ตลาดอสังหาฯ ซึม ราคาบ้านขยับตามต้นทุน สวนทางดีมานด์ซื้อลด 7%
The Bangkok Insight
อัพเดต 12 พ.ค. 2567 เวลา 15.39 น. • เผยแพร่ 13 พ.ค. 2567 เวลา 01.20 น. • The Bangkok Insightดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ โตแบบซึมเซา ความต้องการซื้อไตรมาสแรกลด 7% ขณะที่ราคาขยับขึ้น 1% คาดหวังครึ่งปีหลังฟื้นตัว
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตแบบซึม ๆ อันเนื่องมาจากความท้าทายรอบด้าน ที่กระทบต่อสถานะทางการเงินของผู้บริโภค ทั้งจากสภาพเศรษฐกิจ ภาวะหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง รวมทั้งภาวะเงินเฟ้อจากปัจจัยภายนอกทั้งภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลก
จากปัจจัยดังกล่าว ส่งผลให้ภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศในไตรมาสล่าสุดลดลง 7% โดยลดลงทุกประเภทที่อยู่อาศัย ขณะที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับขึ้นเล็กน้อย 1% ตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
ข้อมูลดังกล่าว สะท้อนถึงกำลังซื้อของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ยังไม่ฟื้นตัว จึงเลือกชะลอแผนการซื้อหรือโยกย้ายที่อยู่อาศัยออกไปก่อน ส่งผลให้ภาพรวมความต้องการเช่าทั่วประเทศลดลง 10% โดยดัชนีค่าเช่าแนวสูงเพิ่มขึ้นถึง 5% และแนวราบเพิ่มขึ้น 4%
อย่างไรก็ตาม คาดว่า มาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะช่วยเพิ่มอัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ในกรุงเทพฯ ให้ลดลง และหากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อเพิ่มกำลังซื้อเข้ามาเสริมจะยิ่งช่วยเติมเชื้อไฟให้ภาคอสังหาฯ เติบโตอย่างเห็นได้ชัดในช่วงครึ่งปีหลัง
ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty ระหว่างเดือนมกราคม-มีนาคม 2567 เผยภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า
ทั้งนี้ มีปัจจัยสำคัญมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งจากราคาวัสดุก่อสร้าง การปรับขึ้นค่าแรง ราคาที่ดินในปัจจุบัน รวมทั้งความผันผวนของราคาน้ำมันเชื้อเพลิง ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับขึ้นราคาอย่างเลี่ยงไม่ได้
เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ดัชนีราคาของคอนโดฯ และบ้านเดี่ยวในไตรมาสที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากัน โดยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 1% บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 1% ถือเป็นสัญญาณบวกในการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ส่วนทาวน์เฮ้าส์ยังทรงตัวจากไตรมาสก่อนและปีก่อนหน้า
ท่ามกลางความท้าทายทางการเงิน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง ซึ่งส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 อีกทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงซบเซา ส่งผลให้ผู้บริโภคเลือกชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน
เห็นได้ชัดจากภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศที่ปรับลดลง 7% และลดลงถึง 31% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 และปรับลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย
ขณะที่ คอนโดฯ ยังคงเป็นที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุดในตลาดถึง 59% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว 25% และทาวน์เฮ้าส์ 17% โดยที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ครองตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ
ตัวเลขดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้ รองลงมาคือระดับราคา 5-10 ล้านบาท (22%) และระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาท (19%) ในสัดส่วนที่ไล่เลี่ยกัน
นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยมีการเติบโตโดยได้แรงหนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว รวมทั้งนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ล้วนเป็นปัจจัยบวกที่จะขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้มีโอกาสเติบโต
ดังนั้น จึงคาดการณ์ว่า ราคาอสังหาฯ และความต้องการซื้อจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 โดยมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านทางภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐเป็นตัวขับเคลื่อนให้ผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ช่วยเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ของไทยยังคงชะลอตัวเช่นนี้
อย่างไรก็ดี ตลาดอสังหาฯ ยังคงมีปัจจัยท้าทายหลายด้าน อาทิ อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 10 ปี ทำให้ต้นทุนทางการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยปัจจุบันยังคงสูงเมื่อเทียบกับกำลังซื้อของผู้บริโภค
เห็นได้จากข้อมูลของบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) เผยว่า ณ สิ้นปี 2566 มีหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) หรือหนี้เสียจากสินเชื่อที่อยู่อาศัย 1.8 แสนล้านบาท ส่วนหนี้บ้านที่ค้างชำระ 30-90 วัน เพิ่มขึ้นถึง 31% YoY มาอยู่ที่ 1.78 แสนล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ประกอบกับความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารในเวลานี้ ทำให้ผู้ซื้อต้องมีความพร้อมทางด้านการเงินมากขึ้น
อีกทั้งผู้บริโภคกลุ่ม Real Demand อาจจะยังชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อนเพื่อรอติดตามสถานการณ์การปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ซึ่งจะมีการประชุมรอบถัดไปในเดือนมิถุนายน 2567 รวมทั้งจับตาทิศทางการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด เพื่อลดความเสี่ยงในการเพิ่มภาระหนี้ที่เกินศักยภาพออกไปก่อน
เมื่อราคาบ้าน/คอนโดฯ มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงเป็นโอกาสของโครงการรีเซลหรือตลาดบ้านมือสองซึ่งมีต้นทุนราคาเดิมที่ถูกกว่าจะกลายเป็นอีกตัวเลือกที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้แทน
จากสถานการณ์ในตลาดปัจจุบัน ได้ก่อให้เกิดความท้าทายที่ต้องจับตามอง คือ เมื่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในช่วงขาลง สวนทางกับราคาที่เพิ่มขึ้นแบบนี้ จะทำให้ช่องว่างระหว่างแนวโน้มดัชนีความต้องการซื้อกับดัชนีราคาเริ่มกว้างออกจากกันเรื่อย ๆ
เมื่อถึง ณ จุดหนึ่ง เชื่อว่าหากดัชนีความต้องการซื้อไม่มีแนวโน้มที่จะกลับมาปรับสูงขึ้น ดัชนีราคาคงจะต้องขยับปรับลดลงตามกลไกของตลาดแทน เพื่อดึงดูดให้ผู้บริโภคหันมาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น และขับเคลื่อนให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในทุกระดับราคาเติบโตต่อไปได้ในอนาคต
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- จับตามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โอกาสผู้ประกอบการแห่ระบายสต็อก
- บ้านล้านหลัง ขยับราคา จับตากำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัย กระตุ้นภาคอสังหาฯ
- เฮ!!เคาะมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลดค่าโอน-จำนอง ลดหย่อนภาษีคนสร้างบ้าน ปล่อยสินเชื่อ 5 หมื่นล้าน
ติดตามเราได้ที่