ตลาดที่อยู่อาศัย 3 จังหวัด EEC เหลือขายเพียบ กดดันตลาดระยะกลางถึงยาว
The Bangkok Insight
อัพเดต 22 พ.ย. 2568 เวลา 03.38 น. • เผยแพร่ 22 พ.ย. 2568 เวลา 03.38 น. • The Bangkok Insightสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย 3 จังหวัด EEC ครึ่งแรกและแนวโน้มปี 2568 จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่ม ลงทุนเปิดโครงการใหม่ลดลง กดดันตลาดระยะกลางถึงยาว
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ช่วงครึ่งแรกปี 2568 (ม.ค.-มิ.ย.) ในพื้นที่จังหวัดหลัก 27 จังหวัด ซึ่งคาดการณ์ครอบคลุมโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุด (ไม่นับรวมบ้านมือสอง) สัดส่วนกว่า 80% ของโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ทั่วประเทศ
ทั้งนี้ พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 3,901 โครงการ รวม
401,869 หน่วย มูลค่า 2,278,945 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 3.6% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 11.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ในจำนวนนี้เป็นโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี (EEC) ประกอบด้วย 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย รวมทั้งสิ้น 71,841 หน่วย มูลค่า 301,743 ล้านบาท
ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้อยู่ในภาวะที่ควรจับตามองอย่างใกล้ชิด ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงหลัก ขณะที่อัตราการดูดซับต่ำและระดับหน่วยเหลือขายที่สูงก่อให้เกิดแรงกดดันต่อตลาดในระยะกลางถึงยาว
จังหวัดชลบุรี
ช่วงครึ่งแรกของปี 2568 จังหวัดชลบุรียังคงเป็นศูนย์กลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC ที่มีความเคลื่อนไหวค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะในด้านการสะสมของหน่วยเหลือขาย แม้ว่าปริมาณโครงการเปิดใหม่จะลดลงอย่างมากก็ตาม
จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายของจังหวัดอยู่ที่ 46,965 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็น อาคารชุด 23,526 หน่วย (ลดลง 1.3%) และบ้านจัดสรร 23,439 หน่วย (เพิ่มขึ้น 11.03%) แสดงถึงการขยายตัวของตลาดที่มาจากบ้านจัดสรรเป็นหลัก
ด้านมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายมีมูลค่ารวม 216,397 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 24.4% โดยเฉพาะอาคารชุดที่มูลค่าพุ่งขึ้น 31.3% สะท้อนว่าหน่วยที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นมีระดับราคาสูงขึ้นกว่าปีก่อน
อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ ในจังหวัดชลบุรี ลดลงอย่างมีนัยสำคัญโดยมีเพียง 3,206 หน่วย มูลค่า 19,091 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนถึง 69.3% (หน่วย) และ ลดลง 51.2% (มูลค่า) ซึ่งเป็นการลดลงในทั้ง 2 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนถึงความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่จากภาวะตลาดที่ยังไม่เอื้อต่อการขาย
ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่ ลดลงเช่นกัน โดยมีจำนวนเพียง 5,089 หน่วย มูลค่า 25,391 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 36.9% (หน่วย) และลดลง 13.6% (มูลค่า) โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่ยอดขายจำนวนหน่วยลดลงถึง 45.4%
เมื่อพิจารณาภาวะคงเหลือ พบว่า จังหวัดชลบุรีมีที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 41,876 หน่วย มูลค่า 191,006 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.5% (หน่วย) และ 32.2% (มูลค่า) จากปีก่อน แสดงถึงปริมาณหน่วยสะสมที่ยังไม่สามารถระบายออกได้อย่างมีประสิทธิภาพ อัตราดูดซับเฉลี่ยต่อเดือนลดลงเหลือเพียง 1.8% จากเดิมที่เคยอยู่ที่ 3% ทำให้ระยะเวลาที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้น ด้านราคาขายเฉลี่ยของหน่วยเปิดใหม่ในปีนี้อยู่ที่ 6 ล้านบาท
ต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 3.7 ล้านบาทในปีก่อนหน้า สะท้อนถึงโครงการใหม่ที่มีราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ขณะที่ราคาของหน่วยเหลือขายสะสมเฉลี่ยอยู่ที่ 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 3.9 ล้านบาท
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เผชิญกับภาวะ ยอดขายหดตัว สต็อกเพิ่มสูง ซึ่งสะท้อนถึงความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่มียอดขายลดลงต่อเนื่อง
กลุ่มราคาที่ต้องระวังในจังหวัดชลบุรี คือช่วงราคา 2.01-3 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 3,582 หน่วย คิดเป็น 27.4% ประเภทหลักคือทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวน 1,987 หน่วย หรือ 44.2% สำหรับอาคารชุดมีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายมมากที่สุดในกลุ่มราคา 1.01-2 ล้านบาท โดยมีจำนวน 1,528 หน่วย หรือ 28.5% ของหน่วยเหลือขายกลุ่มราคาดังกล่าว
จังหวัดระยอง
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีสัญญาณชะลอตัวต่อเนื่อง แม้ว่าจำนวนหน่วยรวมจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ความเคลื่อนไหวด้านอุปสงค์และการเปิดโครงการใหม่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงภาวะตลาดที่เปราะบางโดยเฉพาะประเภทโครงการอาคารชุด โดยจำนวนเหลือขายรวมในจังหวัดระยอง 17,203 หน่วย มูลค่า 59,647 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 2.6% (หน่วย) และ 13% (มูลค่า) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
การเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากกลุ่มบ้านจัดสรรที่ขยายตัวทั้งในด้านจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 4.5% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 15.5% ขณะที่อาคารชุดมีการหดตัวลงอย่างชัดเจน โดยจำนวนหน่วยลดลง 25.4% และมูลค่าลดลง 20.7%
การเปิดตัวโครงการใหม่ มีเพียงในกลุ่มบ้านจัดสรรเท่านั้น โดยมีจำนวน 776 หน่วย มูลค่า 3,216 ล้านบาท ลดลงมากถึง 54.8% (หน่วย) และลดลง 60.6% (มูลค่า) เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ขณะที่อาคารชุดไม่มีการเปิดตัวใหม่ช่วงครึ่งปีแรก สะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการและการประเมินว่าตลาดยังไม่เอื้อต่อการลงทุนในโครงการอาคารชุด
ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่ หดตัวตามอุปทาน โดยยอดขายรวมในครึ่งปีแรกอยู่ที่ 1,426 หน่วย มูลค่า 4,074 ล้านบาท ลดลง 37.6% (หน่วย) และลดลง 38.7% (มูลค่า) จากปีก่อน โดยเฉพาะอาคารชุดที่มียอดขายเพียง 80 หน่วย ลดลงถึง 66.7% แสดงให้เห็นถึงความไม่มั่นใจของผู้บริโภคต่ออสังหาริมทรัพย์แนวดิ่ง ขณะที่บ้านจัดสรรมียอดขาย 1,346 หน่วย ลดลง 34.2%
เมื่อพิจารณาภาวะคงเหลือ พบว่าหน่วยเหลือขายสะสม เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอยู่ที่ 15,777 หน่วย มูลค่า 55,573 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% (หน่วย) และ 20.4% (มูลค่า) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นกว่า 10.3% ในขณะที่อาคารชุดลดลง 13.8%
ขณะที่อัตราการดูดซับต่อเดือนลดลงเหลือเพียง 1.4% จาก 2.3% ในปีก่อน ส่งผลให้ต้องใช้เวลาในการขายหมดในอัตราที่นานที่สุดในพื้นที่ EEC สะท้อนภาวะตลาดที่ซบเซาและการระบายสต๊อกที่ล่าช้า โดยราคาของหน่วยเหลือขายเฉลี่ยอยู่ในกลุ่มราคา 3.5 ล้านบาทต่อหน่วย สะท้อนถึงโครงสร้างราคาที่กระจุกตัวอยู่ในระดับกลาง และอาจยังสูงเกินศักยภาพของผู้บริโภค โดยกลุ่มราคาที่ต้องเฝ้าระวังเนื่องจากมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายมากที่สุดคือระดับราคา 1.01-2 ล้านบาท โดยมีจำนวนสูงถึง 2,233 หน่วย ซึ่ง 70.3% เป็นทาวน์เฮ้าส์
จังหวัดระยองเผชิญแรงกดดันรอบด้านทั้งจากฝั่งอุปทานที่เริ่มสะสมหน่วยเหลือขาย และฝั่งอุปสงค์ที่ชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารชุดที่แทบไม่มีการเปิดตัวใหม่ และมียอดขายลดลงเกินครึ่ง ในขณะที่บ้านจัดสรรยังคงขับเคลื่อนตลาด แต่ก็มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในพื้นที่จึงควรปรับกลยุทธ์ทั้งด้านขนาด ราคาและรูปแบบผลิตภัณฑ์ให้ตรงกับกำลังซื้อจริง เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องในระยะกลางถึงยาว
จังหวัดฉะเชิงเทรา
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทราในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 แสดงภาพความแตกต่างที่ชัดเจนระหว่าง โครงการบ้านจัดสรรกับโครงการอาคารชุด โดยกลุ่มบ้านจัดสรรยังคงเติบโตต่อเนื่อง ขณะที่อาคารชุดหดตัวลงอย่างมากเกือบทั้งระบบ ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคและความระมัดระวังของผู้ประกอบการ ในด้านอุปทาน
จังหวัดฉะเชิงเทรามีจำนวนหน่วยขายรวม 7,673 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียง 0.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเกิดจากการเพิ่มขึ้นของบ้านจัดสรรที่ขยายตัว 18.13% ขณะที่อาคารชุดลดลงถึง 72.3% ส่งผลให้ภาพรวมอยู่ในระดับทรงตัว
การเปิดตัวโครงการใหม่ ในครึ่งปีแรกมีเพียง 95 หน่วย จากประเภทโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น ลดลง 81.8% จากปีก่อนที่เคยมีจำนวน 522 หน่วย และในปี 2568 ไม่มีการเปิดขายโครงการอาคารชุดใหม่ เช่นเดียวกับมูลค่าการเปิดขายใหม่ที่ลดลงจาก 2,201 ล้านบาท เหลือเพียง 282 ล้านบาท หรือลดลง 87.2%
ด้านอุปสงค์ ยอดขายใหม่หดตัวเช่นกัน โดยมียอดขายใหม่ 682 หน่วย มูลค่า 2,175 ล้านบาท ลดล'จากปีก่อน 39.5% มูลค่าลดลง 30.3% โดยเฉพาะอาคารชุดที่ยอดขายลดลงถึง 78.3% ส่งผลให้การสะสมของหน่วยเหลือขายยังคงอยู่ในระดับสูงโดยมีจำนวน 6,991 หน่วย มูลค่า 23,524 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 7% มูลค่าเพิ่มขึ้น 23%
ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรายังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีแรงขับเคลื่อนหลักจากกลุ่มบ้านจัดสรร ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมหดตัวทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์อย่างรุนแรง การไม่มีโครงการใหม่ในกลุ่มอาคารชุดสะท้อนถึงภาวะ หยุดลงทุน ที่ชัดเจน โดยกลุ่มราคาที่ต้องระวังคือกลุ่มราคา 1–3 ล้านบาท ควรชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท ที่มียอดเหลือขายค้างสูง
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ส่องปัจจัยลบ กดดันตลาดที่อยู่อาศัย สิ้นปียังไม่ฟื้น (ตอน 2)
- ส่องปัจจัยลบ กดดันตลาดที่อยู่อาศัย สิ้นปียังไม่ฟื้น (ตอน1)
- วิเคราะห์ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไทย ไตรมาส 2 ปี 68
ติดตามเราได้ที่