อนันดา Reaction คำสั่งศาลปกครองกลาง เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างย้อนหลัง

“แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 เป็นโครงการธงของอนันดาฯ เหมือนเราโดนเสียบหัวใจ อยากให้เราตายเลย…”

คำกล่าวจากก้นบึ้งหัวใจของ “โก้-ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) จากกรณีศาลปกครองกลางส่งข่าวแจกช่วงเย็นวันศุกร์ที่ 30 กรกฎาคม 2564 สรุปสาระสำคัญมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมแบรนด์ “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” มูลค่าโครงการ 6,481 ล้านบาท โดยให้มีผลทางกฎหมายย้อนหลังด้วย

นำไปสู่ปฏิบัติการสื่อสารขนานใหญ่ ไพรออริตี้แรกสื่อสารไปยังลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมโครงการแอชตัน อโศกฯ เพื่อยืนยันว่าอนันดาฯจะยืนหยัดเคียงข้างกับลูกบ้าน 578 ครอบครัว พร้อมเปิดเวทีแถลงข่าวสื่อมวลชนวันจันทร์ 2 สิงหาคมที่ผ่านมา โดยมี “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ร่วมให้ข้อมูล ดังนี้

• ศาลปกครองกลาง สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโด แอชตัน อโศก
• แอชตัน อโศก: ซีอีโออนันดา สู้คดีศาลปกครอง ยืนเคียงข้างลูกบ้าน 578 ราย

เคลียร์สิทธิ รฟม.-EIA

โครงการแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 บริษัทจัดซื้อที่ดินเมื่อปี 2557 (ดูตารางไทม์ไลน์ประกอบ) ราคา ณ ปีที่ซื้อเฉลี่ยตารางวาละ 1 ล้านบาทบวกลบ ทำเลที่ดินอยู่หัวมุมแยกอโศกติดกับสถานีรถไฟฟ้า MRT บริษัทซื้อที่ดินโดยมีเอกสารสิทธิ “ฉบับแม่” หรือแปลงใหญ่แล้วซอยที่ดินแปลงย่อยออกมา

โดยยุคที่ “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” เวนคืนที่ดินในอดีตเป็นการเวนคืนที่ดินฉบับแม่หรือเวนคืนแปลงใหญ่ สิทธิในการใช้ทางเข้า-ออกจึงติดตัวมากับแปลงที่ดินด้วย ต่อมาบริษัทซื้อที่ดินบริเวณด้านหลังเพิ่มเติมเพื่อเพิ่มทางเข้า-ออกโครงการ

แนวทางการพัฒนาสอดคล้องกับคอนเซ็ปต์ “TOD-Transit Oriented Development” ของรัฐบาล เป็นแนวคิดการพัฒนาอสังหาฯ ในเมืองที่มีแนวรถไฟฟ้าพาดผ่านรัฐจะส่งเสริมให้มีการก่อสร้างอาคารล้อมรอบสถานีเพื่อชักจูงให้คนหันมาใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นโหมดการเดินทางหลัก ลดปัญหาจราจรติดขัด

ประเด็น “ทางเข้า-ออก” โครงการอนันดาฯ ชี้แจงว่ามี 2 ทางคือ ฝั่งถนนอโศกมีความกว้าง 13 เมตร ยาว 37 เมตรติดกำแพงรั้วสยามสมาคมฯ (ผังเมืองกำหนดถนนกว้าง 12 เมตร) อีกฝั่งออกทางถนนสุขุมวิท กว้าง 6.4 เมตร

โดยฝั่งถนนอโศกที่มีการขอใช้ทางของ รฟม. แลกกับบริษัทสร้างอาคารที่จอดรถมูลค่าเกือบ 100 ล้านบาทให้ รฟม. เมื่อได้รับอนุญาตจาก รฟม.เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2557 จึงใช้เป็นเอกสารประกอบการขออนุมัติรายงานสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยได้รับอนุมัติ EIA เมื่อวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2558

และยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิจาก “เจ้าพนักงานท้องถิ่น” ในที่นี้คือสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร (กทม.) เมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2558 จนกระทั่งในที่สุดเจ้าพนักงานก็ได้อนุญาตและบริษัทเริ่มเปิดไซต์ก่อสร้างโครงการ

9 ใบอนุญาต-8 หน่วยงาน

เบ็ดเสร็จ ตั้งแต่ซื้อที่ดิน 2 ไร่เศษในปี 2557 จนถึงสร้างเสร็จและเริ่มโอนห้องแรกในปี 2561 ใช้เวลา 4 ปีเศษ โดยมีการรวบรวมข้อมูลรายละเอียดดำเนินการ ดังนี้

“ขออนุมัติจาก 8 หน่วยงานราชการ” ได้แก่ สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.), รฟม., สำนักงานเขตวัฒนา, สำนักงานที่ดินพระโขนง, สำนักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพมหานคร (สจส.), กรมโยธาธิการและผังเมือง, สำนักงานโยธา กรุงเทพมหานคร

“ใบอนุญาต 9 ฉบับ” ได้แก่ ใบอนุญาตใช้ทาง รฟม., ใบอนุญาตเชื่อมทางสาธารณะ, ใบรับแจ้งการก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ 3 ใบ, ใบรับรองเปิดใช้อาคาร (อ.6), หนังสือรับรองจดทะเบียนอาคารชุด, หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด, หนังสือเห็นชอบรายงาน EIA

“ขอความเห็นก่อนดำเนินการ 7 หน่วยงาน” ได้แก่ รฟม., สำนักงานเขตวัฒนา, กองควบคุมอาคาร, สำนักการจราจร สจส., กองควบคุมอาคาร, สำนักการโยธา กทม., สำนักงานที่ดิน และ สผ.

นอกจากนี้ “ผ่านคณะกรรมการ 5 ชุด” ได้แก่ คณะกรรมการ รฟม., คณะกรรมการ คชก. (คณะผู้ชำนาญการ รายงาน EIA), คณะกรรมการพิจารณาความถูกต้องตามกฎหมายของแบบ สำนักควบคุมอาคาร, คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ของกรมโยธาธิการและผังเมือง, คณะกรรมการตรวจทรัพย์ส่วนกลาง

ข้อมูลเพิ่มเติมคือ นอกจากแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 แล้ว ยังมีโครงการลักษณะคล้ายกันอย่างน้อย 13 โครงการ โดยเป็นคอนโดฯที่ขอใช้ทาง รฟม. 6 โครงการ

อยากจะให้เห็นว่าตอนที่เราทำใบอนุญาตเราอนุมัติจาก 8 หน่วยงาน ภาครัฐเองก็มีการกลั่นกรองว่าทุกอย่างถูกต้องตามกฎหมายหมด เช่น สำนักงานนโยบายสิ่งแวดล้อมก็ตรวจ ต้องปรับโน่นปรับนี่ก็ปรับให้ที่ถูกต้อง แล้ว รฟม. เขตวัฒนา เขตพระโขนง จราจร กทม. กรมโยธาธิการและผังเมือง กรมที่ดิน สำนักงานทุกสำนักต้องตรวจเอกสารหมด ใบอนุญาต 9 ฉบับ ใบอนุญาตขอทางของ กทม.เชื่อมทางของสาธารณะ ขออนุญาตงานก่อสร้างมาตรา 39 ทวิ อันนี้ก็ต้องทำต่อ หนังสือเห็นชอบของ EIA อนุญาตทุกใบครบถ้วนหมด

“คดีดำ” รับฟ้องปี 2559

ในระหว่างการก่อสร้างโครงการ ปรากฏว่าวันที่ 2 มิถุนายน 2559 สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนร่วมกับประชาชนที่อาศัยใกล้เคียง 15 รายฟ้องต่อศาลปกครองกลาง หมายเลขคดีดำ ส 53/2559 และวันที่ 12 ตุลาคม 2560 โจทก์ได้ยื่นคำขอให้ออกคำสั่งระงับการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม วันที่ 30 เมษายน 2561 มีคำสั่งยกคำขอที่อยากให้ระงับการก่อสร้าง

บริษัทมีการก่อสร้างโครงการจนแล้วเสร็จ จากนั้นจึงได้ไปขอใบรับรองการก่อสร้างหรือเอกสาร อ.6 ซึ่งเป็นเอกสารขอเปิดใช้อาคารเมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2561 อย่างไรก็ตาม เจ้าพนักงานท้องถิ่นใช้เวลาพิจารณาตามสมควรในดุลพินิจ และเกรงว่าอาจจะมีผลกระทบ เนื่องจากมีคดีความอยู่ในระบบศาลปกครองกลาง จึงไม่ออกใบอนุญาตให้ในทันที โดยปฏิเสธการออกเอกสาร อ.6 เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2561

“ทุกคนคงจำได้นะครับ ตอนนั้นผมก็ตกใจเหมือนกัน (ไม่ออกเอกสาร อ.6) ผมก็เข้าใจว่าศาลปกครองกลางเป็นศาลของรัฐ ผมก็มองว่าเป็นเรื่องรัฐกับรัฐต้องเคลียร์กันเอง ผู้บริหารบ้านใหญ่ก็คือรัฐ ก็ต้องเคลียร์กันเอง ประชาชน ผู้ประกอบการขออนุญาตทุกแผนกถูกต้องแล้วแต่ ปรากฏว่าเปิดอาคารไม่ได้ สร้างเสร็จแล้วแต่โอนไม่ได้ภายในสิ้นปี 2560…”

อาจกล่าวได้ว่ารอยต่อปี 2560-2561 ที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นปฏิเสธการออกเอกสาร อ.6 เป็นวิกฤตครั้งแรกของคอนโดฯแอชตัน อโศกฯ

“อย่างแรกเลยเราก็เทกแคร์ลูกค้าก่อน ขายไปเกือบร้อยเปอร์เซ็นต์ มีคนที่ไม่สบายใจ เราก็ไปขออุทธรณ์เพราะเข้าใจเจ้าพนักงาน กทม.ว่าเรื่องนี้ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนแล้วจะให้ปฏิบัติยังไง เขาก็กลัวโดนฟ้อง จำได้ว่าผมไปพร้อมทนายที่สำนักโยธาผังเมืองกลาง สำนักงานอุทธรณ์ใหญ่ ก็ต้องไปพรีเซนต์เองเลย ขอความเห็นใจเลยว่าผมลงทุนกับมิตซุย ฟูโดซังด้วยนะ เราทำทุกอย่างถูกต้อง ทำไมมันยืดเยื้อ… ผลของการอุทธรณ์ก็เปิดทางให้ กทม.สามารถเซ็นได้ กทม.ก็สบายใจขึ้น ก็เลยเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้”

รีโมเดลขาย-โอนลูกค้า

ปัจจุบันโครงการที่มีห้องรวม 783 โอนแล้ว 578 ห้อง สัดส่วน 87% มูลค่าโอน 5,639 ล้านบาท แบ่งเป็นลูกค้าคนไทย 438 ห้อง กับลูกค้าต่างชาติ 140 ห้อง สัญชาติผู้ซื้อจาก 20 ประเทศทั่วโลก โดยอนันดาฯต้องรีโมเดลกระบวนการขายและโอนใหม่สำหรับโครงการนี้โดยเฉพาะ

“ตอนโอนเราก็โอนได้ แล้วเราก็บอกลูกค้าด้วยว่ามีเรื่องอยู่ (คดีศาลปกครองกลาง) ไม่จบ ถ้าไม่สบายใจก็คืนตังค์ได้ เราก็ไว้วางใจรัฐบาลถ้าเปิดอาคารได้ ออกโฉนดย่อยได้ก็น่าจะเคลียร์กันได้ แต่ล่าสุดก็มีการพิพากษาศาลปกครองขั้นต้นว่าไม่ถูกต้อง”

สำหรับ “ลูกค้าทั้งเก่าและใหม่” บริษัทได้แจ้งและจัดทำบันทึกเปิดเผยข้อมูลการถูกฟ้องคดีให้ลูกค้าทราบทุกราย

“เราทำงานกับชาวญี่ปุ่น นักลงทุนสถาบันญี่ปุ่นเข้มเรื่องพวกนี้ตลอด ผมโดนตรวจมาตลอด ผ่านทุกคณะกรรมการของแต่ละหน่วยงาน เราบอกตั้งแต่ต้นว่าโครงการใหญ่ขนาดนี้เรือธงของอนันดาฯเลยนะ ที่แปลงนี้ก็แพงมาก เราก็สืบว่าก็มีโครงการอื่นคล้าย ๆ กัน หน่วยงานราชการก็เช็กเราทั้งหมด ผู้บริหารต่าง ๆ ของรัฐเช็กเราทั้งหมดเลย”

ลูกค้าไทยมึน-ห่วงผ่อนแบงก์

“ชานนท์” ระบุด้วยว่า ในส่วนคำพิพากษาก็ออกมาชัดเจน อ่านในคำพิพากษาจะบอกหลักของการพิพากษาว่าที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืนไม่สามารถขยายถนน ถนนเวนคืนมาทำรถไฟฟ้าอย่างเดียว คุณ (รฟม.) ไม่สามารถให้คนอื่นใช้ร่วมได้ ใ

นขณะที่ถ้าเป็น รฟม. ก็บอกว่าต้องการอาคารจอดรถมาแลกกันจาก TOD ผมว่ามันก็เมกเซนส์ เพราะไม่อย่างนั้นสร้างรถไฟฟ้าเยอะไปทำไม ในอนาคตจะมี 300 สถานีรถไฟฟ้าทั่วกรุงเทพฯ แล้วอย่างนี้ถ้าไปบังที่ดินตาบอดแล้วไม่ให้เขา (โครงการ) เข้าออกเลยหรือ

“เราสุจริตใจทำงานมาตลอด โปร่งใส ขั้นตอนครบถ้วน โดนตรวจแล้วตรวจอีก ภายในออฟฟิศฝั่งกรรมการอิสระฝั่งมิตซุยตรวจสอบผมเต็มที่ สถานการณ์ตั้งแต่วันศุกร์กลางคืนก็เห็นข่าวพวกนี้ จ๋อยกันไหมครับ จ๋อยครับ เศร้าไหม…เศร้า นักลงทุน ลูกค้าจะคิดกับเรายังไง เราจะเรสปอนส์ไปยังไง เราก็เห็นว่าเหตุการณ์นี้เป็นเหตุการณ์ของสังคม เราจะเทกแคร์ลูกค้ายังไง”

ไทม์ไลน์ที่อนันดาฯ reaction ผลคำพิพากษาศาลปกครองกลาง วันเสาร์ที่ 31 กรกฎาคม 2564 ปรึกษาทีมงาน ทำคลิปแจ้งเจ้าของร่วมในคอนโดฯก่อน เราต้องช่วยลูกค้า วันอาทิตย์ที่ 1 สิงหาคมก็มีการพบกับลูกค้า ผมว่ามีคนที่เห็นใจร่วมกันมากกว่าจะโดนมองว่าเราเป็นจำเลยเป็นคนที่ทำผิด ตอนนี้กลายเป็นว่าอนันดาฯดูเหมือนเป็นจำเลยไปแล้วในสังคม

“ก็ขอความเมตตาหน่อยนะครับว่าในศาลปกครอง ศัพท์กฎหมายเรียกว่าผู้ร้องสอด ผมก็ได้เรียนกฎหมายทางตรงจากของจริงในครั้งนี้ เมื่อวานที่ไปเจอลูกค้าก็เศร้าใจมาก เขาถามว่าจะจบเมื่อไหร่ จะผ่อนแบงก์ยังไง จะรีไฟแนนซ์ยังไง เราก็น้อมรับทุกอย่าง คำตอบที่ตอบได้ก็พยายามตอบอย่างดีที่สุด ถ้าตึกโดนรื้อแล้วยังไงต่อ ก็ชวนกันไปขอคุยกับภาครัฐไหม

ผมเอาหลักเบสิกของผมก่อน เราขออนุญาตถูกต้องทุกอย่างหมด มันเกิดจากสุดวิสัยของผมจริง ๆ ผมไม่ได้คิดว่ามันจะอย่างนี้ มันไม่เคยเกิดมาก่อน แล้วจะทำยังไงดีจะทุบไหม ผมก็ตอบไม่ถูกเลยว่ายังไง ลูกค้าก็ถามว่าควรจะผ่อนแบงก์ไหม ผ่อนไปแล้วจะได้อะไร แล้วจะช่วยยังไง ก็พยายามจะทำหน้าที่ของอนันดาฯดีที่สุดแล้วกันนะครับ ตอนนี้ก็เตรียมกระจายข่าวกับลูกค้าให้มากที่สุด”

ต่างชาติ 20 ประเทศไปต่อยังไง

ถัดมา “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ซีอีโอสายพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อนันดาฯ เป็นคนจั่วหัว #SaveAshtonAsoke แต่จริง ๆ มองลึกซึ้งไปกว่านั้นว่าเป็นการ save เศรษฐกิจ save ธุรกิจอสังหาฯด้วย

“เคสนี้จะเป็นโดมิโนเอฟเฟ็กต์ที่ไปสู่ทุก ๆ วงการ ทุกภาคธุรกิจด้วย ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม คอนโดฯ ห้างสรรพสินค้า รวมถึงบ้านจัดสรรทั้งหมดที่มีการเชื่อมทางกับภาครัฐ”

นอกจากนี้ ลูกค้ารับโอนแล้ว 578 ครอบครัว รวม 666 ยูนิต เป็นกรรมสิทธิ์ลูกค้าต่างชาติ 140 ห้อง 20 สัญชาติ จากจีน ญี่ปุ่น ไต้หวัน แคนาดา อังกฤษ ฝรั่งเศส อเมริกัน อินโดนีเซีย ออสเตรเลีย

“ลองคิดดูว่าลูกค้ากลุ่มนี้จะไปคุยกับสถานทูตเขายังไง เขาจะสื่อสัญญาณประเทศเขาว่าซื้อโอนที่ดินเรียบร้อยเสร็จแล้ว มาอยู่แล้ว 2 ปี แต่ทำไมระบบเอกสารประเทศไทยที่มีระบบการกลั่นกรอง ทำไมมีเคสอย่างนี้ขึ้นมาได้อย่างไร”

บรรทัดสุดท้ายของ “ชานนท์” CEO อนันดาฯ ฝากไว้ว่า“ผมอยากจะพูดจากใจนะครับว่าผมไม่ใช่เป็นนักกฎหมาย ผมเป็นประชาชนคนหนึ่ง เป็นผู้บริหารคนหนึ่งที่มีความตั้งใจอยากพัฒนาประเทศ เรื่องอย่างนี้มันไม่ควรจะให้เกิดขึ้นจริง ๆ ในระบบจัดการของบ้านเมืองเรา”

และ “เราก็รู้ว่าวิกฤตเศรษฐกิจตอนนี้ ยุคโควิดอสังหาฯก็เหนื่อยอยู่แล้ว มาเจอเรื่องนี้มันตอกย้ำอยากให้เราตายเร็ว ๆ เลยใช่ไหม เราต้องเลือกคิดว่าเราจะพัฒนาประเทศต่อหรือเปล่า ไม่ใช่เป็นเรื่องที่ต้องฟ้องร้องกัน”

บทสรุปที่ฟันธงก็คือ “เคสนี้ผมมองว่านี่คืออุกกาบาตที่จะครีเอตสึนามิของเศรษฐกิจมหาศาล กระทบความมั่นใจทุกอย่าง ลูกค้าที่โอนไปแล้ว 500-600 ครอบครัวจะให้ผมตอบยังไง แล้วผมก็ไม่อยากจะมีเรื่องกับรัฐ…”