‘เทรนด์ใหม่อสังหาฯไทย’ กู้ไม่ผ่าน สู่..ไม่กล้ากู้ เช่าออม-ทดลองอยู่มาแรง เน้นคุ้มค่า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญโจทย์ใหม่ที่แตกต่างจากในอดีต เมื่อปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่การขอสินเชื่อไม่ผ่านอีกต่อไป แต่กำลังเปลี่ยนเป็นภาวะ ‘ไม่กล้ากู้’ จากความกังวลต่อภาระหนี้ระยะยาว ท่ามกลางค่าครองชีพที่สูง รายได้ที่ไม่แน่นอน และภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความผันผวน ส่งผลให้ผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน แม้ยังมีความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยก็ตาม

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปัจจุบันลูกค้าจำนวนไม่น้อยตัดสินใจยกเลิกการซื้อบ้านในช่วงก่อนโอนกรรมสิทธิ์ แม้จะเลือกยูนิต วางเงินจอง และเตรียมยื่นกู้แล้วก็ตาม โดยข้อมูลของบริษัทพบว่า Self-Rejection หรือการที่ลูกค้าปฏิเสธการซื้อด้วยตัวเอง มีสัดส่วนราว 50% ของการไม่โอนทั้งหมด สูงกว่าการถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ (Bank Reject) ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 40% สะท้อนว่าผู้บริโภคไม่ได้หมดความฝันในการมีบ้าน แต่ขาดความมั่นใจว่าจะรับภาระผ่อนระยะยาวไหว

เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เสนาดีเวลลอปเม้นท์จึงผลักดัน 'LivNex เช่าออมบ้าน' โมเดลที่เปิดโอกาสให้ผู้ที่ยังไม่มั่นใจได้ทดลองใช้ชีวิตในบ้านจริงก่อนตัดสินใจซื้อ เปรียบเสมือน 'Safe Zone' สำหรับคนที่อยากมีบ้านแต่ยังไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว

โมเดลเช่าออมบ้านเปิดให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยและผ่อนชำระในรูปแบบค่าเช่าก่อน โดยสามารถล็อกราคาบ้านไว้ตั้งแต่วันแรก เงินที่ผ่อนในช่วง 3 ปีแรกจะนำไปหักเป็นเงินต้นของราคาบ้าน ทำให้เมื่อผ่อนครบกำหนด ราคาบ้านลดลงเฉลี่ยประมาณ 9% ขณะเดียวกัน การชำระตรงเวลายังช่วยสร้างประวัติการชำระเงินที่ดี เพื่อนำไปใช้ประกอบการขอสินเชื่อกับธนาคารในอนาคต อีกทั้งหากระหว่างทางพบว่ายังไม่พร้อม ก็สามารถยุติสัญญาได้โดยไม่ต้องแบกรับภาระหนี้ระยะยาวตั้งแต่เริ่มต้น

แนวคิดดังกล่าวสะท้อนการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จากการมุ่งขายบ้านเพียงอย่างเดียว ไปสู่การลดความเสี่ยงให้ผู้บริโภค และสร้างความมั่นใจก่อนก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน

สอดคล้องกับมุมมองของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ยังมีความต้องการซื้ออยู่ แม้กำลังซื้อจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะบ้านระดับราคา 3-10 ล้านบาท ซึ่งยังเป็นกลุ่มที่มียอดขายสูงสุด และยอดขายในช่วงครึ่งปีแรกเติบโตราว 35% เมื่อเทียบกับปีก่อน

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจนคือ ผู้บริโภคใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น มีการกลับเข้าไปเยี่ยมชมโครงการหลายครั้งก่อนซื้อ และไม่ได้มองเพียงราคาบ้าน แต่ให้ความสำคัญกับ 'ความคุ้มค่า' ในหลายมิติ ทั้งทำเล คุณภาพโครงการ สิทธิประโยชน์ โปรโมชั่น อัตราดอกเบี้ย รวมถึงศักยภาพในการอยู่อาศัยและการลงทุนในระยะยาว

ขณะเดียวกัน ตลาดเช่ายังคงได้รับความสนใจจากทั้งชาวต่างชาติและคนรุ่นใหม่ของไทยที่ต้องการความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต ส่งผลให้รูปแบบการอยู่อาศัยมีความหลากหลายมากขึ้น และสะท้อนว่าผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้ตัดสินใจจากราคาเพียงอย่างเดียว แต่ให้ความสำคัญกับความมั่นคงทางการเงิน ความยืดหยุ่น และความคุ้มค่าในระยะยาวมากกว่าที่เคย

ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จึงกำลังเปลี่ยนผ่านจากยุคที่ผู้ซื้อกังวลว่าจะ 'กู้ผ่านหรือไม่' ไปสู่ยุคที่ตั้งคำถามว่า 'พร้อมจะเป็นหนี้หรือยัง' ขณะที่ผู้ประกอบการต่างเร่งพัฒนาโมเดลและบริการใหม่ ๆ เพื่อสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภค และตอบโจทย์การตัดสินใจซื้อบ้านที่รอบคอบมากขึ้นในทุกมิติ