SC Asset “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” มองเกมอสังหาฯเหนื่อยยาว 3 ปี

โค้งสุดท้ายไตรมาส 2/68 หลังผ่านสถานการณ์แผ่นดินไหวได้ 2 เดือนเศษ “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) หรือ SC Asset เจ้าตลาดบ้านหรูราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ที่ยังไม่มีใครโค่นแชมป์ได้

โดยนั่งล้อมวงคุยในหมู่บ้านระดับอัลตราลักเซอรี่ที่กำลังจะเปิดตัวโครงการในไตรมาส 3/68 แบรนด์เฉพาะกิจ “SONLE Residences-ซันเล เรสซิเดนเซส” ราคา 290-400 ล้านบาท จำนวนจำกัดเพียง 5 ยูนิต บนทำไลไพรมติดถนนรัชดาภิเษก ท่ามกลางบรรยากาศสงครามการค้าโลกจากภาษีทรัมป์ โพลเศรษฐกิจทุกสำนักชี้ทิศทางขาลง แต่ทำไม SC Asset กล้าเปิดตัวบ้านหรู ในสถานการณ์ที่ความเชื่อมั่นผู้ประกอบการและผู้บริโภคไม่ได้ดีมากนัก เมื่อเทียบกับยุคเศรษฐกิจรุ่งเรือง

Q : คุณพงศ์เคยพูดว่า บ้านถูกขายยาก บ้านแพงขายคล่อง

สถานการณ์ปัจจุบัน โควิดเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ เดิมดีมานด์คอนโดมิเนียมจะมากกว่าบ้านเดี่ยว แต่ล่าสุดหลังเกิดโควิดความต้องการที่อยู่อาศัยสลับทาง ความต้องการบ้านเดี่ยวสูงกว่าคอนโดฯ พอโควิดเริ่มซาลง คนเริ่มปรับตัว ก็จะเริ่มหาจุดสมดุล สมมุติใหม่ บ้านกับคอนโดฯดีมานด์เท่ากัน เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเฉลี่ย 1.5 แสนยูนิต สถานการณ์ที่เกิดขึ้นคือ ปี 2564-2565-2566 ซัพพลายที่อั้นไว้ตั้งแต่ยุคโควิดออกมาเต็มหมดเลย แม้กระทั่งปี 2567 ที่ดีมานด์ Growth อย่างไม่เป็นธรรมชาติ ในขณะที่ดีเวลอปเปอร์หลายรายก็เพิ่มอินเวนทอรี่เข้าไป หลายบริษัทก็ทำกำไรลดลง

ข้ามมาปี 2568 อุปสรรคที่อยู่ในปี 2567 ซึ่งผมเคยบอกไว้ว่ามีภูเขาอุปสรรค 3 ลูก เริ่มจากลูกแรกคือเศรษฐกิจชะลอตัวจากความไม่มั่นใจหลาย ๆ อย่าง ความระมัดระวังของผู้บริโภค แล้วปีนี้เราเจอแผ่นดินไหว และทารีฟอเมริกาเพิ่มขึ้น จะเพิ่มมากเพิ่มน้อยเท่านั้นเอง จะลดการส่งออก มีผลต่อจีดีพี แต่ผลทางอ้อมเมื่อไม่ชัดเจน ทุกคนจะหยุดการตัดสินใจ ทุกคนจะ Wait & See เดือนที่ทุกคน Wait & See ยอดก็จะหายไป

ลูกที่ 2 สัดส่วนหนี้ครัวเรือนสูง จริง ๆ 3 ปีที่ผ่านมา (2565-2567) หนี้ครัวเรือนไม่เยอะแล้ว แต่เศรษฐกิจโตช้ากว่า ทำให้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนสูงมากเกือบ 90% วงการอสังหาฯจะรู้เลยว่า ลูกค้าจะกู้ยาก ลูกที่ 3 ซัพพลายล้น เพราะจบโควิดปุ๊บ มีบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ขายดี ทุก ๆ ดีเวลอปเปอร์ก็เหลือไม่กี่ตลาด ทุกคนก็ลงมาที่ตลาดนี้ ทำให้อัตราดูดซับจากปกติอยู่ที่ 3 ปี เพิ่มป็น 4 ปี ปีนี้เพิ่มเป็น 5 ปีแล้ว ถือว่าท้าทายมาก ๆ

สถานการณ์เศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน ซัพพลายล้น ต้องใช้เวลาอีกอย่างน้อย 3 ปี (2568-2570) ในการดูดซับซัพพลายล้น จะเพิ่มเวลาดูดซับจาก 3 ปี เป็น 4 ปี จึงเป็นภูเขาน้ำแข็งที่มีระยะเวลายาวนานพอสมควร ก็เลยให้เห็นภาพว่า ปี 2568 เป็นปีที่ยากและท้าทายของอสังหาฯจริง ๆ

ผมมองภาพต่ออีกว่าครึ่งปีหลัง 2568 จะเกิดอะไรขึ้น ดีเวลอปเปอร์เกือบทุกราย รายเล็ก-รายกลาง-รายใหญ่ จะทำคล้าย ๆ กัน คือ 1.ต้องรักษาลิควิดิตี้ไว้ เพราะสถานการณ์ไม่แน่นอน ต้องรักษาสภาพคล่องไว้ก่อน วิธีการคือ 1.1 ระบายอินเวนทอรี่ ต้องขายของเพราะตุนของไว้เยอะแล้วระยะหนึ่ง ตั้งแต่โควิดที่ดีมานด์เพิ่มขึ้นมา และ 1.2 ต่อไปจะต้องชะลอการลงทุน จะเกิดทิศทางคล้าย ๆ กันในแต่ละราย

สิ่งที่เกิดคือผู้ซื้อจะได้ประโยชน์มาก ๆ เลย เพราะจะได้บ้านและคอนโดฯในราคาที่ดีมาก ๆ แต่ว่าแต่ละคน (บริษัท) จะระบายอินเวนทอรี่ในระดับที่แตกต่างกัน ใครที่สถานการณ์ไม่แข็งแรงก็ต้องระบายเยอะ ใครที่สถานการณ์แข็งแรงก็ไม่ต้องใส่โปรโมชั่น ใส่ส่วนลดเยอะ ผมคิดว่าจากตัวเลขปลายปี 2567 นั่นคือช่วงที่ราคาบ้านถูกที่สุด ปี 2568 หลายบริษัทอินเวนทอรี่เริ่มระบายไปได้บ้างแล้ว เริ่มลดลง ปีนี้ก็เลยไม่ต้องลด (แข่งขัน) มากขนาดนั้น แต่ยังอยู่ในช่วงระบายอินเวนทอรี่เพราะเรายังต้องรักษาสภาพคล่องไว้ เพื่อรับมือกับความผันผวนต่าง ๆ ที่เราคาดเดาไม่ได้

เดี๋ยวนี้มีเหตุการณ์เกิดขึ้นทุกเดือนเลยนะ จากเหตุการณ์ที่ผิดคาดทั้งหลาย

Q : บ้าน 20 ล้านที่เราเป็นเจ้าตลาด สูตรสำเร็จคืออะไร

ไม่มีสูตรสำเร็จนะ แต่มีสิ่งที่คนเลียนแบบเรายาก เพราะเรามีคัลเจอร์ที่แข็งแรงมาก วันนี้พนักงานไม่ฟังผมนะครับ ถ้าผมบอกว่าห้ามไปดูแลลูกค้า เขาไม่เชื่อผมเพราะคัลเจอร์มันฝังไปแล้วว่า SC ต้องดูแลลูกค้า ต้องไปใส่ใจ สิ่งที่ผมคิดว่าเลียนแบบกันยากคือคัลเจอร์บริษัท เพราะเราสะสมกันมา จนเรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญมาก ๆ จะนำไปสู่แบรนด์เราที่แข็งแรง พอแบรนด์แข็งแรงหมายความว่าคนเห็นโลโก้ SC เขาจะเห็นภาพคุณภาพ เขาจะเห็นความอบอุ่นที่ใส่ใจ

ความเชื่อมั่นตรงนี้เป็นเรื่องที่ต้องสะสม เราจะจ่ายเงิน 100 ล้านบาทแล้วปั้นออกแบรนด์ คนไม่เชื่อหรอกครับ เป็นเรื่องที่ต้องใช้เวลา ไม่มีทางลัด กว่าจะให้ใครสักคน Trust ใครสักคน ต้องใช้เวลา ไม่มีทางลัด

แบรนด์เป็นเรื่องที่คนเลียนแบบกันไม่ได้ ที่เหลือสินค้าลอกกันไม่ยาก แต่คัลเจอร์กับแบรนด์เลียนแบบกันยาก

Q : ซันเล เรสซิเดนเซส 200-400 ล้าน ขายใคร ?

SONLE Residences ที่ดินแปลงนี้ต้องบอกว่า อสังหาฯเป็นเรื่องระยะเวลา จังหวะเวลาเหมือนกัน ไม่ใช่ว่าตั้งใจจะซื้อที่ดินนี้เพื่อมาทำอันนี้ บางครั้งต้องใช้เวลาให้ที่ดินนี้ รอให้ที่ดินสุก ทำเลที่ดีบนถนนรัชดาฯ ช่วงโควิดผ่านมาเราก็วางไว้ยังไม่ได้ทำอะไร พอโควิดมาบ้านราคาสูงขึ้น บ้านลักเซอรี่ขายดีขึ้น ความต้องการซื้อเพนต์เฮาส์ในคอนโดฯ ก็มีคนบางกลุ่มเขาบอกว่าอยากได้บ้านแนวราบมากกว่า และทำเลดีด้วย

เมื่อก่อนอยากได้บ้านหลังใหญ่ ๆ ต้องไปชานเมือง ต้องเลือก จะเอาคอนโดฯก็ต้องซื้อเพนต์เฮาส์เพื่ออยู่ในเมือง บ้านใหญ่ต้องไปชานเมือง ความต้องการก็เลยเป็นว่าอยากได้บ้านหลังใหญ่แบบนี้ 1,000 กว่าตารางเมตร แต่ว่าอยู่ในเมือง เป็นที่มาเราทำบ้านหลังนี้ พอทำแล้วทำเลใช่

วิธีการเราจะไปคุยกับลูกค้า อยากใช้ชีวิตยังไง เล่าให้ฟังหน่อยเช้าถึงเย็น อะไรที่ชอบ ถ้าฝันได้อยากได้อะไรเพิ่ม ถ้าฝันอยากเปลี่ยนอะไรในบ้าน จะเป็นคำถามแบบนี้ คำถามอินไซต์ลูกค้า เราก็จะเจออยากได้ห้องแต่งตัวใหญ่ ๆ ใหญ่กว่าห้องนอน อยากได้ที่เก็บรองเท้าเยอะ ๆ 100-200 คู่ก็ไม่พอ

เราก็หยิบสิ่งต่าง ๆ บวกประสบการณ์ที่เราเจอลูกค้าเรื่อย ๆ VOC-Voice of Customer ฟังเสียงลูกค้าทุกเดือน แวะวิสิตลูกบ้านทุกไตรมาส เป็นที่มาโปรดักต์แบบไหนที่ตอบโจทย์ เป็นที่มาของบ้าน 5 หลัง ในโครงการซันเล เรสซิเดนเซส

ถามว่าคาดหวัง Sold Out ยังไง เราเปิดตัวจริงไตรมาส 3/68 แต่ช่วงนี้มีลูกค้าวีไอพี ลูกค้าเก่า สนใจก็มาดู จริง ๆ ปิดการขายได้สิ้นปีนี้ก็ดีนะ (หัวเราะ) …ทีมงานแอ็กเกรสสีฟกว่าผมอีก

Q : SC จะทำยังไงกับครึ่งปีหลัง เป้าลงทุนประกาศไปแล้ว

วิธีการทำงานที่ SC ผมกับทีมงานจะวาง Scenario ตลอด ในสภาวะที่ผันผวนจะหาความแม่นยำไม่ได้ ได้แค่เตรียมรับมือ เราต้องวาง Scenario ให้แม่น เพื่อเราจะได้รับมือเหตุการณ์ A B C เราจะรับมือท่าไหน ยังไง ในองค์กรผมจะเน้นเรื่องนี้ เราจะวาง 3 แนวทางตลอด ถามว่า SC จะทำยังไง

1.เราต้องรักษาสภาพคล่องไว้ก่อนถึงแม้ภาคการเงินเราจะแข็งแรง ก็ยังต้องรักษาสภาพคล่องไว้อยู่

สิ่งที่ต้องทำคือต้องหาลูกค้าอย่างแอ็กทีฟ วันนี้แต่ละไซต์โครงการลูกค้าแวะ (วิสิตไซต์) ลดลงครึ่งหนึ่ง นั่นคือครึ่งหนึ่งลูกค้ายังอยากได้บ้าน ยังซื้อได้ อีกครึ่งหนึ่งเขาลังเล เขารอดูก่อนละกัน ฉะนั้น อีกครึ่งหนึ่งที่ไม่ได้วิสิตไซต์ เราจะวิ่งไปหาลูกค้า บางทีเราก็ไปจัดเอ็กซิบิชั่นที่ห้าง จัดกิจกรรมลูกค้าไดเร็กต์เซลไม่กี่กลุ่มที่ไซต์โครงการ จะเป็นเรื่องการจัดการ วอล์กลดลง เราก็ต้องวิ่งไปหาลูกค้า ตรงไปตรงมา

1.3 บริษัทก็ต้อง Lean ลง ค่าใช้จ่ายบางอันไม่ได้ช่วยประโยชน์ให้ลูกค้าอะไรเลย ไม่ได้ช่วยพนักงานด้วย ฉะนั้นบางอย่างเราก็จะลดลง เป็นช่วงเวลาที่ดีที่จะได้ Lean พวกนี้ลง

2.เป็นเรื่องสำคัญมาก ๆ คือการรักษาคุณภาพสินค้าเรา เป็นเรื่องที่ SC ทำมาตลอดอย่างมาก ๆ เรื่องคุณภาพฟังดูเป็นเรื่องไม่ตื่นเต้น แต่ผมจะบอกให้ว่าเป็นเรื่องที่ตื่นเต้นมาก ๆ ในช่วงโควิด ช่วงเวลาที่ฟ้าสว่าง ๆ ใครที่เปิดไฟไม่ค่อยมีคนเห็น แต่พอฟ้ามืดลง คนที่เปิดไฟสว่างที่สุด คนจะเห็น ช่วงเวลาที่ยาก ๆ คนจะเลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือที่สุด รักษาคุณภาพ รักษามาตรฐาน ไม่ทิ้งกัน ดูแลอย่างดี ฉะนั้น สิ่งที่ผมและทีมงานจะต้องรักษาให้ดี ๆ ในเรื่องคุณภาพ และการบริการให้ดี

3.การลงทุนในบิสซิเนสใหม่ เราก็ยังทำ แต่เราจะปรับตามสภาพทางการเงินของเรา และสภาพการณ์รวม ๆ แต่ยังต้องมีเพราะว่าช่วงที่ผันผวน ผมจะใช้คำว่าความแม่นยำไม่ทรงพลังเท่าความหลากหลาย เพราะเราไม่สามารถหาความแม่นยำให้กับสิ่งที่เราคิด เราต้องมีความหลากหลาย เผื่อเหลือเผื่อขาดไว้ เพราะฉะนั้น เราต้องมีธุรกิจที่หลากหลาย

ใน SC เรามี 3 ธุรกิจหลัก เรียกว่า 3 Engine ได้แก่ เอ็นจิ้นที่ 1 ธุรกิจที่อยู่อาศัย, เอ็นจิ้นที่ 2 สร้างรายได้ประจำ โรงแรม ออฟฟิศ คลังสินค้า เรายังมีการลงทุนตรงนี้ต่อเนื่องอีก เราจะสร้างกำไรตรงนี้เพิ่ม

เอ็นจิ้นที่ 3 พร็อพเพอร์ตี้เซอร์วิส เป็นธุรกิจใหม่ เราก็ยังต้องลงทุน 1+2 ต่อเนื่อง

Q : เวลาขยายธุรกิจ เราดูจากอะไร

ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ผมบอกทีมงานว่าเป็นช่วงภูเขาน้ำแข็งของธุรกิจ แต่เวลาจะผ่านช่วงนี้ไปได้จะมีคุณสมบัติบางอย่าง ถ้าใครมีคุณสมบัตินี้จะผ่าน 3 ปี (อสังหาฯแข่งขันซัพพลาย) ผมใช้คีย์เวิร์ด 3 B คือ

B-Believe แบรนด์เอสซีต้องเป็นแบรนด์ที่คนเชื่อมั่น เขาเห็นโลโก้ เขาเชื่อว่าที่นี่มีคุณภาพ ที่นี่บริการดี ที่นี่เป็นแบรนด์ที่ดูแลผู้คนและโลกใบนี้

B-Buffer เพราะสถานการณ์ผันผวน เราต้องมีบัฟเฟอร์ด้านการเงินรอไว้ สภาพคล่อง ระดับหนี้ที่ต่ำ พันธมิตรทางการลงทุนเผื่อเหตุอะไรจะได้มีบัฟเฟอร์ตรงนี้ไว้

B-Blend ผสมผสาน เราต้องมีความหลากหลายทางธุรกิจ ตอนนี้เรามีคลังสินค้า เพราะวันนี้โลกเปลี่ยนเร็ว วันนี้เรามีสินค้า A ขายดี พรุ่งนี้ A ขายไม่ดี แต่สินค้า B ขายดี วันมะรืน A กลับมาขายดีใหม่ ฉะนั้นจึงต้องมีความหลากหลาย

ก็เลยกลับมาว่าครึ่งปีหลัง 2568 ต้องอิงกับคุณสมบัติตรงนี้ ลูกค้าลดก็ต้องวิ่งไปหาลูกค้า รักษาคุณภาพ แบรนด์เป็นที่น่าเชื่อถือน่าเชื่อมั่น และยังต้องรักษาความหลากหลายทางธุรกิจ

Q : ขยายความถึงสุขภาพการเงินของ SC

สุขภาพการเงินของเราดีครับ (หัวเราะ) วิธีการดูหลัก ๆ เราจะดูสภาพคล่องก่อนล่วงหน้า ว่าจะต้องมีสภาพคล่องเท่าไหร่ ผมจะรัน Scenario สมมุติ 6 เดือนหน้าสถานการณ์แย่สุด เราไหวหรือเปล่า ถ้าไหวเราไปต่อ ถ้าไม่ไหวเราจะหยุดลงทุน จะชะลอ คือเรารันซีนาริโอด้านสภาพคล่องรอไว้

เรื่องที่ 2 ระดับหนี้บริษัท เราเป็นบริษัทที่ยังลงทุนในเอ็นจิ้นที่ 2-3 อยู่ หนี้เราไม่ได้อยู่ในระดับที่ต่ำมาก ๆ แต่หนี้เราอยู่ในระดับที่เหมาะสมกับขนาดบริษัทเรา ผมจะดูเรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญ โดยมีคนประเมินให้เราอีกคนหนึ่งคือ ทริสเรทติ้ง (บริษัทจัดอันดับเครดิตเรตติ้ง) เขาต้องประเมินเกรดบริษัททุก ๆ ครั้งที่เราต้องออกบอนด์ เรื่องระดับหนี้เป็นสิ่งที่เราต้องมอนิเตอร์สม่ำเสมอ

เรื่องที่ 3 แหล่งการเงิน ในบริษัทเราจะเน้นความหลากหลาย มีแหล่งเงินมาจากบอนด์ (หุ้นกู้) แบงก์โลน (สินเชื่อแบงก์) และผู้ร่วมทุน (JV-Joint Venture) จากต่างประเทศ ฉะนั้นเราจะมีความหลากหลาย มั่นใจว่าวิ่งไปข้างหน้า เมื่อเกิดเหตุอะไร เรามีบัฟเฟอร์รองรับ เราไปได้ ธุรกิจอสังหาฯเรื่องนี้สำคัญที่สุด

ถามว่าต้นทุนการเงินจะอยู่ที่เท่าไหร่ ตอบยากว่าตัวเลขควรเป็นเท่าไหร่ แต่สำคัญคือเมื่อรวมเข้าไปในราคาสินค้าแล้ว เราขายลูกค้าเราได้ไหม ตอนนี้อยู่ที่ 3-4% มีช่วงที่ขึ้นมาเพราะมีช่วงดอกเบี้ยขึ้น ตอนนี้ดอกเบี้ยขาลงก็เริ่มขยับลงบ้าง

Q : ผลกระทบภาษีทรัมป์กับแผ่นดินไหว อันไหนน่ากลัวกว่ากัน

ผมดูตามตัวเลขละกัน สถานการณ์แผ่นดินไหวจริง ๆ แล้วมีเพียงอาคารเดียว ที่เหลืออาคารทั้งประเทศสอบผ่านหมด เพราะตามกฎหมายที่เรามีกฎหมาย 2 รอบ ป้องกันแผ่นดินไหวไว้หมดแล้ว และป้องกันในระดับสูงมากพอสมควร วันนี้ต้องบอกว่าทุกคนสอบผ่านหมด ไม่มีตึกไหนถล่มหรือมีปัญหาอะไร ความแข็งแรงมั่นคง 100%

เรื่องที่ 2 คนรู้สึกยังไงกับแบรนด์ ผมดีใจที่เห็นดีเวลอปเปอร์ทุกรายออกมาแสดงความรับผิดชอบ และดูแลลูกค้าอย่างแอ็กทีฟมาก ๆ จะเห็นการขยับทุกแบรนด์ เป็นเรื่องความมั่นใจของลูกค้า

เรื่องที่ 3 ความมั่นใจของลูกค้าเอง วันนี้พอผ่านไปได้สัก 2 เดือน ช่วง 1 สัปดาห์แรกลูกค้าหายหมด ลูกค้าคอนโดฯเงียบสนิท พอสัปดาห์ที่ 2 ลูกค้าเริ่มกลับมา 20-30% ผ่านไป 1 เดือนเศษกลับมาปกติแล้ว เพราะฉะนั้น ผมคิดว่าผลกระทบเรื่องความเชื่อมั่นมีไม่เยอะ เพราะดูตัวเลขคนกลับมาซื้อกลับมาจองคอนโดฯ

แต่ไม่ได้หมายความว่าดีเวลอปเปอร์จะไม่ต้องทำอะไร วันนี้เราเองก็ต้องกลับมาดูสตรักเจอร์บางอย่าง ปรับอาร์คิเทกเจอร์บางอย่าง สตรักเจอร์ที่มีแข็งแรงปลอดภัย แต่วัสดุเราอาจจะปรับให้ยืดหยุ่นขึ้น ให้ขยับได้แล้วไม่ร้าว เพราะบางอันมีร้าว แต่ไม่ได้อันตราย แต่ไม่สบายตา ก็ต้องกลับมาปรับใหม่ อยู่บ้านแล้วเราเห็นริ้วรอย เราก็ไม่สบายตา

ส่วนผลกระทบภาษีทรัมป์ ผมคิดว่าทารีฟโพลิซีสิ่งที่โดนอสังหาฯ ไม่ได้โดนโดยตรง เพราะถ้าโดนผลกระทบโดยตรงจะมีการ Relocate ไปต่างประเทศ บางคนก็อยากอยู่ไทยมากขึ้น บางคนอาจจะมายากขึ้น วันนี้เร็วไปที่จะสรุปเรื่องนี้

ผมมองว่าผลกระทบเป็นทางอ้อมมากกว่า พอมีความไม่แน่นอนเกิดขึ้น จีดีพีโดนกระทบ การส่งออกโดนกระทบ กำไรก็ลดลง และเกิดความชะลอ คนก็รอ พอรอปุ๊บ การซื้อบ้านซื้อคอนโดฯ เป็นของชิ้นใหญ่ ก็คิดนานขึ้น บางคนคิดนานขึ้น พอกู้แล้วแบงก์เข้มงวดขึ้น เพราะเกิดเหตุแบบนี้ ทุกคนก็ Wait & See ผลกระทบก็ไปโดนที่จีดีพี จากเดิม 2.5-2.9% ล่าสุดคาดการณ์ที่ 1.5-2% ซึ่งจีดีพีมีผลกับอสังหาฯโดยตรง ถ้าจีดีพีลด อสังหาฯก็ลด

Q : ในแง่การแข่งขันคิดว่าสูงขึ้นขนาดไหน

ผมคิดว่าการแข่งขันไม่ได้สูงขึ้นจากทารีฟโพลิซี แต่การแข่งขันสูงขึ้นจากภูเขาอุปสรรค 3 ลูก เราดูตัวเลขไตรมาส 1/68 ของผู้ประกอบการอสังหาฯ 15 ราย พบว่ารายได้ลดลงเกือบ 90% กำไรลดลงเกือบทุกบริษัท และหนี้สูงขึ้นเกือบทุกบริษัท ภาวะนี้บอกว่าทุกคนกำลังระบายสินค้า และลูกค้าก็น้อยลงด้วย ยอดขายก็เลยลด แต่กำไรลดลงยิ่งกว่า ก็จะเห็นได้ว่าการแข่งขันจะสูง

แต่ผมเห็นภาพ 3 ปี (2568-2569-2570) การแข่งขันจะสูง แต่จะสูงน้อยลงเรื่อย ๆ เพราะปีนี้ทุกคนผ่านไปได้แล้ว อินเวนทอรี่ลดลง สภาพคล่องได้ประมาณหนึ่ง ปีหน้าจะมีความจำเป็นที่จะต้องน้อยลง ๆ วันนี้เราดูที่ตัวเลขซัพพลายเป็นหลัก ตัวเลข Absorption (อัตราดูดซับหรืออัตราขายได้) ของซัพพลาย

สมมุติเราบอกว่าดีมานด์ไม่โตเลยในช่วง 3 ปี แต่ซัพพลายลดลงปีละ 25% เพราะแบงก์ก็ปล่อยกู้ (ผู้ประกอบการ) ยากขึ้น อัตราดูดซับจะดีขึ้น คาดว่าปี 2570 จะเหลือเวลาในการดูดซับ 4 ปี จากสถานการณ์ที่เคยนาน 5 ปี เทียบกับปกติอยู่ที่ 3 ปี จะทำให้การแข่งขันสูง แต่จะสูงน้อยลงเรื่อย ๆ

Q : มองการฟื้นตัวเศรษฐกิจปลายปี 2570 หรือต้นปี 2571

วันนี้เราพูดยากมากว่าอนาคตจะเป็นยังไง แต่ 3 ปีที่ผมพูด ผมใช้ตัวเลขคณิตศาสตร์ดูซัพพลายไซด์เป็นหลัก ดีมานด์วันนี้เราโยนตัวเลขลงไป จะเติบโต 0% 15% ก็ได้ทุกเลข แต่ซัพพลายเป็นตัวเลขที่เรามีอยู่แล้ว อย่างน้อยเราทำนายเศรษฐกิจหรือคาดการณ์ต้องดู 2 ตัวเลข

ผมว่าซัพพลายจับต้องได้มากกว่าตัวเลขอื่น ทำให้เห็นว่าเรายังอยู่ในสถานการณ์ที่ซัพพลายเยอะ อย่างน้อย ๆ 3 ปีนี้ แต่เรื่องสำคัญคือซัพพลายเยอะ จึงต้องกลับมาคุยเรื่อง Believe ของแบรนด์ แบรนด์ที่ดี แบรนด์ที่จริงใจ คนก็จะเลือกแบรนด์นั้น มันไม่เหมือนกับในยุคที่เศรษฐกิจดี คนซื้อโดยไม่ต้องใช้เวลามากในการตัดสินใจ

Q : ซัพพลายไซด์บ้านกับคอนโดฯ อันไหนหนักกว่ากัน

ช่วงเวลาเศรษฐกิจดี ๆ คอนโดฯใช้เวลา 1 ปีกว่า ๆ ในการดูดซับ บ้านแนวราบใช้เวลาเกือบ 3 ปี วันนี้คอนโดฯเพิ่มขึ้นมาเป็น 2 ปีครึ่งกว่า ๆ ก็ช้าลง บ้านแนวราบใช้เวลา 5 ปี ถามว่าอะไรหนักกว่ากัน มุมมองผมบ้านแนวราบโอเวอร์ซัพพลายมากกว่า คอนโดฯโอเวอร์ซัพพลายน้อยกว่า แต่ว่ากันตามทำเล

ในแง่เซ็กเมนต์คอนโดฯ รวม ๆ ไม่ได้เรียกว่าโอเวอร์ซัพพลายมาก แต่ขายช้าลง ผมไม่ได้นับเหตุการณ์แผ่นดินไหว แต่ที่มอนิเตอร์แผ่นดินไหวไม่น่าจะเป็นปัญหามาก ตอนนี้คนก็กลับมาซื้อ เพราะวันนี้อาคารคอนโดฯ ทุกคนก็สอบผ่านหมดแล้ว

ส่วนบ้านแนวราบ เส้นตัดที่ราคา 20 ล้านบาท ผมมองว่าราคาต่ำกว่า 20 ล้าน ใช้เวลาระบายช้ากว่า 20 ล้านขึ้นไป และดู 5 ปีเป็นค่าเฉลี่ย ราคาสูงกว่า 20 ล้านบาท บางกลุ่มก็มี 1-5 ปี แต่ถ้ากลุ่มราคาถูกกว่า 20 ล้าน บางกลุ่ม (เซ็กเมนต์) ขึ้นไปถึง 6 ปี

กลับมาที่ผมเคยพูด บ้านถูกขายยาก บ้านแพงขายคล่อง ตอนนี้ต้องยอมรับว่าบ้านแพงก็ไม่ได้คล่องมากนัก เป็นช่วงที่ยาก

Q : ครึ่งปีหลัง SC อยากส่งสัญญาณอะไรให้อสังหาฯ

ส่งกำลังใจแล้วกัน (หัวเราะ) ที่พูดว่ากำลังใจเพราะเรากำลังอยู่ในสถานการณ์ที่ยากอีกหลายปี ทุกคนต้องเตรียมทั้งกำลังใจ ทั้งกำลังเงิน ในการผ่านช่วงยาก ๆ ที่พูดคำว่ากำลังใจ ผมพูดถึงบริษัท SC ก็แล้วกัน วันนี้ทีมงานเราต้องฮึกเหิม ต้องพร้อมเจอขึ้นภูเขา 3 ปีติดต่อกัน ฉะนั้นเราต้องมีกำลังใจที่จะปรับเปลี่ยนแผนได้อย่างคล่องตัว

ผมพูดเรื่องนี้กับทีมงานจริง ๆ เราต้องฮึกเหิมและมีแรงที่จะทำงานจริง และยังต้องมีพลังไปดูแลลูกค้าให้ดี พลังไปดูแลเรื่องคุณภาพการตรวจงานให้ดีต่าง ๆ เพราะว่าสำคัญมาก นั่นคือกำลังใจต้องดี และมีแผนสำรองไว้หลาย ๆ แนวทาง และต้องมีบัฟเฟอร์ ต้องตุนเรื่องสภาพคล่องเอาไว้ให้มาก

วันนี้อาจมองว่า SC พร้อมหมดทั้ง 3 ส่วน ด้วยความที่เราทำซีนาริโอมา เราจะเห็นว่าเวลาเกิดเหตุการณ์มา เราต้องทำอะไร แต่เวลาปฏิบัติจริงก็ยังต้องท้าทาย เรารู้ว่าต้องขายเท่านี้ เรารู้ว่าต้องลดการลงทุนส่วนนี้ แต่ถึงเวลาจริงก็คือการอิมพลีเมนต์ให้เกิดขึ้น ก็ไม่ได้ง่าย เรารู้ว่าเราต้องทำอะไร แต่เวลาที่เราไปทำอะไรมันก็มีความยากของมันอยู่

Q : ใน 3 ปีนี้อสังหาฯไม่มีใครอยู่ในคอมฟอร์ตโซน

ไม่มี ผมว่าไม่มีแน่นอน

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : SC Asset “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” มองเกมอสังหาฯเหนื่อยยาว 3 ปี

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net