เช่าบ้านต้องดูอะไรบ้าง และกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562

เช่าบ้านต้องดูอะไรบ้าง คงเป็นคำถามของใครหลาย ๆ คนที่กำลังมองหาบ้านเช่าอยู่ เพราะบ้านเช่าในปัจจุบันมีให้เลือกหลายรูปแบบ หลายระดับราคา แต่จะเลือกอย่างไรให้อยู่แล้วดี ไม่มีปัญหาภายหลังนั้น จะต้องพิจารณาหลาย ๆ ด้านควบคู่กันไป

1. ค่าเช่าเหมาะสม

คำตอบแรก ๆ จากคำถาม เช่าบ้านต้องดูอะไรบ้าง ที่ทุกคนใช้พิจารณาในการเลือกบ้านเช่าก็คือ เรื่อง “ค่าเช่า” ซึ่งปัจจุบันบ้านเช่ามีให้เลือกหลายระดับราคา ขึ้นอยู่กับทำเล หรือรูปแบบบ้าน โดยผู้เช่าควรเลือกให้เหมาะสมกับระดับรายได้หรือเงินเดือน นอกจากนี้ยังต้องพิจารณาถึงเรื่องค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวเนื่องในแต่ละเดือน เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ด้วย

แต่ผู้เช่าควรพิจารณาในเรื่องของความคุ้มค่าควบคู่กันไปด้วย เช่น บ้านเช่าบางหลังมีค่าเช่าถูก แต่เป็นบ้านเปล่า หรืออยู่ไกลจากขนส่งสาธารณะ เมื่อเทียบกับบ้านเช่าอีกแห่งที่มีเฟอร์นิเจอร์ให้บางส่วน หรือใกล้ขนส่งสาธารณะมากกว่า แต่ค่าเช่าแพงขึ้นมานิดหน่อย ก็จะคุ้มค่ามากกว่า

ค้นหาบ้านเดี่ยวให้เช่าในกรุงเทพฯ ราคาไม่เกิน 20,000 บาท/เดือน

2. ทำเลตอบโจทย์

เช่าบ้านต้องดูอะไรบ้าง คำตอบที่สำคัญไม่แพ้กับค่าเช่าก็คือ ทำเล ซึ่งผู้เช่าจะต้องพิจารณาว่าทำเลไหนที่ตอบโจทย์กับการใช้ชีวิตของคุณมากที่สุด เช่น บ้านเช่าใกล้ที่ทำงาน บ้านเช่าใกล้โรงเรียนลูก หรือบ้านเช่าใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งแต่ละทำเลก็จะส่งผลโดยตรงต่อค่าเช่าด้วยเช่นกัน หากอยู่ในทำเลที่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก หรือขนส่งสาธารณะก็ย่อมมีค่าเช่าที่แพงกว่า รวมถึงความพลุกพล่านที่อาจหลีกเลี่ยงได้ยาก

ค้นหาบ้านเดี่ยวให้เช่าใกล้รถไฟฟ้า BTS

3. รูปแบบบ้านเหมาะสม

อีกสิ่งที่ต้องตอบสำหรับคำถามเช่าบ้านต้องดูอะไรบ้างก็คือ รูปแบบบ้าน เนื่องจากปัจจุบันบ้านเช่ามีให้เลือกหลายรูปแบบ เช่น ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม บ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยว ซึ่งควรเลือกให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย และจำนวนสมาชิกในครอบครัว
ยกตัวอย่างเช่น ถ้าชอบความเป็นส่วนตัว บ้านเดี่ยวก็จะตอบโจทย์มากกว่า แต่หากมีงบประมาณไม่มากนัก แต่ต้องการความเป็นส่วนตัวระดับหนึ่ง ก็อาจจะเลือกทาวน์เฮ้าส์ หรือทาวน์โฮมหลังมุมแทน หรือถ้ามีผู้สูงอายุอยู่ด้วยก็อาจจะต้องเลือกบ้านเช่าที่มีห้องนอนชั้นล่าง

4. เฟอร์นิเจอร์ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า

เช่าบ้านต้องดูอะไรบ้าง คำตอบนี้อาจดูไม่จำเป็นสำหรับผู้ที่มีเฟอร์นิเจอร์ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าอยู่แล้ว แต่สำหรับผู้ที่มาตัวเปล่า ข้อนี้ถือว่าสำคัญมาก เพราะหากคุณเลือกบ้านเช่า ที่เป็นบ้านเปล่า ก็อาจทำให้เสียเวลา หรือเสียเงินเสียทองในการหาเฟอร์นิเจอร์ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าเบื้องต้นในการใช้ชีวิต ไม่สามารถเข้าอยู่ได้ทันที

[PropertyTip]รู้หรือไม่ว่าเลือกบ้านเช่าในเว็บไซต์ DDproperty สามารถเลือกตัวกรองสำหรับค้นหาบ้านเช่าที่มีเฟอร์นิเจอร์ได้ด้วย โดยตัวกรองจะมีให้เลือกทั้งไม่มีเฟอร์นิเจอร์ มีบางส่วน และแต่งครบ ช่วยอำนวยความสะดวกในการหาบ้านเช่าได้เป็นอย่างดี[/PropertyTip]

5. สัญญาเช่าถูกต้อง

เช่าบ้านต้องดูอะไรบ้าง จะครบถ้วนไม่ได้ถ้าไม่มีข้อนี้ โดยสัญญาเช่าบ้านเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้เช่าจะต้องใส่ใจ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง หรือการถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ให้เช่า

โดยล่าสุด ได้มีประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 โดยมีเนื้อหาสาระสำคัญเพื่อสร้างความสมดุลระหว่างการคุ้มครองผู้เช่า กับการเอื้ออำนวยการประกอบธุรกิจของผู้ให้เช่า โดยมีรายละเอียดคร่าว ๆ เกี่ยวกับผู้เช่าดังนี้

– แบบฟอร์ม รายละเอียด และลักษณะของสัญญาเช่ายังคงเดิม เช่น สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย

– เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเหมือนเดิม

– ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเหมือนเดิม

– ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริงเหมือนเดิม

– ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิมเหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติเหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัยเหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติเหมือนเดิม

– ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้หนึ่งฉบับทันทีที่ลงนามเหมือนเดิม

– ผู้เช่าส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วัน

– ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าแล้วได้ไม่เกิน 3 เดือน

– ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา และต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน

– กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

– ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดได้หากมีเหตุผลสมควรเพียงพอ

– ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากเป็นความผิดของผู้เช่า

– ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น

– ปิดกั้นผู้เช่าใช้ประโยชน์อาคารหรือเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าได้ หากผู้ให้เช่าใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว

– ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ

ส่วนหนึ่งจากบทความ กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2562 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร โดยปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด

สรุปองค์ประกอบที่สำคัญในการทำหนังสือสัญญาเช่า

องค์ประกอบ รายละเอียด 1. สัญญา ต้องระบุประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตำแหน่งที่ตั้ง ข้อมูลของผู้เช่า-ผู้ให้เช่า ระยะเวลาการเช่า รวมถึงข้อตกลงและข้อปฏิบัติขณะเช่า 2. ผู้เช่า นอกจากมีหน้าที่ในการชำระค่าเช่าตามกำหนดแล้ว ต้องรักษาและดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีเสมอ ที่สำคัญต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาอย่างเคร่งครัด 3. ผู้ให้เช่า มีหน้าที่ที่สำคัญคือการมอบสิทธิการครอบครองใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามระยะเวลาในการเช่า รวมถึงสิทธิ์ในทรัพย์สิน โดยอาจจะทำหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับทายาทในกรณีที่เสียชีวิต

ข้อแนะนำเบื้องต้นคงช่วยตอบคำถามว่า เช่าบ้านต้องดูอะไรบ้าง ได้ ซึ่งการจะเลือกบ้านเช่าให้ตอบโจทย์นั้นต้องใช้หลายปัจจัยในการพิจารณาเพื่อเลือกบ้านเช่าให้ตรงกับการใช้ชีวิต รวมถึงข้อกฎหมายที่ไม่ควรละเลย เพื่อให้การเช่าบ้านไม่มีปัญหาตามมาภายหลัง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า