หนังสือสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญา 2 แบบ แตกต่างกันอย่างไร
เมื่อคิดจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ทุกคนก็มักจะได้ยินคำว่าหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าง สัญญาจะซื้อจะขายบ้าง ซึ่งทั้งสองสัญญามีชื่อเรียกที่คล้ายคลึงกัน และยังใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนกันอีกด้วย หากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่เข้าใจเจตนาที่แท้จริงของสัญญาหรือลงชื่อผิดสัญญา ก็อาจเป็นปัญหาได้ในภายหลัง ดังนั้นเพื่อความกระจ่าง ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจึงต้องทำความเข้าใจว่า หนังสือสัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร เกี่ยวข้องกันอย่างไร และมีอะไรที่แตกต่างกันบ้าง
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร
หนังสือสัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา โดยสัญญาประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าหนังสือสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย
รวมเว็บไซต์สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครและสาขา /สำนักงานที่ดินจังหวัด
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน
ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่าหรือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน สัญญาประเภทนี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) พร้อมรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) และมักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงสั้น ๆ ประมาณ 1-3 เดือน ซึ่งนานพอให้ผู้ซื้อขอสินเชื่อกับธนาคารก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากที่ดินและบ้านมือสองมีความพร้อมขายอยู่แล้ว และบ้านใหม่ก็มักจะสร้างเสร็จก่อนขายเป็นส่วนใหญ่
Guide
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดหรือห้องชุด ต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมรายละเอียดโครงการและห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จ ก็มักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้นานประมาณ 12-24 เดือน หรือนับจากวันทำสัญญาจนถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน แต่ถ้าเป็นคอนโดมือสองหรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ก็จะกำหนดระยะเวลาโอนในช่วงสั้น ๆ เช่นเดียวกับบ้านและที่ดิน
Guide
สัญญาซื้อขายคืออะไร
สัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา โดยสัญญาประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย
ความเกี่ยวพันระหว่างสัญญาทั้งสองประเภท
โดยปกติของการซื้อบ้านและคอนโด ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้ทั้งสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายร่วมกันอยู่แล้ว เว้นแต่จะตกลงซื้อขายแล้วไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน เพื่อจ่ายเงินสดและโอนกรรมสิทธิ์ให้กันในทันที ซึ่งเหตุการณ์นี้เป็นไปได้ยากมากในความเป็นจริง การทำสัญญาจึงต้องเป็นไปตามลำดับดังนี้
สัญญาจะซื้อจะขายเกิดตอนเริ่ม
เมื่อผู้ซื้อสนใจซื้อบ้านหรือคอนโดของผู้ขาย ไม่ว่าบ้านหรือคอนโดนั้นจะสร้างเสร็จแล้วหรือไม่ ก็ต้องมีการจับจองและวางเงินมัดจำกันก่อน แต่การซื้อขายจริงอาจต้องรอเวลาก่อสร้างหรือรอเวลาขอสินเชื่อก่อนจึงจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อสัญญาว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอน
สัญญาซื้อขายเกิดตอนจบ
เมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ และต่างฝ่ายต่างปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาอย่างครบถ้วนแล้ว (ผู้ซื้อพร้อมจ่าย-ผู้ขายพร้อมโอน) ผู้ซื้อและผู้ขายก็ต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาซื้อขาย เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นของผู้ซื้อในที่สุด
สัญญาจะซื้อจะขายเกิดในระหว่างจับจองและวางเงินมัดจำ
ความแตกต่างระหว่างสัญญาทั้งสองประเภท
ผลทางกฎหมาย
สามารถตกลงสัญญาจะซื้อจะขายกันเองได้ แม้แต่การตกลงด้วยปากเปล่าและโอนเงินมัดจำให้กันโดยไม่ทำสัญญา ตามกฎหมายก็ถือว่าเป็นการจะซื้อจะขายแล้ว (แต่ถ้าไม่มีหลักฐาน ก็ยากที่จะเอาผิด) ส่วนการทำหนังสือสัญญาซื้อขายต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น หากไม่จดทะเบียนจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ
เจตนาของสัญญา
สัญญาจะซื้อจะขายแสดงเจตนาในการเตรียมซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายมีเจตนาในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของกันเลย โดยสิ่งที่ต้องระวังที่สุดคือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ระบุกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ สัญญานั้นย่อมไม่ได้มีเจตนาในการรอโอนกรรมสิทธิ์ และจะกลายเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นโมฆะในทันที
ทั้งนี้ สามารถบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายได้ เนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยฝ่ายใดจะผิดหรือถูกและต้องชดใช้ อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญา และยังใช้สัญญาจะซื้อจะขายในการฟ้องร้องกันได้หากถูกบอกเลิกอย่างไม่ถูกต้อง ต่างกับหนังสือสัญญาซื้อขายที่เกิดขึ้นแล้วหมายถึงการโอนกรรมสิทธิ์และสิ้นสุดการซื้อขายต่อกันทันที ไม่สามารถยกเลิกได้
การคืนเงินและฟ้องร้อง
หากมีการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมดหากผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ส่วนผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด หรือจะฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายก็ได้ ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะไปแล้ว ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืนก็ต้องฟ้องร้องในฐานฉ้อโกง แต่จะฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ซื้อขายไม่ได้
ความแตกต่าง
สัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขาย
ผลทางกฎหมาย
มีผลทางกฎหมายแม้ตกลงด้วยปากเปล่า
มีผลทางกฎหมาย ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
เจตนาของสัญญา
เตรียมซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า
มีเจตนาในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของกันเลย
การคืนเงินและฟ้องร้อง
ผู้ซื้อต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมดหากผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ส่วนผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด หรือจะฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายก็ได้
ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืนก็ต้องฟ้องร้องในฐานฉ้อโกง แต่จะฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ซื้อขายไม่ได้
แม้ว่าสัญญาทั้งสองประเภทจะเป็นเรื่องชวนงง แต่ก็ไม่ยากเกินความเข้าใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ขอเพียงเข้าใจเจตนาของสัญญาและรับทราบถึงสิทธิ์ของตนเองตามกฎหมายที่มีต่อสัญญาดังกล่าวในข้างต้นแล้ว การใช้สัญญาทั้งสองประเภทในการซื้อขายบ้าน คอนโด และที่ดินก็จะเป็นเรื่องง่าย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า