รีโนเวทตึกแถวอย่างไรให้ถูกต้องและไม่รบกวนเพื่อนบ้าน

ผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้าน โดยมองหาอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวมือสอง เพื่อจะนำมารีโนเวทล่ะก็จะต้องรู้เรื่องกฎหมายการต่อเติม และรู้วิธีว่าทำอย่างไรเพื่อไม่ให้การรีโนเวทตึกแถวนี้รบกวนและส่งผลกระทบไปสู่เพื่อนบ้าน เพื่อไม่ให้เกิดการทะเลาะเบาะแว้งกัน บางรายถึงขั้นมีการฟ้องร้องกันเป็นเรื่องใหญ่โตเลยทีเดียว

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• รีโนเวทตึกแถวต้องรู้กฎหมายต่อเติมและดัดแปลงอาคาร
• รีโนเวทตึกแถวต้องทำให้ถูกต้องไม่รบกวนเพื่อนบ้าน

รีโนเวทตึกแถวต้องรู้กฎหมายต่อเติมและดัดแปลงอาคาร

เรื่องแรกที่ต้องรู้ก่อนการรีโนเวทตึกแถวเลยคือเรื่องของกฎหมาย โดยถึงแม้เราจะเป็นเจ้าของตึกแถวนั้น ๆ ก็ไม่มีสิทธิ์ต่อเติมหรือดัดแปลงตึกแถวนั้นได้ตามอำเภอใจ เนื่องจากตามบทบัญญัติของกฎหมายควบคุมอาคารได้มีการกำหนดไว้ว่าการดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือ ทั้งจำทั้งปรับ

หากจะทำการดัดแปลงอาคารหรือตึกแถวจริง ๆ จะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ หรือ ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน และชื่อของสถาปนิก และวิศวกรที่ออกแบบ หรือควบคุมงานอย่างครบถ้วนให้เจ้าพนักงานทราบพร้อมดำเนินการตามมาตรา 21 และ 39 ทวิ (สามารถอ่านพระราชบัญญัติควบคุมอาคารมาตรา 21 และ ทวิ 39 อย่างละเอียดได้ที่นี่)

โดยทั่วไปเมื่อจะทำการดัดแปลง ต่อเติม อาคารหรือตึกแถวจำเป็นต้องขออนุญาต แต่สำหรับคนที่ทำการต่อเติมเพียงเล็ก ๆ น้อย ๆ ทั้งนี้ตามพระราชบัญญัติการควบคุมอาคารก็มีข้อยกเว้นการกระทำดังต่อไปนี้ที่ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร และไม่จำเป็นต้องทำการขออนุญาตจากเจ้าพนักงาน ดังนี้

1. การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ

ตัวอย่าง

หากโครงสร้างอาคารตึกแถวมีอาการชำรุด อาทิ พื้นไม้ผุ เป็นต้น และมีการเปลี่ยนพื้นไม้ทั้งหมดใหม่ แต่ใช้วัสดุเแบบเดิม จำนวนเท่าเดิมก็ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร แต่หากเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก หรือ คอนกรีตอัดแรง หรือ เหล็กโครงสร้างรูปพรรณ ชำรุดแล้วต้องเปลี่ยนใหม่จำเป็นต้องขออนุญาตต่อเจ้าพนักงาน

2. การเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมหรือวัสดุชนิดอื่น ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละ 10

ตัวอย่าง

หากต่อเติมในส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร เช่น พื้น ผนัง เป็นต้น อย่างเช่นการเปลี่ยนพื้นไม้เป็นวัสดุอื่น ๆ อาทิ หินอ่อน ก็ต้องคำนวณน้ำหนักดูด้วยว่าเพิ่มขึ้นกว่าเดิมเกินร้อยละ 10 หรือไม่ ซึ่งถ้าเกินก็ต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลงอาคาร

3. การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละ 10

ตัวอย่าง

หากต้องทำการเปลี่ยนแปลงพื้นที่เล็ก ๆ น้อย ๆ ภายในบ้านและไม่ก่อให้เกิดน้ำหนักเพิ่ม อาทิ การเปลี่ยนแบบประตูจากบานประตูธรรมดาเป็นบานเลื่อนกั้นส่วน รูปแบบพื้นที่ในอาคารหรือตึกแถวมีการเปลี่ยนแปลง กรณีนี้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต หรือหากการเปลี่ยนอุปกรณ์ชิ้นนั้น ๆ มีน้ำหนักเพิ่มขึ้นมาบ้าง แต่ไม่เกินร้อยละ 10 ของน้ำหนักเดิมก็ไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตแต่อย่างใด

4. การลดหรือขยายเนื้อที่ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

5. การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

สรุป 5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตต่อเติม

รายละเอียดแบบต่อเติมบ้าน กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาต การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่ง ไม่เกิน 5 ตร.ม. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของหลังคา ไม่เกิน 5 ตร.ม. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร ใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม การเปลี่ยนแปลงส่วนใด ๆ ภายในบ้าน (ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร) ใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุอื่นไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใด ๆ ในบ้าน ไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม

รีโนเวทตึกแถวต้องทำให้ถูกต้องไม่รบกวนเพื่อนบ้าน

แน่นอนว่าการรีโนเวทตึกแถวย่อม มีการต่อเติม ดัดแปลง โครงสร้างต่าง ๆ ของตึกแถวซึ่งมีลักษณะของตัวอาคารชิดติดกันกับอาคารอื่น ๆ ดังนั้นการต่อเติมดัดแปลงตึกแถวโดยไม่ให้มีผลกระทบต่อบ้านหลังอื่น ๆ จึงต้องมีการพูดคุยกับบ้านข้างเรือนเคียงก่อน เนื่องจากการรีโนเวทนั้นจะส่งผลรบกวนไปสู่เพื่อนบ้านทั้งในแง่ของกลิ่น เสียง และแรงสั่นสะเทือนจากกระทุบหรือต่อเติม

โดยหากทำการรีโนเวทโดยไม่บอกกล่าวเพื่อนบ้าน ปัญหาที่ตามมาอาจถูกเพื่อนบ้านร้องเรียนจนถึงขนาดฟ้องร้องกลายเป็นปัญหาใหญ่เลยก็ได้ ซึ่งการต่อเติมหรือรีโนเวทอาคารตึกแถวต่าง ๆ ก็ต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างเพื่อป้องกันปัญหาที่ตามมาที่หลัง

หลาย ๆ ครั้งที่ตึกแถวอาคารข้างเคียงบ้านของเรามีการดัดแปลงต่อเติมตึกแถวนิด ๆ หน่อย ๆ อาจมีการอนุโลมกันได้ แต่หากวันใดที่มีปัญหากับบ้านข้างเคียงหากยื่นไม่ได้ขออนุญาตและถูกเพื่อนบ้านฟ้องร้องการต่อเติมอาคารตึกแถวอาจจะต้องถูกระงับหรือรื้อถอนออกเลยก็ได้

สุดท้ายนี้ใครที่อยากหาที่อยู่อาศัยใหม่แต่มีงบประมาณที่จำกัดก็สามารถเลือกหาบ้านมือสองที่ไม่เก่าเกินไปมารีโนเวทได้ ไม่ว่าจะเป็น ตึกแถว บ้านเดี่ยว หรือแม้กระทั่งคอนโดก็ตาม แต่ทั้งนี้เองเรื่องของกฎหมายถือเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดควรปรับปรุงให้อยู่ในขอบเขต รวมไปถึงต้องไม่รบกวนเพื่อนบ้านด้วย หากจำเป็นต้องรบกวนจริง ๆ ควรคุยกันให้ดีก่อนลงมือรีโนเวทตึกแถวหรือทาวน์โฮมที่ใช้ผนังบ้านร่วมกัน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า