที่ที่ 624 บาท แต่อัตราการเช่าปรับขึ้น 0.5 จุด มาอยู่ที่ 71%

"Flight to Quality" คือคำตอบขององค์กรยุคใหม่

ในช่วงที่ตลาดออฟฟิศในกรุงเทพฯ เผชิญกับการแข่งขันที่เข้มข้นและซัพพลายใหม่ที่พร้อมจะเข้าสู่ตลาดอีก 867,000 ตารางเมตร ในอนาคต (ประมาณ 600,000 ตารางเมตร หรือ 69% อยู่ระหว่างการก่อสร้าง) รวมถึง 6 โครงการนอกพื้นที่ CBD ที่คาดว่าจะเข้าสู่ตลาดในไตรมาส 4 ปี 2025 เพิ่มซัพพลายอีก 187,000 ตารางเมตร การตัดสินใจของผู้เช่าจึงเป็นปัจจัยสำคัญ

ข้อมูลในไตรมาส 3 ปี 2025 ย้ำชัดถึงแนวโน้มที่เรียกว่า "Flight to Quality" องค์กรขนาดใหญ่เลือกที่จะย้ายเข้าสู่โครงการคุณภาพสูง เช่น One Bangkok และ Central Park Offices เพื่อแสวงหาพื้นที่ทำงานที่ดีกว่า บริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ และพร้อมรองรับการทำงานในอนาคต

การตัดสินใจเช่าพื้นที่สำนักงานในปัจจุบันขององค์กรไม่ได้พิจารณาแค่ปัจจัยด้านต้นทุนเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่ได้ถูกผสานรวมเข้ากับ กลยุทธ์ด้านบุคลากร พื้นที่ทำงานที่มีคุณภาพสูงและมีมาตรฐานอาคารเขียว (Green Building) มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อประสิทธิภาพการทำงาน การมีส่วนร่วมของพนักงาน (Engagement) และที่สำคัญที่สุดคือ การรักษาคนเก่งไว้กับองค์กร การแข่งขันของตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ จึงไม่ได้จำกัดอยู่แค่การแข่งขันด้านราคา แต่เป็นการแข่งขันเพื่อตอบโจทย์วิสัยทัศน์องค์กรและอนาคตของพนักงานในยุคใหม่

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่