BRI-ALPHA พลิกตำราอสังหาฯหนีตลาดเดดล็อก ปั้น ‘Billion Business Park’ รวมบ้าน-ออฟฟิศ-แวร์เฮาส์ รับเทรนด์ทุนจีน-SME”

จากแลนด์แบงก์เก่าสู่ขุมทองใหม่ : วิเคราะห์โมเดล Billion Business Park เมื่อ BRI-ALPHA รวมร่าง 'อุตสาหกรรม+ที่อยู่อาศัย ปักหมุด Rare Location พระราม 2 บางนา-ตราด อมตะซิตี้ แหลมฉบัง ระยอง มูลค่า 1,800 ล้านบาท ดักทางทุนจีน-อีคอมเมิร์ซ ชู Yield คลังสินค้า 95% พลิกวิกฤตซัพพลายบ้านล้นสู่พอร์ตรายได้ยั่งยืน เฟสต่อไปเล็งขยายต่อหัวเมืองใหญ่ ภูเก็ต -ขอนแก่น

ในวันที่สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยแบบเดิมกำลังเข้าสู่ภาวะ"เดดล็อก" (Deadlock) จากปัญหาซัพพลายบ้านจัดสรรที่ล้นตลาดสวนทางกับกำลังซื้อที่ชะลอตัว บีงคับให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัวรวมทั้ง“บริทาเนีย” (BRI) ที่เดิมจัดว่าแข็งในตลาดบ้านต้องขยับตัวพลิกตำราบริหารสินทรัพย์ครั้งสำคัญ

ฉีกกฎเกณฑ์เดิมทิ้งแล้วจับมือกับพันธมิตรสายอุตสาหกรรมอย่าง“แอลฟา อินดัสเทรียล” (ALPHA) เพื่อเปลี่ยนแลนด์แบงก์ในมือให้กลายเป็นโมเดล Hybrid ครั้งแรกของวงการภายใต้ชื่อ “Billion Business Park”

หัวใจสำคัญของโมเดลนี้ คือ การหลอมรวมพื้นที่ที่เคยถูกแยกส่วนอย่าง “ที่อยู่อาศัย-ออฟฟิศ-คลังสินค้า” ให้มาบรรจบกันในพื้นที่เดียว มูลค่ารวมกว่า 1,800 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมผู้ประกอบการยุคใหม่ที่ต้องการความคล่องตัว (Agility) และลดต้นทุนแฝงจากการทำธุรกิจ

การเคลื่อนทัพครั้งนี้ยังเป็นการชิงความได้เปรียบในพื้นที่ยุทธศาสตร์ 5 Rare Location ครอบคลุมเขตเศรษฐกิจ EEC และประตูสู่ภาคใต้อย่างพระราม 2 ซึ่งล้วนเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่โครงสร้างพื้นฐานพร้อมรองรับการขยายตัวของกลุ่มอีคอมเมิร์ซและทุนข้ามชาติ

ทางรอดในวันที่ตลาดเดดล็อก : พลิก Land Bank เป็นเงินสดด้วยกลยุทธ์ Niche Market

นายภคิน ศิริสมพล ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายขายและการตลาดโครงการ บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) หรือ BRI เปิดเผยว่า บริทาเนียเป็นผู้นำตลาดบ้านมาหลายปีและเผชิญกับวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์มาระยะหนึ่ง ซึ่งปัจจุบันเลยจุดต่ำสุดของอสังหาริมทรัพย์แล้ว ทุกดีเวลลอปเปอร์รวมทั้ง BRI อยู่ในระยะประคับประคองและหา Business Model ใหม่ๆ เพื่อสร้างรายได้ให้บริษัทมากขึ้น ส่วนรายได้ของธุรกิจเดิมBRIก็ยังเดินต่อและเติบโตเพิ่มขึ้น เพราะฉะนั้นเชื่อว่าปีนี้น่าจะดีขึ้นกว่าปีที่แล้ว

สิ่งที่น่าสนใจ คือ Data ของ BRI ชี้ให้เห็นช่องว่างของผู้ประกอบการที่กำลังมองหาพื้นที่เชิงธุรกิจแบบมัลติฟังก์ชันมากขึ้น เพื่อรองรับการปรับเปลี่ยน Business Model อย่างรวดเร็วของต่อเนื่องรวมทั้งความพยายามฉีกกฎการทำธุรกิจแบบเดิมๆ

“ผู้ประกอบการรุ่นใหม่ต้องการพื้นที่ที่สามารถทำได้มากกว่าฟังก์ชันเดียว จากบ้านที่เคยเป็นที่อยู่อาศัยเพิ่มเป็นส่วนหนึ่งของออฟฟิศหรือปรับเปลี่ยนเป็นโชว์รูมเพื่อทำให้ธุรกิจเติบโตเร็วขึ้นและย่นระยะเวลาในการเดินทางไปทำงาน เป็นการควบรวมทุกอย่างเป็นมัลติฟังก์ชันมาไว้ในพื้นที่เดียว”

จากจุดนี้ BRI มองเป็นโอกาสลอนช์ New Business ใหม่ “Billion Business Park” โดยใช้ความเชี่ยวชาญในธุรกิจแวร์เฮาส์ของ “Alpha Industrial” บริษัทลูกในเครือออริจิ้นมาต่อยอดโดยใช้แลนด์แบงก์ของบริทาเนียมาพัฒนาเพื่อรองรับ ดีมานด์ที่สูงขึ้นจาก EEC

“เป็นครั้งแรกที่จะเห็นภาพของโพรดักซ์ใหม่ในวงการอสังหาฯ ที่มีทั้งแวร์เฮาส์และสามารถอยู่อาศัยเองได้ เพราะธุรกิจที่สามารถรวบรวมทุกส่วนของกิจการมาไว้ในที่เดียวกันจะทำให้ธุรกิจเติบโตและสร้างผลกำไรได้รวดเร็วมากขึ้น ถ้าลูกค้ามี Requirement มีทุนและต้องการทำธุรกิจในประเทศไทย ด้วยแบรนดิ้งของบริทาเนียและชื่อเสียงของการสร้างโพรดักซ์ของ Alpha จะทำให้ผู้ประกอบการเชื่อมั่นว่าจะได้รับโปรดักต์ที่ตรงความต้องการและมีคุณภาพ”

เป้าหมายชัด: SME ไทยหัวใจดิจิทัล และทุนจีนรายย่อยที่ต้องการ 'เป็นเจ้าของ' มากกว่า 'เช่า'

ทั้งนี้ ผู้บริหารวางกลุ่มเป้าหมายของ “Billion Business Park” ไว้ใน 3 กลุ่มหลักคือ

• กลุ่มผู้ประกอบการ SME ที่ต้องการหาพื้นที่เชิงธุรกิจเพื่อทำธุรกิจและอยู่อาศัยในที่เดียวกัน ทั้งกลุ่ม B2B และ B2C ไม่ว่าจะเป็นยูทูบเบอร์ (YouTuber) ติ๊กต็อกเกอร์ (TikToker) อินฟลูเอนเซอร์ (Influencer) ซึ่งหลายๆ คนผันตัวจาก Content Creator มาเป็นนักไลฟ์สดและปั้นตัวเองเป็นเจ้าของธุรกิจก่อนจะทะยานเป็นกลุ่ม SME
• กลุ่มลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะนักธุรกิจจีนรายเล็กและรายย่อยที่เข้ามาทำธุรกิจในไทยจำนวนมาก ซึ่งส่วนใหญ่มีความพร้อมเป็นเจ้าของมากกว่าเช่า (ลูกค้าของอัลฟ่าปัจจุบัน 80% เป็นต่างชาติและเป็นลูกค้าจีน) โดยจะเน้นเจาะนักลงทุนต่างชาติในพื้นที่ EEC รวมไปถึงพระราม 2 ที่มีโรงงานและอีคอมเมิร์ซจำนวนมากและแวดล้อมไปด้วยโครงการหมู่บ้านระดับ 30-80 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและแวรูลมูลค่าที่ดินสูงเป็นทุนเดิม
• นักลงทุน จาก Data ของ Alpha Industrial Solutions พบว่า Occupancy Rate ของการเช่า Warehouse สูงถึง 95% เพราะฉะนั้นนอกจากการซื้อเพื่อสร้างธุรกิจยังสามารถซื้อพื้นที่ธุรกิจเพื่อการลงทุนในอนาคตได้อีก

จากแรงหนุน Demand การไหลเข้าของเม็ดเงินต่างชาติที่เข้ามาในไทยเติบโตขึ้นเรื่อยๆ ทุกปี สวนกระแสกับกำลังซื้อในประเทศ ขณะที่ตลาดการลงทุนในส่วนของ Residence มีซัพพลายล้นตลาดไปบ้างแล้ว แต่“Billion Business Park”เป็นโพรดักซ์ใหม่ที่ยังไม่มีคู่แข่งและยังไม่มีใครทำ

“ถ้าพัฒนาแต่ที่อยู่อาศัยหรือ Residence เราต้องยอมรับตรงๆ ว่าซัพพลายอาจจะมากกว่ากำลังซื้อ เราจึงเปลี่ยน Target จาก Mass Market ไปจับกลุ่ม Niche Market เพราะเรามองว่ากลุ่ม Niche Market ในตลาดปัจจุบันค่อนข้างที่จะสามารถทำตลาดและแข่งขันได้ดีกว่าเพราะกำลังการแข่งขันน้อยกว่า จุดแข็งคือเรา บริทาเนียพัฒนาที่อยู่อาศัย Alpha พัฒนาอสังหาฯ อุตสาหกรรม เมื่อจับมือกันพัฒนา “Billion Business Park” ซึ่งมีความแตกต่างจากโพรดักซ์อื่นๆ ในตลาด”

ผู้บริหารกล่าวต่อไปอีกว่า อีกหนึ่งจุดขายที่สำคัญ คือ “อัตราดอกเบี้ยการกู้สินเชื่อ ตามโครงสร้างของที่อยู่อาศัย” การที่ “Billion Business Park” มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยมากกว่า 25% ลูกค้าสามารถขอกู้เป็นสินเชื่อบ้านได้ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้สินเชื่อในเชิงพาณิชย์ที่อัตราดอกเบี้ยสูงถึง 6-10%

จัดพอร์ต Land Bank 50:50: ดักทางตลาดฟื้นตัว เตรียมบุกหัวเมืองศักยภาพสูงภูเก็ต-ขอนแก่น

หากเฟสแรกได้รับผลตอบรับดี ในอนาคตบริษัทจะพัฒนาและขยายพอร์ตเพิ่มขึ้น รวมไปถึงการขยายไปยังหัวเมืองใหญ่ต่างจังหวัดที่มี Land Bank ในมือเช่น ภูเก็ต ขอนแก่น รวมไปถึงหัวเมืองที่มีกำลังซื้อสูง มีศักยภาพเติบโตในอนาคตและมี Traffic ทั้งในกลุ่มต่างชาติและนักลงทุนด้วย

“ไม่ใช่แค่บริทาเนีย ปัจจุบันดีเวลลอปเปอร์พยายามนำ New Business เข้ามาเพื่อที่จะเพิ่มเสริมสร้างรายได้ของบริษัทให้มากขึ้น เรามองว่าธุรกิจนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่โอกาสแต่เป็นศักยภาพของบริทาเนียในอนาคต หากได้รับการตอบรับดีมากอาจจะเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้หลักให้กับบริษัทก็ได้”

ปัจจุบันเรายังมีแลนด์แบงก์อีกหลายจุดที่เก็บไว้ ในทุกโลเคชันเราแบ่งพอร์ตครึ่งหนึ่งเป็น Billion Business Park และอีกครึ่งหนึ่งเก็บไว้เพื่อรอพัฒนาที่อยู่อาศัยในวันที่ตลาดกลับมาสดใสกว่านี้และซัพพลายหรือสต็อกที่เรามีถูกระบายได้หมดเกลี้ยงพอร์ต

นอกจากนี้ยังจะมีอีก 1 โปรเจคที่กำลังจะลอนช์สู่ตลาดภายในไตรมาส 1 ปี 2569 บิลเลียนจะเป็นโพรดักซ์ที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์มากขึ้น เน้น ร้านค้า คลินิกเสริมความงามและรีเทล ในรูปแบบของ Community Mall มากขึ้น

ปักหมุด 5 ยุทธศาสตร์ Rare Location: ดักทางทุกเส้นทางขนส่งและประตูการค้า

ด้าน นายปธาน สมบูรณสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอลฟา อินดัสเทรียล โซลูชั่น จำกัด หรือ ALPHA ผู้ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมพร้อมบริการครบวงจร ในเครือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI เปิดเพิ่มเติมว่า สำหรับ Billion Business Park บริษัทได้คัด 5 สุดยอดทำเลที่เป็น Rare Location บนที่ดิน 50 ไร่ขึ้นไปหรือพื้นที่ ราวๆ 42,000 ตารางเมตร

โดยเป็นพื้นที่ที่แอลฟาคุ้นเคย เป็นโลเคชันยุทธศาสตร์ นอกจากอยู่บนทำเลที่ดีแล้วยังอยู่ในเส้นทางขนส่งและแหล่งอุตสาหกรรม อยู่ใกล้แหล่งชุมชนทั้งธนาคาร โรงพยาบาล ซึ่งเอื้อต่อการประกอบธุรกิจและการดูแลครอบครัวไปพร้อมกัน

บวกกับดีมานด์ผู้ประกอบการ SME หรือเจ้าของธุรกิจบางรายที่ต้องการความเป็นเจ้าของหรือต้องการซื้อ ซึ่ง Billion Business Park ตอบโจทย์ ไม่ว่าจะเป็น

• โครงการ Billion Business Park RAMA 2 มูลค่าโครงการ 510 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ทั้งหมด 18 ไร่ จำนวน 8 ยูนิต ขนาดที่ดิน 800 - 1,287 ตร.ว. ขนาดพื้นที่ใช้สอย 2,000 ตร.ม. ราคา 60-80 ล้านบาท บนทำเลพระราม 2 จุดเชื่อมยุทธศาสตร์ธุรกิจฝั่งพระราม 2 – เอกชัย – มหาชัย ส่งออกสินค้า ย่านฝั่งธนฯ ใกล้ทะเล เป็น Hub ของอาหารทะเลในกรุงเทพฯ
• โครงการ Billion Business Park BANGNA-THEPARAK มูลค่าโครงการ 280 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ทั้งหมด 11 ไร่ จำนวน 7 ยูนิต ขนาดที่ดิน 398-1,110 ตร.ว. ขนาดพื้นที่ใช้สอย 1,000 ตร.ม. ราคา 29-60 ล้านบาท บนทำเลย่านบางบ่อ ซึ่งเป็น “Core Industrial Zone of Thailand” แหล่งอุตสาหกรรมกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ
• โครงการ Billion Business Park BANGNA AMATA มูลค่าโครงการ 380 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ทั้งหมด 7 ไร่ จำนวน 6 ยูนิต ขนาดที่ดิน 398-554 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 1,000 ตร.ม. ราคา 52-82 ล้านบาท จุดเด่นโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ “Eastern Seaboard Business Node” ทำเลยุทธศาสตร์เชื่อมธุรกิจฝั่งตะวันออกของประเทศไทย อมตะ – แหลมฉบัง – มอเตอร์เวย์
• โครงการ Billion Business Park LAEM CHABANG มูลค่าโครงการ 440 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ทั้งหมด 10 ไร่ จำนวน 8 ยูนิต ขนาดที่ดิน 402-512 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 1,000 ตร.ม. ราคา 51-62 ล้านบาท บนทำเลยุทธศาสตร์ Gateway to Laem Chabang Port ท่าเรือ – นิคมฯ – สุขุมวิท ใกล้ท่าเรืออุตสาหกรรมพรีเมียม การขนส่งทางเรือ การลงทุนระยะยาว
• โครงการ Billion Business Park Rayong มูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ทั้งหมด 5 ไร่ จำนวน 5 ยูนิต ขนาดที่ดิน 280-520 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 1,000 ตร.ม. ราคา 36-53 ล้านบาท บนทำเลที่เป็น Industrial Estate Market Zone

“พระราม 2 บางขุนเทียนเป็นเกตเวย์เส้นทางขนส่งไปยังภาคใต้ มีแวร์เฮาส์จำนวนมาก ผู้ประกอบการหลากหลายโครงการของเราตั้งอยู่ใกล้ชุมชนและรีเทล ขณะที่บางนา-ตราด แหลมฉบัง และระยอง เป็นโซน EEC ที่รัฐบาลโปรโมทและมีนักลงทุนเข้ามาลงทุนจำนวนมากและอยู่ใกล้กับโซนท่องเที่ยวต่างชาติไม่ว่าจะเป็นชลบุรี พัทยา ระยอง ซึ่งจะเป็นกำลังซื้อที่จะเข้ามาช่วยภาคธุรกิจที่เป็นลูกค้าของ Billion business Park ได้ ทุก ๆ โลเคชันเป็น Rare Location และมีความสำคัญเชิงโลจิสติกส์ค่อนข้างมาก

เราจึงกำหนดกลุ่มเป้าหมายไว้ตั้งแต่ต้นเช่นเส้นแหลมฉบังจะเจาะไปที่กลุ่ม SME กลุ่มซัพพลายโลจิสติกส์ Shipping กลุ่ม Import-Export พระราม 2 ใกล้มหาชัยและเป็นเกตเวย์สู่ภาคใต้จะเน้นไปที่กลุ่มธุรกิจอาหารแช่แข็ง อาหารสัตว์ ฝั่งของเทพารักษ์ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิเป้าหมายหลักจะเป็นกลุ่ม Shipping Export-Import”

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่