“ดีดีพร็อพเพอร์ตี้” หวั่นอสังหาฯต้องเหนื่อยต่อ จนกว่าเศรษฐกิจจะเติบโตดีกว่านี้

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า จากสถิติเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี นับตั้งแต่ปี 2557-2561 พบว่า ราคาของอสังหาริมทรัพย์ปรับเพิ่มสูงขึ้น สวนทางกับการเติบโตทางเศรษฐกิจและค่าจ้างแรงงาน สะท้อนให้เห็นว่าเศรษฐกิจไทยไม่ได้เติบโตมากนัก จึงเชื่อว่าภาคอสังหาฯจะยังเหนื่อยอย่างต่อเนื่อง จนกว่าการเติบโตของเศรษฐกิจจะปรับตัวขึ้นมาโตได้ตามปัจจัยพื้นฐาน หรือสอดคล้องกับราคาของอสังหาฯ ซึ่งส่วนนั้เริ่มมีความหวังมากขึ้น เพราะภาครัฐได้ออกมาตรการและโครงการต่างๆ มาอย่างต่อเนื่อง โดยอสังหาฯได้ถูกจำกัดการเติบโตผ่านมาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) และหนี้ครัวเรือน ที่แม้จะปรับตัวลดลง แต่ก็ถือว่าอยู่ในระดับที่สูงมาก รวมถึงจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมอยู่ในตลาดสูงมาก โดยการที่มีซัพพลายอยู่ในตลาดสูงมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับลดราคาให้เหมาะสมกับสถานการณ์นั้นๆ ขณะนี้จึงถือเป็นช่วงที่เหมาะสมในการที่ผู้บริโภค จะสามารถซื้ออสังหาฯทั้งบ้านและคอนโดได้ในราคาที่ถูกลง แต่มีคุณภาพดีเท่าเดิม

นางกมลภัทรกล่าวว่า ในแง่ของดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ไม่ปรับสูงขึ้นแล้ว อยู่ในขั้นค่อนข้างทรงตัวแทน โดยจะเห็นว่าดัชนีส่งตัวจากไตรมาส 2 ที่ระดับ 221 จุด ส่วนดัชนีราคาคอนโดทรงตัวเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา โดยราคาเฉลี่ยอยู่ 1.43 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่ยังดูตามพื้นที่ของโครงการตามความนิยมมากหนือน้อยด้วย โดยหากแยกตามดัชนีราคาที่อยู่อาศัย จะพบว่าอสังหาฯที่มีมูลค่ามากกว่า 15 ล้านบาท ยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง เพราะตลาดดังกล่าวไม่ได้ต้องกังวลเรื่องหนี้ครัวเรือน รวมถึงไม่ต้องกังวลความเหมาะสมในการซื้อ ที่เมื่อพอใขก็สามารถซื้อได้ทันทีตามศักยภาพที่มี ในขณะนี้ที่ตลาดอสังหาฯราคาตั้งแต่ 8.5-15 ล้านบาท เติบโตมากขึ้นกว่า 10% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา สาเหตุอาจมาจากอานิสงค์ของมาตรการกระตุ้นต่างๆ รวมถึงการทำโปรโมชันของผู้ประกอบการด้วย ส่วนราคาอสังหาฯที่ต่ำกว่า 8.5 ล้านลงมา ยังเติบโตขึ้นตามลำดับที่ 1% สำหรับทำเลเด่นที่มีราคาการเติบโตน่าสนใจ ได้แก่ เขตบางกะปิ เติบโตต่อเนื่อง 8 ไตรมาส เขตคลองศาล เติบโตต่อเนื่อง 5 ไตรมาส เพราะได้รับอานิสงส์จากการเปิดตัวไอคอนสยาม และเขตบางนา ที่เติบโตต่อเนื่อง 2 ไตรมาส ในส่วนของซัพพลายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 ประมาณ 3% สะท้อนภาพอัตราการดูดซับที่ลดลง และอาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายบ้างในบางพื้นที่ ส่วนพื้นที่ที่ต้องเฝ้าระวัง อาทิ ย่านฝั่งธนบุรี และบุคโล โดยหากแบ่งสัดส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่าคอนโดมิเนียมยังคงเป็นอสังหาฯที่มีซัพพลายมากสุดในตลาดปัจจุบัน โดบแบ่งเป็นคอนโดราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาทมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมากสุดถึง 6% ทาวน์เฮาส์ลดลง 5% และบ้านเดี่ยวยังทรงตัว

นางกมลภัทรกล่าวว่า สำหรับการพัฒนาในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี ที่จากความชัดเจนของโครงการหลักและแผนการพัฒนาของรัฐบาล ที่มีความชัดเจนเพิ่มมากขึ้น ก็มีส่วนทำให้ภาคอสังหาฯเริ่มเติบโตขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดชลบุรี มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 8% จากการที่ได้หารือกับผู้ประกอบการ ก็เริ่มเห็นการเข้าไปลงทุนของผู้ประกอบการบ้างแล้ว รวมถึงเห็นต่างชาติเข้าไปลงทุนในรูปแบบเข้าไปซื้อคอนโดเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเอง หรือตั้งบริษัทเพื่อซื้อบ้านและคอนโดมากขึ้น ทำให้สรุปในมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาฯ ปี 2563 ยังเชื่อว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังให้ความสนใจและเน้นในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล อาจมีบางส่วนที่ขยายไปยังพื้นที่อีอีซีบ้าง แต่ส่วนใหญ่ก็ยังรอดูความชัดเจนมากขึ้น รวมถึงมีสต็อกโครงการในกรุงเทพฯค่อนข้างมาก โดยผู้ประกอบการยังคงมีการแข่งขันค่อนข้างสูง ในการเปิดโครงการในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่รอบนอก ตามโปรเจ็คขนาดใหญ่ของรัฐบาล รวมถึงหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มที่มีความต้องการในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง เพื่อทดแทนกลุ่มนักลงทุนที่หายไปจากมาตรการแอลทีวี ซึ่งนอกจากจะเป็นมาตรการที่วิเคราะห์ลูกค้าชั้นดีแล้ว ยังทำให้ยอดขายหายไปบางส่วนด้วย ทำให้ผู้ประกอบการจะต้องหาโปรโมชั่นเพื่อมาจูงใจลูกค้าเพิ่มเติม อีกทั้งระบบโครงสร้างพื้นฐาน อาทิ รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายต่างๆ ยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนให้เกิดทำเลที่มีศักยภาพใหม่ๆ เพิ่มเติม โดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับตัวเมืองชั้นในได้สะดวก อาทิ สายสีน้ำเงิน เขียว เหลือง และส้ม นอกจากการแข่งขันเรื่องทำเลและราคาแล้ว นวัตกรรมและเทคโนโลยีต่างๆ ที่นำมาใช้ในโครงการ ก็เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการในปัจจุบันแข่งกันให้ความสำคัญ เพื่อตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้สูงอายุด้วย

“จากการสำรวจความพึงพอใจของตลาดอสังหาฯในปัจจุบัน ภาพรวมกว่า 79% มองว่าอสังหาฯเริ่มมีราคาแพงเกินไป 75% มองว่าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดีพอและอีก 40% มองว่านโยบายของภาครัฐยังไม่เอื้อต่อการซื้ออสังหาฯ โดยถือเป็นการปรับเพิ่มขึ้นจากการสำรวจความพึงพอใจครั้งก่อน ที่ผู้ตอบแบบสอบถามไม่พอใจกับนโยบายของภาครัฐมีเพียง 27% โดยหากจำแนกตามกลุ่มอายุจะพบว่าคนทุกช่วงวัยยังให้ความสำคัญกับทำเลมากที่สุด และกลุ่มวัยใกล้เกษียณและผู้สูงอายุให้ความสำคัญกับความปลอดภัย ซึ่งยอมที่จะจ่ายแพงขึ้น เพื่อแลกกับความปลอดภัยที่มั่นใจได้ว่ามีเพียงพอ ส่วนประเด็นที่ต้องจับตามองในปี 2562 เป็นเรื่องความเปราะบางของกำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะจีนและฮ่องกง ที่อาจหดตัวจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง และผลกระทบจากการประท้วงในฮ่องกง เนื่องจากมีโอกาสที่คนจีนจะเข้ามาซื้อน้อยลง เพราะเงินบาทแข็งขึ้น 6-7% นักลงทุนจีนบางส่วนจึงยอมทิ้งเงินดาวน์ เพื่อแลกกับการไม่ต้องลงทุนเพิ่มขึ้น รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่และผลจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีน ซึ่งกระทบต่อภาคการส่งออก ส่งผลให้การเติบโตของ เศรษฐกิจไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้” นางกมลภัทรกล่าว