ถอดกลยุทธ์ ‘ศุภาลัย-เสนา’ แผนธุรกิจต้องแม่น ลูกค้าต้องซื้อง่าย

ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจผันผวนและยากที่จะคาดเดา แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาส สะท้อนจากแผนธุรกิจปี 2569 ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทยอยประกาศออกมา มีทั้งรุก ตั้งรับ และมองหาน่านน้ำใหม่

ล่าสุดบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประกาศแผนธุรกิจใหญ่ปี 2569 สู่“Driven for Tomorrow” เติบโต แข็งแรง ยั่งยืน ด้วยการเปิด 28 โครงการ มูลค่า 35,000 ล้านบาท ครอบคลุมกว่า 30 จังหวัด

ขณะที่ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ชูกลยุทธ์ “FOCUS TO LEAD, EFFICIENT TO GROW” โฟกัสจุดแข็งเพื่อก้าวนำ เพิ่มประสิทธิภาพสู่การเติบโตยั่งยืนในระยะยาว ควบคู่การสร้างรายได้ประจำ

ศุภาลัยย้ำทำธุรกิจ “ต้องแม่น”

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สะท้อนภาพตลาดอสังหาฯ ปี 2569 จะไม่แย่เท่าปี 2568 ที่เผชิญปัจจัยลบต่อเนื่อง กระทบต่อความเชื่อมั่นและการดำเนินงาน เราเห็นผู้ประกอบการออกมาพูดว่า เตรียมเงินพร้อมชำระหุ้นกู้แล้ว แต่มาปีนี้เริ่มเห็นการขาดการผ่อนชำระ สัญญาณนี้บอกได้อย่างเดียวว่า ตลาดอสังหาฯจะควบรวมกันมากขึ้น (Consolidated) เพราะหลายเจ้าไม่มีกำลังมากพอในการซื้อที่ดิน หรือพัฒนาโครงการเพิ่มเติม

“คิดว่าโอกาสการเติบโตปีนี้ ไม่ได้สูงไปกว่าปีที่แล้ว แต่เชื่อว่าเป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายเจ้า รวมถึงศุภาลัยที่สามารถรวบรวมความแข็งแกร่งพัฒนาโครงการคุณภาพ ควบคุมต้นทุนได้ และมีความสามารถในการบริหารเงิน หนีห่างจากผู้ประกอบการรายอื่นได้ในช่วงเวลาแบบนี้ ปีนี้จึงต้องแม่นกับการบริหารธุรกิจทุกมิติ ทั้งสินค้า ทำเล ราคา การดูแลหลังการขาย ฐานะการเงิน ควบคู่กับการบริหารพอร์ตสินค้า การพัฒนาโครงการในจังหวัดที่มีศักยภาพ ทำให้ปี 2569 จะเป็น Year of Strength ที่ศุภาลัยจะเดินหน้าอย่างมั่นคงบนฐานที่พร้อมกว่าเดิม”

ปี 2569 ศุภาลัยกำหนดตัวชี้วัดธุรกิจไว้ที่ 3 ปัจจัย 1.เป้าหมายยอดขายรวม 45,000 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายในไทย 30,000 ล้านบาท และยอดขายจากออสเตรเลีย 15,000 ล้านบาท ส่วนเป้ารายได้รวมทั้งสองประเทศ 37,500 ล้านบาท แบ่งเป็นตั้งเป้ารายได้ในไทย 27,000 ล้านบาท และเป้ารายได้จากออสเตรเลีย 10,500 ล้านบาท โดยจะเดินหน้าลุยตลาดออสเตรเลียอย่างต่อเนื่อง หลังจากปีที่ผ่านมามีการเติบโตขึ้นกว่า 370% และปีนี้เตรียมเปิดใหม่ 1 โครงการในเมืองเมลเบิร์น ทำให้พอร์ตโครงการรวมอยู่ที่ 25 โครงการ ครอบคลุม 4 รัฐ 6 เมือง รวมมูลค่า 176,500 ล้านบาท

2.เปิดตัวโครงการใหม่ 28 โครงการ มูลค่ารวม 35,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 23 โครงการ มูลค่า 27,000 ล้านบาท และคอนโดฯ 5 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท ครอบคลุมทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด ไฮไลต์ปีนี้อยู่ที่ จ.สุพรรณบุรี ที่เป็นทำเลใหม่และโครงการใหญ่ที่เกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี ซึ่งมีที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการใหม่แล้ว ทั้งหมดอยู่ในขั้นตอนการพัฒนา ขณะเดียวกันตั้งงบฯซื้อที่ดินสำหรับปีนี้ไว้ 8,000 ล้านบาท

3.เป้าหมายรับรู้รายได้ 27,000 ล้านบาท จาก 3 โครงการคอนโดฯพร้อมโอน มูลค่ารวม 6,080 ล้านบาท ได้แก่ ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ, ศุภาลัย เซนส์ ศรีนครินทร์ และ ศุภาลัย คราม เขาเต่า มากกว่าปีที่ผ่านมาที่มีเพียง 1 โครงการ คือ ศุภาลัย บลูเวล หัวหิน โดยโครงการคอนโดฯที่จะเปิดตัวในปีนี้ อาทิ ศุภาลัย ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์ และศุภาลัย พริมา วิลลา รังสิต คลอง 3

โดยปี 2568 ศุภาลัยสร้างผลงานยอดขายภายในประเทศ 26,294 ล้านบาท เปิดตัวทั้งหมด 22 โครงการ และมีรายได้รวม 29,470 ล้านบาท มีโครงการปิดการขายแล้ว 21 โครงการ มูลค่า 35,470 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 13 โครงการ และคอนโดฯ 8 โครงการ ซึ่งมี 1 โครงการที่เปิดตัวและปิดการขายได้ภายในปี 2568 คือ ศุภาลัย อีลิท สุขุมวิท 39

สำหรับเรื่องใหม่ในปีนี้ของศุภาลัย คือ การลงทุนธุรกิจคลังสินค้าหรือแวร์เฮาส์ที่ อ.พนัสนิคม จ.ชลบุรี โดยร่วมทุนกับบริษัท เอยู กรุ๊ป จากประเทศจีน ซึ่งจดทะเบียนที่ฮ่องกง มูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท เตรียมการก่อสร้างในเดือนกุมภาพันธ์นี้

เสนาฯชู SENA = ซื้อง่าย

ด้าน “เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากสถานการณ์ตลาดอสังหาฯมียอดขายลดลงเรื่อย ๆ จากยุคเศรษฐกิจดีมีกว่า 100,000 ยูนิต แต่ปี 2568 ที่ผ่านมา เหลือเพียง 40,000 ยูนิต หมายความว่า มีการโอนฯลดฮวบถึง 60% ขณะที่ผู้ประกอบการยังมีจำนวนใกล้เคียงเดิม คนต้องการบ้านยังมีจำนวนใกล้เคียงเดิม แต่คนที่สามารถซื้อบ้านได้เหลือเพียง 40,000 ราย

โดยเฉพาะกลุ่มตลาด Affordable (เอื้อมถึงได้) ซึ่งเผชิญปัญหารีเจ็กต์เรตสูง และกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่เสนาทำธุรกิจเจาะตลาดมาโดยตลอด ทำให้ยอดรีเจ็กต์เรตเสนาอยู่ในระดับ 60-70% เพื่อแก้ปัญหาให้จำนวนผู้บริโภคซื้อบ้านไม่ได้ลดลงท่ามกลางความท้าทายของเศรษฐกิจ ทิศทางธุรกิจปีนี้ คือ ทำให้ลูกค้าเข้าถึงบ้านได้มากขึ้นและเป็นจุดประสงค์ของการเจริญเติบโตของเสนาฯ

“เราไม่ได้อยากโตเฉพาะตัวเลข แต่อยากให้ลูกค้าสามารถก้าวผ่านเศรษฐกิจไม่ดีไปพร้อมกับเราได้ และภายใต้การเติบโตนี้ เสนาฯก็อยากที่จะเป็นผู้นำด้านความยั่งยืน และผู้นำที่ทำให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้สะดวกที่สุด”

ปี 2569 เสนาฯตั้งเป้าจะดำเนินธุรกิจให้ผู้บริโภคเข้าถึงบ้านได้ง่ายที่สุด ถ้าปีนี้เศรษฐกิจไม่ดีกว่าปีที่แล้ว คาดการณ์ว่ายอดโอนต่ำกว่า 40,000 ยูนิตต่อปี ยอดปฏิเสธสินเชื่อแตะ 80% นี่คือเอฟเฟ็กต์ของคำว่า “เศรษฐกิจไม่ดี” แต่ผู้ประกอบการไม่สามารถทำแค่ถอนหายใจและช่างมันได้ ต้องรู้ว่า เศรษฐกิจไม่ดีแล้วจะเกิดอะไรขึ้นกับองค์กรบ้าง

ทั้งนี้ จากการประเมินมี 4 ปัจจัยที่อาจเกิดขึ้น 1.ยอดรีเจ็กต์เรตสูงขึ้น 2.คนเข้าโครงการน้อยลง 3.คนซื้อบ้านน้อยลง 4.ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น นี่คือสิ่งที่จะเกิดขึ้นกับธุรกิจขายบ้าน และเราต้องหาทางออกกันมากขึ้น ดังนั้น ปี 2569 เสนาฯปรับแผนเปิดตัวแค่ 8 โครงการ มูลค่า 10,700 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวสูง 7 โครงการ และแนวราบ 1 โครงการ ในจำนวนนี้เป็นโครงการเจาะตลาด Affordable 6 โครงการ มูลค่า 4,100 ล้านบาท และเป็นพรีเมี่ยม 2 โครงการ มูลค่า 6,600 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขายที่ 14,000 ล้านบาท และยอดโอน 9,300 ล้านบาท

พร้อมกับให้ความสำคัญกับตลาดเรียลดีมานด์ ควบคู่กับการขยายรายได้ประจำ เพื่อเสริมความมั่นคง ลดความผันผวน และสร้างเสถียรภาพทางการเงินในระยะยาว โดยหนึ่งในกลไกสำคัญคือ โซลูชั่น “LivNex เช่าออมบ้าน” ที่ช่วยเปิดโอกาสให้ผู้ที่ยังไม่พร้อมกู้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และโครงการ “RentNex เช่าตรงกับเสนาฯ” ที่ยังคงสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องและได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า

ไฮไลต์ปีนี้อยู่ที่โครงการ “Pre Liv-Nex” ที่ช่วยให้เข้าถึงบ้านได้ง่ายขึ้น สำหรับลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้าน แต่การเงินยังไม่พร้อม ด้านการประเมินเครดิตหรือเอกสารไม่พร้อม โดยเช่าอยู่ได้โดยไม่ต้องตรวจเครดิต ภายใต้เงื่อนไขว่า หากสามารถโอนได้ใน 1 ปี จะได้กรรมสิทธิ์ยูนิต โดยมีค่าเช่าที่จ่ายมาแล้วใช้เป็นส่วนลดได้บางส่วน

ยังตอกย้ำแคมเปญ SENA = ซื้อง่าย เพื่อทำให้การมีบ้านเป็นไปได้จริง ไม่ว่าจะยังไม่พร้อมกู้ กำลังเช่า หรือเริ่มต้นเป็นเจ้าของ ผ่าน LivNex เช่าออมบ้าน และ RentNex เช่าตรง ที่เปลี่ยนค่าเช่าให้เป็นทุนในอนาคต เพื่อทำให้การซื้อบ้านง่ายและเป็นไปได้จริง

“LivNex และ RentNex ทำให้รายได้ปี 2568 เราโตขึ้น RentNex เราทำมาแค่ 6 เดือน แต่ผลตอบรับดี มี 725 ยูนิต ทั้งหมด 27 โครงการ ซึ่งปี 2568 เรามียอดขายจากธุรกิจอสังหาฯ 16,215 ล้านบาท จากแนวสูง 67% แนวราบ 33% ส่วนหนึ่งเป็นยอดขายจาก LivNex อยู่ที่ 3,400 ล้านบาท ขณะที่ยอดรอรับรู้รายได้อยู่ที่ 8,452 ล้านบาท และสต๊อกสะสม 39,708 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลา 3-4 ปีในการระบาย ซึ่งการทำ LivNex และ RentNex เป็นอีกช่องทางบริหารสต๊อกให้เป็นรายได้และปีนี้เราจะทำมากขึ้น”

รุกคลังสินค้า-อพาร์ตเมนต์

ไม่เพียงการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัย “เกษรา” บอกว่า เสนาฯยังแตกไลน์ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ เพื่อกระจายความเสี่ยงการลงทุน โดยทำแบบค่อยเป็นค่อยไป เพื่อไม่ให้เกิดความเสี่ยงมากเกินไป ซึ่งปี 2568 ที่ผ่านมาได้ลงทุนธุรกิจโลจิสติกส์ เป็นการบริการพื้นที่เก็บของและคลังสินค้า โดยร่วมทุนกับบริษัท มิตซูบิชิ โลจิสติคส์ คอร์ปอเรชั่น พัฒนา 2 แห่งที่สุขุมวิท 50 และบางนา กม.23 จะเร่งก่อสร้างให้เสร็จและหาผู้เช่าให้ครบภายในปีนี้

รวมทั้งยังมีธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงาน โดยร่วมกับบริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และบริษัท แสนฟ้า เซอร์วิส กรุ๊ป จํากัด เพื่อปล่อยเช่าอาคาร Spring Tower สำนักงานระดับเกรด A ปัจจุบันมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 95% และนำสต๊อกคอนโดฯมาทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ร่วมกับฮันคิว ฮันชิน ทำเลสุขุมวิท 101 นำร่องตึก Shama 101 เป็นที่แรกและปล่อยเช่าให้ลูกค้าต่างชาติ

เป็นการเติมเกมบุก ตั้งรับ ปรับแผนของสองบิ๊กอสังหาฯ และเชื่อว่าน่าจะมีรายอื่น ๆ ตามมาอีกไม่มากก็น้อย !

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ถอดกลยุทธ์ ‘ศุภาลัย-เสนา’ แผนธุรกิจต้องแม่น ลูกค้าต้องซื้อง่าย

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net