วิธีคิดค่าเสื่อมราคา ก่อนซื้อขายอสังหาฯ

เพราะอะไรต้องมีค่าเสื่อมราคา

เพราะสินทรัพย์ทุกประเภทต้องมีการสึกหรอตามการใช้งานจริงและตามเวลาที่ผ่านไป ไม่ว่าจะเป็น อสังหาริมทรัพย์ รถยนต์ หรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ล้วนมีการเสื่อมราคา ในทางบัญชีจึงต้องมีการคิดค่าเสื่อมราคา ส่วนค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดฯ อาคารสูงต่าง ๆ ก็มีหลักในการคิดคล้ายกับทรัพย์สินประเภทอื่น ๆ 

แต่แตกต่างกันตรงที่ การคิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องแยก “ราคาที่ดิน” ออกมาจากตัวสิ่งปลูกสร้าง เพราะที่ดินนั้น ไม่มีการเสื่อมของราคา มีแต่ราคาที่จะปรับขึ้น ส่วนสิ่งปลูกสร้าง มีการสึกหรอไปตามการใช้งาน และตามวันเวลาดังนั้น ในการคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องแยกตัวสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดิน

การคิดค่าเสื่อมราคา มีวิธีคิดอย่างไร?

ส่วนใหญ่แล้วจะคุ้นเคยในทางบัญชีขององค์กรเป็นหลัก ส่วนคนอยู่อาศัยทั่วไป อาจจะไม่ได้นำหลักการคิดค่าเสื่อมราคามาใช้กับที่อยู่อาศัย แต่ก็สามารนำวิธีคิดบางอย่างไปปรับใช้กับที่อยู่อาศัยได้ โดยวิธีการคิดค่าเสื่อมราคามีด้วยกัน 4 วิธีหลัก ได้แก่

1.วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight - Line)

2.วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบอัตราเร่ง (Double - Declining Balance : DDB) หรือคิดเป็น 2 เท่าของวิธี Straight - Line

3.วิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามจำนวนผลผลิต (Units - of - Production Method) หรือวิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามความเป็นจริง

4.วิธีคิดค่าเสื่อมราคารวมจำนวนปี (Sum of Years' Digits)

แต่วิธีคิดค่าเสื่อมราคาที่นิยมที่สุดของทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ คือ วิธีเส้นตรง (Straight - Line) หมายถึง การคิดค่าเสื่อมราคาเฉลี่ยออกมาเป็นรายปี ปีละเท่า ๆ กัน แล้วก็ผลจากการคำนวณค่าเสื่อมราคาไปหักกับมูลค่าทรัพย์สินตลอดอายุการใช้งาน

การคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง

ค่าเสื่อมราคาต่อปี = (ราคาทุนของสินทรัพย์ - ราคาซาก (ถ้ามี)) ÷ อายุการใช้งาน 

สูตรการคิดค่าเสื่อมราคาสูตรนี้ จะเหมาะกับอุปกรณ์ เครื่องจักร ข้าวของเครื่องใช้ ส่วนการคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลรัษฎากรว่าด้วยหักค่าสึกหรอ และค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน กำหนดไว้ว่า

• อัตราค่าเสื่อมราคาสำหรับอาคารถาวรสูงสุดอยู่ที่ 5% ต่อปีของมูลค่าทรัพย์สิน
• ส่วนอาคารชั่วคราว (อาคารที่ต้องมีการรื้อถอน เช่น อาคารพักคนงานชั่วคราว อาคารแสดงสินค้าชั่วคราว ฯลฯ) จะคิดค่าเสื่อมราคาอยู่ที่ 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน เพราะอาคารชั่วคราวเป็นทรัพย์สินที่ทราบตั้งแต่ต้นแล้วว่า สร้างขึ้นมาใช้งานเฉพาะช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งเท่านั้น มีโอกาสที่จะสูญค่าเสื่อมราคาได้ทันทีเมื่อหมดเวลาการใช้งาน

สูตรในการคิดค่าเสื่อมราคาสำหรับอาคารถาวร มีรายละเอียดตามนี้    

ค่าเสื่อมราคาต่อปี = ราคาทุนของสินทรัพย์ - ราคาซาก(ถ้ามี) X อัตราค่าเสื่อมราคา

ตามสูตรวิธีการคิดค่าเสื่อมราคาดังกล่าว จะมีศัพท์เฉพาะที่เกี่ยวข้องอยู่ดังนี้

ราคาทุนของสินทรัพย์

คือ ราคาของทรัพย์สินนั้น ๆ ที่เราจ่ายไป หรือราคาที่ซื้อมานั่นเอง (แต่กรณีของอสังหาริมทรัพย์ เวลานำมาคำนวณ จะต้องตัดราคาที่ดินออก)

ราคาซาก

คือ ราคาที่เราประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อทรัพย์สินนั้นหมดอายุการใช้งาน ซึ่งอาจจะมี หรือไม่มีก็ได้

ตัวอย่างการคำนวณค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ (สำหรับอาคารถาวร)

บ้านเดี่ยวรวมที่ดินซื้อมาในราคา 3.5 ล้านบาท อยู่บนทำเลพุทธมณฑลสาย 3 มีเนื้อที่ดินประมาณ 40 ตารางวา โดยบ้านเดี่ยวจัดเป็นอาคารถาวร จึงคิดค่าเสื่อมราคาในอัตรา 5% ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยการคิดค่าเสื่อมราคา ต้องแยกราคาที่ดินออกจากการสิ่งปลูกสร้าง

จากประเมินราคาที่ดินของกรมที่ดิน (ข้อมูลอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดิน พ.ศ. 2559-2563 ของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมที่ดิน) ย่านพุทธมณฑลสาย 3 ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 37,000 บาท/ตารางวา ดังนั้นจึงมีวิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามด้านล่าง

คำนวณราคาที่ดินคร่าว ๆ อยู่ที่

37,000 x 40 = 1.48 ล้านบาท

ราคาบ้านทั้งหมด - ราคาที่ดิน

3.5 ล้านบาท -  1.48 ล้านบาท = 2.02 ล้านบาท

ดังนั้น ราคาสิ่งปลูกสร้างของบ้านหลังนี้ คือ 2.02 ล้านบาท ซึ่งก็คือ ราคาทุนทรัพย์ของบ้านหลังนี้

ค่าเสื่อมราคาต่อปีของบ้านหลังนี้ คือ

ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา

2,020,000 x 5% (ในทีนี้ไม่ได้คิดราคาซาก) = 101,000 บาทต่อปี

สรุปก็คือ ค่าเสื่อมราคาของบ้านหลังนี้ ต่อปีอยู่ที่ 101,000 บาท เท่ากับว่า มูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง หรือตัวบ้านจะมีมูลค่าลดลงปีละ 101,000 บาท

ในทางบัญชี ถ้าคิดจากค่าเสื่อมราคาเฉพาะตัวบ้านที่ปีละ 101,000 บาท เทียบกับมูลค่าบ้าน 2.02 ล้านบาท บ้านเดี่ยวหลังนี้จะมีอายุการใช้งานราว ๆ 20 ปี เหลือเฉพาะมูลค่าที่ดินแรกเริ่ม 1.48 ล้านบาท แต่ในความเป็นจริง บ้านเดี่ยวที่มีคนอยู่อาศัยและดูแลอย่างต่อเนื่อง ไม่ได้สูญค่าไปจริง ๆ เรายังยังอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้นได้ต่อ 

นอกจากนี้ ราคาที่ดินในย่านพุทธมณฑลสาย 3 ในอีก 20 ปีข้างหน้าอาจจะปรับตัวสูงขึ้นกว่าตารางวาละ 37,000 บาทไปหลายเท่าตัว เมื่อรวมทั้งหมดแล้ว ราคาที่มีโอกาสขายได้ อาจจะสูงกว่า หรือใกล้เคียงกับราคา 3.5 ล้านบาทที่เคยซื้อมาเมื่อ 30 ปีที่แล้ว มูลค่าจะไม่ได้ลดลงตามมูลค่าทางบัญชี

ในอาคารบ้านเรือนทั่วไป เราอาจจะไม่ได้คิดถึงการคิดค่าเสื่อมราคา แต่เราสามารถนำวิธีคิดค่าเสื่อมราคามาใช้ได้ว่า หากมูลค่าตัวบ้านของเราจะลดลงไปทุกปีตามการสึกหรอ อะไรคือสิ่งที่จะทำให้ตัวบ้านของเรายังดูดีและมีมูลค่าใกล้เคียงเดิม คำตอบคือ การบำรุงดูแลรักษา ซึ่งค่าใช้จ่ายในการดูแลแต่ละปี อาจจะน้อยกว่าค่าเสื่อมราคาตามการคำนวณแบบบัญชีก็เป็นได้

การดูแลบ้านให้ดีเพื่อให้ยังมีมูลค่า เมื่อรวมกับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นทุกปี ก็ย่อมทำให้ราคาบ้านของเรามีโอกาสจะปรับสูงขึ้นในอนาคต

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น