ค้ำสินเชื่อ รวมหนี้บัตร-รถ-บ้าน ทางรอดอสังหาฯ รัฐต้องปลดล็อกกู้ซื้อบ้านได้บ้าน
เกาะติดงานสัมมนาประจำเดือนธันวาคม 2568 ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชวนคุยหัวข้อ The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์
งานนี้แขกรับเชิญกูรูผู้เชี่ยวชาญวงการ Martech 2 ราย คือ นายจิตตพงศ์ เลิศประดิษฐ์ ผู้ก่อตั้งชุมชนผู้ใช้มาร์เทคประเทศไทย ดีกรีประสบการณ์ทำงานกับค่ายแสนสิริ 18 ปี บรรยายหัวข้อ Mertech Efficiency 2026 How to sale faster spend smarter and scale with real data และ ดร.มนัสนันท์ หะรินสุต Solutions Aichitect-ASEAN Amazon Web Service (Thailand) Ltd. – ในหัวข้อ AI-Driven Real Estate : Predictive Marketing, Smart Leads & Conversion Optimization
ไฮไลต์อยู่ที่ “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “สุนทร สถาพร” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร คีย์แมนผู้เซตหัวข้อการอบรมสัมมนาเติมความรู้ให้สมาชิกผู้ประกอบการ 170 บริษัทแบบรายเดือนตลอดทั้งปี และฝากความหวังกับการลับคม AI Marketing ให้เป็นอาวุธลับของดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็ก รวมทั้งลุ้นโอกาสฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 อย่างใจจดจ่อ
AI Marketing ตัดงบฯส่วนเกิน-เพิ่มมาร์จิ้น
“สุนทร” เปิดประเด็นว่า วงจรอสังหาริมทรัพย์กับแนวคิด Smart Living เพื่อรองรับลูกค้าที่ต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาว แต่ยังสามารถอยู่อาศัยได้อย่างสุขภาพดีในภาวะภูมิอากาศเปลี่ยนแปลงสุดขั้ว หน้าที่ของผู้ประกอบการจึงต้องมองมาที่แนวทางตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค เป็นที่มาของ AI Marketing นำเทคโนโลยีเข้ามาวิเคราะห์ไลฟ์สไตล์ของแต่ละบุคคลอย่างเจาะจงมากขึ้น (Personal Live Target)
โดยในแง่ของผู้พัฒนาโครงการหรือดีเวลอปเปอร์ สิ่งหนึ่งที่ปฏิเสธไม่ได้ในสภาวะที่กำลังจะก้าวพ้นจุดต่ำสุดของตลาดอสังหาฯ ในปี 2568 ยุคที่มาร์จิ้น (Margin) เหลือน้อยมาก โดยบริษัทในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 20 อันดับสูงสุด มีกำไรจากการประกอบกิจการเพียง 2-3 บริษัท เป็นที่มาของการห้ำหั่นงบฯ Fix Cost อย่างงบฯการตลาดที่มีสูตร 3 (Mass Media) + 2 (Promotion) เท่ากับ 5% ให้ลดเหลือ 4% ด้วยการใช้เอไอเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ
“ต้นทุนต่อลูกค้า 1 ราย (Cost Per Lead) สำหรับที่อยู่อาศัยเจาะกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์อาจเกิน 10,000 บาทต่อราย ลูกค้ากลุ่มมีเดียม-เอนด์ หรือกลาง-บน ราคาบ้าน 5 ล้านบาท มีต้นทุน 3,000-5,000 บาท ตอนนี้เราพยายามแข่งขันกันว่าต้องทำให้ Efficiency Cost ต่ำลง และตรงกลุ่มมากขึ้น ได้ลูกค้าคุณภาพมากขึ้น พนักงานขายก็จะได้ทำงานน้อยลงด้วย มีเวลาให้กับลูกค้ารายหนึ่งมากขึ้น ในส่วนของลูกค้า ปกติวิสิตไซต์ 10 โครงการกว่าจะได้โครงการที่ชอบ ก็ลดลงแบบ Physical เหลือ 5 โครงการ แล้วก็มีโอกาสที่เขาจะซื้อโครงการเรามากขึ้นด้วย”
ทั้งนี้ ต้นทุนในการทำการตลาด 1 โครงการของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ อยู่ที่ 5% ของมูลค่าโครงการ ในจำนวนนี้มีการใช้ 3% เป็นงบฯการตลาด โดยแบ่งการใช้งบฯไปกับโฆษณาออนไลน์สัดส่วน 60% และโฆษณาออฟไลน์ 40% อาทิ ป้ายบิลบอร์ด กับมีการใช้ 2% ไปกับการจัดกิจกรรมกระตุ้นยอดขายต่าง ๆ ปัจจุบันพบว่าบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ลดค่าใช้จ่ายในการทำการตลาดเหลือ 4% หรือลดลงได้ 1% ซึ่งแน่นอนว่าการลดรายจ่ายเท่ากับเพิ่มรายได้ หากขายได้ในราคาเท่าเดิม บริษัทจะมีมาร์จิ้นเพิ่มทันที 1% โดยอัตโนมัติ
สำหรับการนำเอไอเข้ามาทำงานในขั้นตอนเดิมที่เคยใช้ระบบการกรอกข้อมูลของลูกค้าลงบน Exel เพื่อทำใบจองยูนิต การโอนกรรมสิทธิ์ และออกใบแจ้งหนี้ให้กับลูกค้าผ่อนจ่ายตามงวด ยุคนี้การทำงานมีการใช้ระบบ CRM-Customer Relation Management ที่สามารถประมวลผลได้รวดเร็วแม่นยำ และมีระบบแจ้งเตือนใบแจ้งหนี้ตรงตามเวลา โดยในตลาดของบริษัทพัฒนาซอฟต์แวร์ที่เชี่ยวชาญด้านระบบจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (CRM) สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะมี 2 บริษัทที่มี Market Share สูงสุด คือ บริษัท ไอคอน เฟรมเวิร์ค กับบริษัท Mango ERP
นอกจากนี้ มีอีก 1 ระบบที่สมาคมบ้านจัดสรรอยากให้สมาชิกใช้งานอย่างแพร่หลาย ก็คือ ระบบ BIM-Building Information Modeling ตัวช่วยออกแบบจำลองตั้งแต่ต้นน้ำ-กลางน้ำ-ปลายน้ำในไซต์ก่อสร้าง การบริหารจัดการครบวงจรที่มีข้อดีสูงสุดในการเปิดให้ซัพพลายเออร์ทุกกระบวนการก่อสร้างได้มาเจอกันบนแพลตฟอร์ม BIM ข้อดีเพื่อบริหารจัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และ Carbon Footprint เป็นการใช้ AI for Construction ที่ต้องการจะผลักดันในปี 2569
รณรงค์บ้านสมาร์ท ประหยัดพลังงาน-ลดขยะ
ขณะเดียวกัน เป้าหมายการทำงานในปี 2569 สมาคมบ้านจัดสรรนำเสนอในธีม Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action เน้นผลักดัน 2 เรื่องหลัก ได้แก่ 1.Low Carbon Living การออกแบบบ้านในรูปแบบ Passive Design การหันของทิศ และการใช้วัสดุที่ช่วยในการประหยัดพลังงาน และ Active Design ที่จะมีการเริ่มใช้ Smart Home ทำให้บ้านมีประสิทธิภาพในการใช้พลังงานมากขึ้น เป้าหมายเป็นบ้านที่อยู่อาศัยแล้วประหยัด สะดวกสบาย สุขภาพดีขึ้น และปลอดภัยมากขึ้นจากระบบป้องกันภัยพิบัติ
2.บ้านประหยัดไฟ และการแยกขยะเปียกแห้ง (Waste Management) โดยสมาคมบ้านจัดสรรมีความร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) เพื่อร่วมรณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะด้วยตัวเอง ประโยชน์ที่จะได้รับทันที ลูกบ้านสามารถลดค่าเก็บขยะจาก 60 บาทที่ กทม.เพิ่งประกาศใช้อัตราใหม่เมื่อเดือนตุลาคม 2568 ที่ผ่านมา เป้าหมายลดเหลือ 20 บาทตามกฎหมายเดิม
“คำนวณปริมาณขยะคร่าว ๆ เฉพาะลูกบ้านในโครงการของสมาชิกสมาคม 170 บริษัท แต่เป็นสมาชิกที่ยังแอ็กทีฟ (ทำธุรกิจต่อเนื่อง) 60-70 บริษัท มีทุกขนาดกิจการตั้งแต่ 1 บริษัทพัฒนา 1 โครงการ ไปจนถึง 1 บริษัททำ 200 โครงการ เท่ากับมีเกือบ 2,000 โครงการ เฉลี่ยโครงการละ 300 หลังคาเรือน ถ้ารวมกันแยกขยะได้ผลจริงจะช่วยลดขยะในกรุงเทพฯ ไปได้เยอะมาก เจ้าของบ้านได้ทั้งรักษ์โลกและประหยัดเงินค่าขนขยะเหลือ 20 บาท ได้ทั้งลดโลกร้อนด้วย ขยะไม่เยอะ ไม่สร้างปัญหาน้ำท่วม ส้วมตัน ลดความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วม กทม. ได้อีก เราถึงเรียกว่า In Action”
“บางแก้วโมเดล” เมืองสมาร์ทซิตี้คู่แฝดไต้หวัน
เป้าหมาย In Action ที่ต้องเริ่มลงมือทำตั้งแต่วันนี้ เพื่อปูทางไปสู่การวางแผนพัฒนา เริ่มต้นจากครัวเรือน สร้างแรงกระเพื่อมในวงกว้างให้กลายเป็นมาตรฐานระดับเมือง ยกระดับเมืองไทยกลายเป็น Smart City เฉกเช่นไต้หวันที่เคยเป็นเมืองเกษตรกรรม ก่อนจะกลายเป็นชุมชนพาณิชยกรรม ก่อนจะมีการเข้ามาของอุตสาหกรรมคล้ายกับไทย โดยไต้หวันปรับให้ที่อยู่อาศัยของตัวเองเป็น Smart Home ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และสุขภาพดี มีการติดตั้งพื้นฐานตั้งแต่ดิจิทัลล็อก เครื่องกรองอากาศ และมีการควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน
ขณะเดียวกัน การจัดการระดับเมืองของไต้หวันมีระบบป้องกันแผ่นดินไหวที่สามารถแจ้งเตือนได้ภายในไม่กี่วินาที ทำให้ประชากรสามารถวางแผนในการเอาตัวรอดทันท่วงที รวมถึงระบบป้องกันภัยพิบัติน้ำท่วมที่มีเส้นท่อเมืองหรืออุโมงค์ยักษ์ เพื่อส่งต่อน้ำที่มีแจ้งเตือนระดับน้ำสำหรับการอพยพอย่างทันเวลา
สำหรับการยกระดับเมืองของไทยควรเริ่มจากเมืองที่มีความพร้อมก่อน โดยเฉพาะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ ตั้งแต่ระบบถนนไปจนถึงการออกแบบพื้นที่สาธารณะ เพื่อลดปัญหาน้ำท่วมในเขตเมือง แนวคิดที่น่าสนใจมากคือ “เมืองฟองน้ำ” ด้วยการใช้ถนนและพื้นผิวซึมน้ำ ช่วยให้น้ำระบายลงสู่ดิน ลดการขังบนผิวคอนกรีต
รวมทั้งการพัฒนาในระดับโครงการและหมู่บ้านจำเป็นต้องดำเนินไปในทิศทางเดียวกัน โดยผู้พัฒนาต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมืองที่กำหนดไว้ บนหลักการไม่ฝืนธรรมชาติ พื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดเป็นทางน้ำไหลผ่าน (ฟลัดเวย์) ควรพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio สัดส่วนการใช้ที่ดินต่อการกำหนดขนาดเล็กใหญ่ของอาคาร) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อให้พื้นที่ที่อยู่อาศัยลดความหนาแน่นลง และลดความเสี่ยงน้ำท่วม
“ตอนนี้เมืองที่กำลังศึกษาโมเดลสมาร์ทซิตี้คือ อ.บางแก้ว จ.สมุทรปราการ ทาง อบต. และเทศบาล มีนโยบายป้องกันน้ำท่วม ระบบ Warning System เกี่ยวกับการเตือนภัยน้ำท่วม เพราะถ้าจังหวัดไหนที่มีอุตสาหกรรมเยอะก็จะมีความเสี่ยงภัยมากกว่า เช่น แก๊สระเบิด นิวเคลียร์ระเบิด ดังนั้นสมาร์ทซิตี้ของแต่ละเมืองไม่เหมือนกัน คนในท้องถิ่นย่อมรู้ดีว่าตัวเองเผชิญอยู่กับความเสี่ยงอะไร และต้องป้องกันอะไร”
มองอสังหาฯ ปี 2569 ลุ้นพ้นจุดต่ำสุด
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย มีมติเอกฉันท์ลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จากระดับ 1.50% มาอยู่ที่ 1.25% ต่อปี และมีผลทันที เรื่องเดียวกันนี้ “สุนทร” มองเป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาฯ โดยตรง ได้รับอานิสงส์จากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงทั้งในฟากดีเวลอปเปอร์ที่เริ่มก่อสร้างโครงการใหม่ และในฟากผู้บริโภคที่กำลังจะขอเงินกู้ซื้อบ้าน
ปัจจัยกดดันยังเป็นเรื่องภาษีทรัมป์ 19% รัฐบาลไทยจำเป็นต้องเร่งมองหาโอกาสในการเปิดตลาดการค้าใหม่ ๆ เพื่อลดการพึ่งพาตลาดสหรัฐของสินค้าส่งออกของไทย รวมทั้งแนวโน้มจีดีพีปีหน้าถูกปรับลดเหลือ 1.6% แสดงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวอีกปี กดดันให้ผู้ประกอบการเร่งลดต้นทุนเพื่อให้สามารถขายสินค้าได้ ภาวะการแข่งขันรุนแรงของผู้ประกอบการมองแบบเหรียญอีกด้านเป็นอานิสงส์ตกกับผู้บริโภคที่จะได้ซื้อสินค้าในราคาที่ถูกลง
ด้านความกังวลของดีเวลอปเปอร์ที่หนักมากที่สุด หนีไม่พ้นแบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ จนทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือยอดกู้ไม่ผ่านในภาพรวมทุกเซ็กเมนต์ราคาในปี 2568 ขยับขึ้นไปสูงเป็นประวัติการณ์ เฉลี่ย 40% โดยเฉพาะบ้านตลาดแมสราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นเซ็กเมนต์เสี่ยงมียอดกู้ไม่ผ่านเฉลี่ย 60% หมายความว่าขอกู้ซื้อบ้าน 10 หลัง แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ 6 หลัง ทำให้ประชาชนไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อในการซื้อบ้านได้
ทาง 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เล็งเห็นตรงกันว่าจำเป็นจะต้องผลักดันวาระเร่งด่วนเพื่อปลดล็อกภาคการเงินให้กับผู้กู้ซื้อบ้าน 2 มาตรการด้วยกัน 1.การรวมหนี้-Consolidate Debt 2.การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 20% ของวงเงินกู้-Mortgage Insurance
“ปีหน้าจะมีการเลือกตั้งทั่วไป 3 สมาคมมีข้อเสนออยากผลักดันให้รัฐบาลใหม่พิจารณาการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพิ่มทางเลือกให้ลูกบ้านรวมหนี้ จากปัจจุบันหนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ มีดอกเบี้ย 17-18% ถ้ารวมหนี้โดยใช้บ้านค้ำประกันจะทำให้ผู้กู้ลดภาระจ่ายดอกเบี้ยทันที 2-3 เท่า เพราะอัตราดอกเบี้ยบ้านอยู่ที่ 6-7% จะได้สบายตัวขึ้น ในเวลาเดียวกันผู้กู้ใหม่แต่กู้ไม่ผ่านเพราะขาดเงินดาวน์ 10-20% เสนอให้มีกลไกค้ำประกันสินเชื่อบ้าน หลักการเหมือนกับการค้ำประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมโดย บสย.”
เหตุผลเพราะแม้ กนง.จะลดดอกเบี้ยลงอีก 25 สตางค์ การที่ดอกเบี้ยลดลงเป็นเรื่องดี ต้นทุนลดลงทั้งผู้ประกอบการและลูกค้า แต่ไม่ว่าต้นทุนจะต่ำแค่ไหน ถ้าแบงก์ไม่ปล่อยกู้ก็ไม่เวิร์กอยู่ดี ภาคอสังหาฯ ไม่สามารถฟื้นตัวได้แต่อย่างใด
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ค้ำสินเชื่อ รวมหนี้บัตร-รถ-บ้าน ทางรอดอสังหาฯ รัฐต้องปลดล็อกกู้ซื้อบ้านได้บ้าน
ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net