สำรวจข้อกฎหมาย เมื่อต่างชาติกว้านซื้อ ‘คอนโด’ ไทย แล้วปล่อยเช่ารายวันเป็น ‘โรงแรม’
“อยู่คอนโด แต่ทำไมมีนักท่องเที่ยวเข้าๆ ออกๆ ไม่ซ้ำหน้า พร้อมกระเป๋าใบใหญ่ทุกวัน คอนโดปล่อยเช่ารายวันได้ด้วยหรอ?”
ข้างต้นอาจเป็นคำถาม หรือความในใจของคนจำนวนหนึ่งในช่วงนี้ สะท้อนผ่านการออกมาบอกเล่าว่าพบพฤติกรรมที่น่าสงสัยว่าเพื่อนบ้านในคอนโดอาจกำลังปล่อยให้นักท่องเที่ยวเช่าคอนโดรายวันอยู่ โดยมีคนตั้งขอสังเกตว่า เจ้าของห้องก็อาจไม่ใช่ชาวไทยเสียด้วยซ้ำ แต่มักเป็นชาวต่างชาติ หรือพูดให้เจาะจงกว่านั้น คือนักลงทุนชาวจีน ที่ซื้อห้องในคอนโดต่างๆ มาปล่อยเช่าโดยเฉพาะ
แต่เมื่อตามความเข้าใจของคนทั่วๆ ไป ก็มีภาพจำว่า ‘คอนโด’ เป็นที่อยู่อาศัยที่มีชื่อเจ้าของห้อง (เจ้าของร่วม) และมีกรรมสิทธิ์กำหนดชัดเจน หรือในบางกรณีก็อาจให้บุคคลอื่นเช่าเป็นรายปี ดังนั้นการเอามาปล่อยเช่าเป็นรายวัน จนแทบจะมีลักษณะเป็นโรงแรม ก็ดูเหมือนจะไม่ถูกต้องสักเท่าไร
ที่สำคัญ คือเมื่อนำที่อยู่อาศัยมาปล่อยเช่า ก็ทำให้เกิดความเดือดร้อนแก่ผู้อยู่อาศัย เช่น ความรู้สึกไม่ปลอดภัยที่มีคนแปลกหน้าเข้าออกคอนโดเป็นประจำ หรือการก่อความวุ่นวาย จัดปาร์ตี้เสียงดัง จนทำให้พื้นที่ไม่สงบสุข
The MATTER จึงจะขอชวนไปทำความเข้าใจกันว่า จริงๆ แล้วการปล่อยเช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายไหม และเมื่อมันดูจะกลายเป็นปัญหาที่สร้างความเดือดร้อนให้ผู้อยู่อาศัยคนอื่นๆ ควรจะมีวิธีการจัดการอย่างไรบ้าง
มาเริ่มจากการทำความเข้าใจความหมายของ ‘โรงแรม’ กันก่อน โดย พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ.2547 ให้ความหมายไว้ว่า หมายถึง สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน ทั้งนี้ ตามมาตรา 4(2) มีข้อยกเว้นกับสถานที่พักที่คิดค่าบริการเป็น ‘รายเดือน’ จะไม่ถูกนับเป็นโรงแรม
หากพูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ ถ้าเราให้ผู้ใดก็ตามมาเช่าห้องเป็นการชั่วคราว(แบบรายวัน) และรับผลตอบแทนเป็นเงินค่าเช่า ที่พักนั้นก็จะเริ่มเข้าความหมายของคำว่า 'โรงแรม' ที่จะต้องมาดูกันในประเด็นต่อไปว่า แล้วการนำที่แห่งนั้นมาทำเป็นโรงแรม ถือว่าถูกกฎหมายหรือเปล่า
โดยข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง มีดังนี้
พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ.2547 มาตรา 15 ห้ามผู้ใดประกอบธุรกิจโรงแรม เว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กำหนดให้โรงแรมและอาคารชุดเป็น 'อาคารควบคุมการใช้' ตามมาตรา 32 กล่าวคือ จะต้องใช้ให้ถูกประเภทเท่านั้น ดังนั้น การใช้อาคารชุดเป็นโรงแรมจึงเป็นการใช้อาคารข้ามประเภท ซึ่งไม่สามารถทำได้ และ พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 แม้จะไม่มีกำหนดเรื่องการห้ามใช้อาคารชุดทำเป็นโรงแรมโดยเฉพาะ แต่มีข้อกำหนดในมาตรา 17/1 ระบุว่า การจัดพื้นที่อาคารชุดเพื่อประกอบการค้า จะต้องจัดระบบเข้าออกพื้นที่เป็นการเฉพาะ โดยไม่ให้ 'รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุข' ของเจ้าของร่วม
ดังนั้นคำตอบของคำถามที่ว่า ‘การปล่อยเช่าคอนโดรายวัน ถูกกฎหมายไหม’ คำตอบก็คือ ‘ผิดกฎหมาย’ แน่นอน เนื่องจากกฎหมายไม่อนุญาตให้นำคอนโดมาประกอบธุรกิจโรงแรมนั่นเอง ไม่เพียงเท่านั้น ยังอาจผิดกฎหมายในเรื่องอื่น ๆ ตามมาด้วย เช่น ประกอบการค้าโดยรบกวนความเป็นปกติสุขของเจ้าของร่วม
ในเบื้องต้น ผู้ที่มีหน้าที่ดูแลความเรียบร้อย และป้องกันไม่ให้เกิดเหตุการณ์ลักษณะนี้ ก็คือนิติคอนโด ที่อาจกำหนดกฎควบคุม หรือเสริมระบบความปลอดภัยคอนโดในวิธีอื่นๆ ได้ เช่น การใช้ระบบสแกนหน้า หรือระบบสแกนนิ้ว แทนการใช้คีย์การ์ด
แต่ถึงอย่างนั้น กลับยังมีผู้ออกมาบอกเล่าประสบการณ์อยู่เรื่อยๆ ว่ามีเพื่อนบ้านในคอนโดประกอบธุรกิจในลักษณะนี้ โดยวิธีการอาจเป็นการฝากคีย์การ์ดไว้ในกล่องจดหมายแล้วให้ผู้เช่ามาหยิบได้ หรืออาจเป็นการติดตู้ล็อคเกอร์แบบกดรหัสไว้ตามร้านค้าหรือวินมอเตอร์ไซค์ใกล้เคียง ซึ่งการเปลี่ยนแปลงระบบให้รัดกุมขึ้นก็ต้องอาศัยนิติคอนโดที่เข้มแข็ง
ล่าสุดหลังมีการนำมาแชร์ใลกออนไลน์ถึงปัญหานี้ในบริเวณซอยสุขุมวิท 48 ผู้สื่อข่าวจาก The MATTER ได้ไปสำรวจพื้นที่ในช่วงสายวันนี้ (26 กุมภาพันธ์ 2568) แต่กลับพบว่ากล่องซ่อนกุญแจบางส่วนหายไปแล้ว เมื่อถามร้านค้าบริเวณนั้น ก็ได้คำตอบว่า “ตื่นมาก็ไม่เจอแล้ว”
เมื่อปัญหาการทำผิดกฎหมายนี้ยังคำดำเนินต่อไปอย่างโจ่งแจ้ง แต่กลับไม่มีใครสามารถแก้มันได้เสียที เช่นนี้แล้ว ใครกันแน่ที่ควรลงมาจัดการเพื่อคืนความสงบสุขให้กับผู้อยู่อาศัยคนโดต่างๆ บ้าง เราขอชวนไปส่องวิธีการจัดการในต่างประเทศกัน
ยกตัวอย่างในประเทศอิตาลี ได้ออกกฎหมายแบน ‘self check-in’ หรือการเช็คอินเข้าพักด้วยตัวเอง เช่น การเปิดเอากุญแจห้องจากกล่องใส่กุญแจและเข้าที่พักได้เอง และสำหรับผู้เช่าทุกคน ไม่ว่าจะเข้าพักนานเท่าไร ก็จะต้องลงทะเบียนที่สถานีตำรวจในพื้นที่ก่อน โดยมีจุดประสงค์เพื่อปราบปรามการก่อการร้ายที่อาจเกิดขึ้นได้
ล่าสุด รังสิมันต์ โรม สส.พรรคประชาชน ในฐานะประธานคณะกรรมาธิการความมั่นคงแห่งรัฐ ได้มีข้อเรียกร้องต่อรัฐบาลในการจัดการปัญหาดังกล่าว ว่าในส่วนของห้องที่ขายไปแล้วแต่ทำผิดกฎหมายโดยปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยว ก็จะต้องบังคับใช้บทลงโทษตามกฎหมาย และสำหรับโครงการใหม่ ก็จะต้องมีมาตรการการคัดกรองที่รัดกุม ป้องกันไม่ให้เกิดการปล่อยเช่าคอนโดรายวันอีก
ด้าน อนุทิน ชาญวีรกุล รองนายกรัฐมนตรี และ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ระบุว่า กรมการปกครองจะต้องเข้าไปตรวจสอบ หากพบว่ามีการกระทำความผิดก็จะต้องดำเนินการตามกฎหมาย ไว่าจะเป็นชาวไทย หรือชาวต่างชาติก็ตาม
จึงเป็นที่น่าจับตามองต่อไปว่า ปัญหาที่กำลังกระจายไปทั่วพื้นที่กรุงเทพฯ รวมถึงพื้นที่อื่นๆ นี้นั้น จะได้รับการแก้ไขหรือไม่ เมื่อไร และอย่างไร รวมถึงยังมีประเด็นที่เกี่ยวข้องที่ควรติดตาม เช่น การเสนอแก้ไขกฎหมายเรื่องการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของชาวต่างชาติ ที่อาจส่งผลต่อปัญหานี้ด้วยเช่นกัน
อ้างอิงจาก