โอด ‘ผังเมืองนนท์ใหม่’ ทุบตลาดอสังหาฯ ที่ดินหายาก ‘เนอวานา’ ผุดคอนโดสูงสุด 45 ชั้น

อสังหาฯชี้ ผังเมืองนนท์ฉบับใหม่ คุมกำเนิดโครงการแนวราบ แนวสูงในซอย พื้นที่ก่อสร้างหาย 20% หาที่ดินยาก จ่อขึ้นราคา10% “เนอวานา”ไม่หวั่นซัพพลายคอนโดสายสีม่วงล้น ทุ่ม 5.4 พันล้านลุยโปรเจ็กต์ใหม่”ออริจิ้น”เล็งผุดห้องชุดโลว์ไรส์

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า หลังผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีที่ประกาศบังคับใช้วันที่ 1 มีนาคม 2566 ปัจจุบันมีผลให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมในซอยทำได้ยากขึ้น เช่น ทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านเดี่ยวจะพัฒนาได้ต้องอยู่บนถนนกว้าง 10-12 เมตร ส่วนใหญ่ถนนในซอยจะกว้างประมาณ 8 เมตร ทำให้หาที่ดินพัฒนายาก ส่งผลต่อต้นทุนพัฒนาโครงการและราคาขายสูงขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการจะไปหาที่ดินพัฒนาบนทำเลใหม่แทน ส่วนคอนโดมิเนียมที่อยู่ติดถนนใหญ่และรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงเตาปูน-คลองบางไผ่ไม่ค่อยมีผล

“โซนสายสีม่วงน่าห่วงคือซัพพลายที่ยังเหลืออยู่มากกว่าจะระบายหมดต้องใช้เวลา 2 ปี ซึ่งเรามีที่ดินเปล่ารอพัฒนา 1 แปลง เนื้อที่กว่า 7 ไร่ ใกล้สถานีแยกติวานนท์เตรียมจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม แต่ด้วยจังหวะตลาดปัจจุบันได้นำมาประกาศขายราคา 945 ล้านบาทหรือตารางวาละ 300,000 บาท เพราะซัพพลายโดยรอบ 500 เมตรจากสถานียังเหลืออยู่ 5,000 ล้านบาท”นายไพโรจน์กล่าว

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผังเมืองใหม่จังหวัดนนทบุรีจะกระทบโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่จะสร้างใหม่ในซอย ทำให้ผู้ประกอบการหาซื้อที่ดินพัฒนาได้ยากและราคาแพง ซึ่งมีการปรับขึ้นประมาณ 10% เมื่อต้นทุนพัฒนาแพงจะส่งผลให้ราคาขายแพงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งบริษัทยังไม่มีแผนซื้อที่ดินพัฒนาโครงการใหม่ เพราะมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีแข่งขันกันสูงในกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาท

นายปิยะกล่าวว่า ส่วนคอนโดมิเนียมจะพัฒนาบนที่ดินเดิมมีอยู่แล้วจะอยู่ต้นสายกับปลายสายจึงไม่ค่อยมีคู่แข่งมาก โดยเพิ่งเปิดขายพลัมคอนโด นิวเวสต์ บางใหญ่ ติดเซ็นทรัล เวสต์เกต สูง 33 ชั้น 1,124 ยูนิต มูลค่า 1,900 ล้านบาท เริ่มต้น 1.59 ล้านบาท ผลตอบรับค่อนข้างดีมียอดขายแล้ว 20% ลูกค้ามีทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์และนักลงทุนซื้อปล่อยเช่า ยังมีใกล้สถานีเตาปูน เริ่มต้น 2.19 ล้านบาท ซึ่งซัพพลายคอนโดมิเนียมย่านเตาปูนยังเหลือไม่มากและใช้เวลาขายหมด 1 ปี

นายศรศักดิ์ สมวัฒนา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันซัพพลายคอนโดมิเนียมในสายสีม่วงถูกดูดซัพไปมากแล้วและหลังรอมา 4-5 ปี ล่าสุดบริษัทนำที่ดิน 8 ไร่ใกล้เซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์ที่ซื้อไว้นานแล้วพัฒนาโครงการเดอะโมส รัตนาธิเบศร์ พื้นที่ 5 ไร่ เป็นคอนโดมิเนียมสูง 45 ชั้น สูงที่สุดในนนทบุรี มีจำนวน 1,832 ยูนิต มูลค่าโครงการ 5,400 ล้านบาท ขนาดพื้นที่ 28-35 ตารางเมตร(ตร.ม.) กว่า 90% เป็นห้องดับเบิลสเปชหรือ2 ชั้น ราคาเริ่มต้น 1.79 ล้านบาท เปิดขายวันที่ 5 สิงหาคมนี้ เริ่มสร้างปลายปี 2566 เสร็จปี 2569

“ตัวแปรตลาดคอนโดมิเนียมในนนทบุรี คือ สีผังเมืองใหม่ที่กำหนดให้อัตราส่วนพื้นที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง หรือFAR 8:1 ทำให้โครงการใหม่ๆพื้นที่ก่อสร้างจะหายไป 20% และราคาคอนโดแพงขึ้น 10%”นายศรศักดิ์กล่าว

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)กล่าวว่า ผังเมืองใหม่นนทบุรีมีผลกระทบ 2 เรื่อง คือ ทำให้พัฒนาโครงการจัดสรรได้น้อย มีข้อจำกัดมากขึ้น เช่น ทาวน์เฮ้าส์สร้างบนถนนกว้าง 6 เมตรไม่ได้แล้ว ส่วนคอนโดมิเนียมมีสีผังเมืองกำหนดจากเดิมไม่มีและสร้างได้ 10 เท่า แต่ในผังเมืองใหม่ให้FAR สูงสุดแค่ 8 เท่า หายไป 20% และอยู่พื้นที่สีแดง(พาณิชยกรรม)และสีน้ำตาล(ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)ทั้งนี้มองว่ายังไม่กระทบมากเพราะFAR 8 เท่าถือว่ายังสูง ขณะที่ราคาที่ดินนนทบุรียังไม่สูงมาก แต่ในอนาคตอาจจะส่งผลต่อราคาได้ ทั้งนี้บริษัทอยู่ระหว่างมองหาที่ดินในซอยเพื่อพัฒนาคอนโดสูงไม่เกิน 8 ชั้น ราคา 1 ล้านต้นๆ