คีย์แมน “มอนท์ เอซัวร์” เศรษฐพล บุตรโท ปั้น M Gallery โจทย์ทดสอบอสังหาภูเก็ต

สัมภาษณ์พิเศษ

8-9 ปีกับแลนด์แบงก์ผืนใหญ่สุดลูกหูลูกตาบนหาดกมลา เมืองไข่มุกอันดามันภูเก็ต เป็นหมุดหมายที่ตั้งโครงการมิกซ์ยูสระดับพรีเมี่ยมแบรนด์ “มอนท์เอซัวร์” บนที่ดินรวม 454 ไร่ อาจกล่าวได้ว่าโครงการนี้เป็นดีเวลอปเมนต์โปรเจ็กต์ที่พลิกฟื้นผืนดินนอกสายตาในอดีตให้กลายเป็นไพรมแอเรียแห่งอนาคตอีกทำเลหนึ่งของภูเก็ต

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ใหม่-เศรษฐพล บุตรโท” ในวัย 46 ปี เป็นกรรมการบริษัทและในฐานะคีย์แมนผู้อยู่เบื้องหลังความสำเร็จในวันนี้

Q : คุณใหม่เป็นผู้บริหารหลัก

…ผมเคยทำคอนโดมิเนียม บริหารโรงแรมมาก่อน แต่จริง ๆ ทำบริษัทน้ำมันด้วย ผมจบเอ็นจิเนียร์และเรียนเรียลเอสเตต ม.ธรรมศาสตร์เพิ่มเติมช่วงแฮมเบอร์เกอร์ไครซิส และมาอยู่กับกลุ่มฮ่องกงปีนี้ปีที่ 12

ทำไฟแนนซ์ดีเวลอปเมนต์ ไม่ใช่แค่ feas แต่เป็น another level ของ finance คิดเรื่องการลงทุน ดีเทลการลงทุน ไม่ใช่เป็นแค่ดีเวลอปเปอร์ที่คิดว่าหาที่ซื้อที่ดีเวลอปขาย โปรฟิตแชร์กัน แต่คิดเรื่องกลยุทธ์การลงทุนด้วย ตอบคำถามว่าทำไมผมเป็นตัวยืนที่นี่ (ยิ้ม)

มอนท์เอซัวร์มีผู้ถือหุ้นหลัก 3 กลุ่ม มีกลุ่มสิงคโปร์ร่วมทุนโดยขอมีบทบาทเป็นผู้ให้โนว์ฮาว ให้ contribute แต่ไม่ขอลงแรง, กลุ่มนารายณ์ พร็อพเพอตี้ ซึ่งไม่ได้ทำโครงการมิกซ์ยูสกับกลุ่มฮ่องกง คือ อาร์ช แคปิตอล ซึ่งในตลาดต่างประเทศเราก็ทำ (มิกซ์ยูส) หลายปีมาแล้ว

Q : โมเดลการพัฒนามิกซ์ยูส

เป็นไปตามเทรนด์การลงทุนในอนาคตรูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เปลี่ยนไปอีก สมัยก่อนคนซื้อคอนโดฯคือซื้อคอนโดฯเฉย ๆ ปัจจุบันทำไมซื้อคอนโดฯต้องมีแบรนด์ก็เพราะลูกค้าต้องการเซอร์วิส การพัฒนา branded residences จึงเป็นเทรนด์ที่ได้รับความนิยมทั่วโลก

ผู้บริโภคต้องการ 3 อย่าง 1.expectation ต้องการโปรดักต์ที่คาดหวังได้ เทียบกับนาฬิกา ฉันซื้อโรเล็กซ์ฉันได้โรเล็กซ์ 2.เซอร์วิส ถ้าเราอยู่สแตนด์อะโลนก็เหมือนสแตนด์อะโลน 3.มอนท์เอซัวร์ เฟสคอนโดฯเราดีเวลอปเองก็ได้โปรฟิตแบบคอนโดฯ ส่วนมาสเตอร์แพลนที่เราชวนพันธมิตรธุรกิจมาลงทุนเราก็ขายที่ เราก็ได้ revenue จากการขายที่ดิน ในขณะที่ทำการพัฒนาที่ดินเราก็ได้ value gain ของที่ดินด้วย ฉะนั้น การลงทุนจึงมีผลตอบแทนหลายเลเวล เก็บมาร์จิ้นทีละส่วน ๆ

Q : โครงการลักเซอรี่พัฒนาง่ายหรือยาก

ถ้าหาแคแร็กเตอร์ตัวเองเจอก็ไม่ยาก บางคนอยากทำแต่ไม่รู้จะทำอะไร ยุคนี้บายเออร์เขามองหาแคแร็กเตอร์ สำคัญอยู่ที่คนซื้อ ล่าสุดเราโปรโมตโครงการใหม่ M Galery ฉะนั้น คนที่ซื้อเอ็มแกลฯเพราะมีแคแร็กเตอร์แบบเอ็มแกลฯ คนซื้อทวินปาล์มเพราะมีแคแร็กเตอร์แบบทวินปาล์ม (คอนโดฯหน้าหาดในเฟสแรก)

ที่มาชื่อแบรนด์ “มอนท์เอซัวร์” ภาษาฝรั่งเศส มอนท์ = ภูเขา เอซัวร์ = สีน้ำทะเล มอนต์เอซัวร์สะท้อนทำเลที่ตั้งไซต์โครงการเรามีหน้าหาดมีทะเลสวย มีภูเขา

8-9 ปีที่แล้วเราได้ที่ดินผืนใหญ่ซึ่งต้นทุนได้มาตอนที่ราคายังไม่พีก มาสเตอร์แพลนทั้งโครงการมีที่ดินอยู่หน้าหาด 19 ไร่ เราพัฒนาแบรนด์ทวินปาล์ม จากนั้นรูปร่างที่ดินจะเลื้อยด้านซ้ายด้านขวาขึ้นภูเขาอยู่อีกฝั่งถนน ซึ่งไม่มีปัญหาเพราะมีอุโมงค์สามารถแอ็กเซสถึงกันได้สะดวก เสมือนเป็นที่ดินผืนเดียวกัน

จุดเด่น หาดกมลามีหน้าหาดยาวรวมกัน 2.5 กิโลเมตร หน้าหาดของโครงการเรายาว 250 เมตร สัดส่วน 10% ของหาดกมลา

เราวางแผนทำมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ มีบีชคลับแบรนด์เอสเพน, โรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล ภูเก็ต ทั้งฝั่งหน้าหาดกับภูเขา มีวิลล่า 12 ห้อง และมีพื้นที่รองรับบูทีครีเทลในอนาคต

ถัดมาทวินปาล์ม เรสซิเดนซ์ มอนท์เอซัวร์ เป็นแบรนเดดเรซิเดนซ์หน้าหาด 100 เมตร ออกแบบ low density luxury แค่ 75 ห้อง กฎหมายผังเมืองให้สูงได้ 12 เมตร เทียบเท่า 4 ชั้น แต่เราทำ 3 ชั้น เพราะต้องการให้ฝ้าเพดานสูง 3 เมตรกว่าจึงจะเป็นโปรดักต์ลักเซอรี่จริง

ด้วยความที่มี 75 ห้อง อินเวสเตอร์จะรู้ว่าหาไม่ได้แล้ว โดยเฉพาะอินเวสเตอร์ชาวต่างชาติ ดีไซน์ที่ต้องบอกว่าถือเป็นเอ็กซ์คลูซีฟมากในทางเทคนิค coowner ก็เป็นเจ้าของที่ดิน 9 ไร่บนหน้าหาดหน้ากว้าง 100 เมตร ซึ่งหาไม่ได้แล้วราคาตารางเมตรละ 2.5 แสนบวก ๆ ห้องเพนต์เฮาส์แพงสุด 150-200 ล้านบาท

ณ ตอนนี้เราทำโปรเจ็กต์ใหม่ M Galery เพิ่งเปิดพรีเซลปี 2562 ยังออนโกอิ้งอยู่ สร้างบนที่ดิน 22 ไร่ คอนเซ็ปต์มีเลกกับแลนด์ค่อนข้างใหญ่ พื้นที่รวม 10 กว่าไร่ จาก 22 ไร่เลย ออกแบบเป็นคลัสเตอร์กลุ่มอาคาร 20 กว่าอาคาร บางอาคารอยู่บนภูเขา มีวิวที่แตกต่างกัน 236 ห้อง จุดเด่นคือเป็นแบรนเดดเรซิเดนซ์ที่ได้แอคคอร์มาบริหารให้

ถัดเข้าไปมีโครงการเอเทรียม ซีเนียร์ ลิฟวิ่ง และมีโรงแรมโมเวนพิกที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ส่วนนี้เราแพลนให้สามารถคอนเน็กถึงด้านในของโครงการซีเนียร์ลิฟวิ่ง 50 ไร่ที่อยู่ด้านหลัง ทั้งหมดนี้เป็นภาพรวมคอมเพล็กซ์ของมอนท์ เอซัวร์

Q : พฤติกรรมลูกค้าซื้อเพราะอะไร

อันดับหนึ่งทำเลมาก่อน จากนั้นดูโปรเจ็กต์สแตนด์อะโลน (มีที่อยู่อาศัยอย่างเดียว) หรือใกล้ฟาซิลิตี้อะไร เราพรีเซนต์ความเป็นมิกซ์ยูส ลูกค้าได้เอ็นจอยบีชคลับ พูลสปา ซึ่งอยู่ในคอมพาวนด์เราหมด คนซื้ออายุลดลงมานิดนึง

สถานการณ์โควิดทำให้โลว์ซีซั่นยาวนานขึ้น เรายังบริหารโครงการตามปกติแต่ทราฟฟิกไม่ได้หนาแน่น ไม่ใช่ (ลูกค้า) ไม่มา ยังมาบ้าง ดูจากยังขายได้อยู่เรื่อย ๆ แต่ไม่เยอะมาก ลูกค้าบางทีมาดูช่วงไฮซีซั่นแต่ตัดสินใจซื้อตอนโลว์ซีซั่น

อย่างทวินปาล์มต้องบอกว่าเราซื้อที่ดิน 8 ปีจริง แต่ทวินปาล์มเพิ่งพัฒนาได้ 3 ปี และเพิ่งโอนยูนิตแรกปี 2562 ในช่วง 8 ปีเราต้องทำมาสเตอร์แพลน 1 ปี และชวนพันธมิตรมาช่วยกันลงทุนอีก ปีที่ 2 ถึงได้เริ่มพัฒนา ปีที่ 3 เริ่มขายทวินปาล์ม

Q : M Gallery เปิดในช่วงโควิดพอดี เป็นเหมือนโจทย์ทดสอบธุรกิจอสังหาฯ ในยุควิกฤตโรคระบาด

ครับ (หัวเราะ) ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจตอนนี้จะเป็นยังไง ในเทอมของการพัฒนาโครงการ ภูเก็ตมีเสน่ห์มากที่สุดคือการท่องเที่ยวระดับเวิลด์คลาส ไม่มีอะไรหักล้างศักยภาพในเรื่องนี้ได้ สถานการณ์โควิดอาจทำให้ลูกค้าต่างชาติบางลงไปเพราะไม่สามารถเดินทางเข้าออกประเทศได้เหมือนภาวะปกติ แต่ขณะเดียวกัน คิดว่าคนไทยสนใจภูเก็ตมากขึ้น

หลายคนรู้จักโครงการเราดี เราเป็นมิกซ์ยูสซึ่งเป็นจุดขายที่วางแผนไว้ตั้งแต่มาสเตอร์แพลน ตั้งอยู่ในโลเกชั่นที่ดี มีจุดขายเยอะ และแน่นอนว่า M Gallery ก็เป็นเฟสใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวโครงการ ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายยังเป็นโครงการระดับลักเซอรี่และเป็นกลุ่ม affordable มากขึ้น ราคาตารางเมตรละ 1.5 แสนบาทอัพ

มาสเตอร์แพลนโครงการตอนนี้ที่ดินจับจองไปแล้ว 70% ยังมีแลนด์แบงก์รอพัฒนาได้อีก 30% ด้วยจุดขายรอบด้านเรามองยุคหลังโควิด so far so good (ยิ้ม)