ปลด LTV-ลดโอนดันไม่ขึ้น สินเชื่อบ้านปี’68 หืดขึ้นคอ

สินเชื่อบ้านปี’68 ยังหืดขึ้นคอ แม้ได้อานิสงส์ ธปท.คลายกฎ LTV รัฐต่อมาตรการกระตุ้น แต่ดันเจอ “แผ่นดินไหว-ภาษีทรัมป์” ซ้ำเติมรอบใหม่ เลขาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยคาดตลาดปีนี้โตได้แค่ 1% กระทบกลุ่มบ้านราคา 5-7 ล้าน หวั่นแบงก์เข้มรายเซ็กเตอร์ ด้านแบงก์ใหญ่ชี้แผ่นดินไหวกระเทือนยอดโอน Q1/68 หด 32% แถมทรัมป์เอฟเฟ็กต์กดดันตลาดหดตัว 3-4% ปลดล็อก LTV-มาตรการรัฐพยุงตลาดไม่ไหว ttb เบนเข็มรุกตลาดรีไฟแนนซ์บ้าน ส่วนกรุงไทยชูบ้านแลกเงินแทน

นายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการและประธานกรรมการบริหารสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2568 คาดว่าจะขยายตัวได้ระดับ 1% จากปีก่อนหดตัวติดลบ ส่วนหนึ่งแม้ว่าจะมีปัจจัยแผ่นดินไหวและการขึ้นภาษีนำเข้าจากสหรัฐที่เข้ามากระทบ แต่จะมีปัจจัยบวกในเรื่องของการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐจะช่วยชดเชยได้ ทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าจะยืนได้ 1% ถือเป็นการเติบโตที่ไม่ได้หวือหวามากนัก

พิษทรัมป์ทำแบงก์เข้มลูกค้าบ้าน 5-7 ล้าน

ทั้งนี้ เกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ (Approve) ธนาคารยังเน้นคุณภาพลูกค้าเป็นหลัก โดยเน้นปล่อยสินเชื่อบนฐานลูกค้าเก่ามากกว่าลูกค้าใหม่ที่เข้ามาขอสินเชื่อ (Walk-in) เนื่องจากธนาคารจะรู้ศักยภาพและพฤติกรรมลูกค้าเดิม ส่วนลูกค้าใหม่ หากเป็นกลุ่มอาชีพอิสระ-เจ้าของกิจการ ธนาคารจะพิจารณาความเสี่ยงเป็นรายเซ็กเตอร์ธุรกิจ เช่น สิ่งทอ ยานยนต์ ที่ได้รับผลกระทบจากภาษีสหรัฐ กลุ่มนี้อาจจะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

ขณะที่ปัจจัยราคาบ้านต่ออัตราการอนุมัติสินเชื่อจะเห็นว่า กลุ่มราคาบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มรายได้ระดับล่าง-กลาง ที่ยังมีปัญหาติดภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง ทำให้ยอดการปฏิเสธ (Rejection Rate) ยังอยู่ในระดับสูง ส่วนกลุ่มราคาบ้าน 5-7 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มอาชีพอิสระ-เจ้าของกิจการ ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ อีกทั้งมาเจอปัจจัยภาษีสหรัฐกระทบต่อรายได้ ทำให้ยอดการอนุมัติสินเชื่อกลุ่มนี้จะลดลงจากเดิมเคยอยู่ที่ราว 60% มาอยู่ที่เฉลี่ย 40-50%

อย่างไรก็ดี ภาพการแข่งขันจะเริ่มเห็นในช่วงครึ่งหลังของเดือนเมษายน 2568 เป็นต้นไป ทั้งในแง่ของผู้ประกอบการและธนาคาร เพื่อให้สอดรับกับมาตรการผ่อนคลาย LTV และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เนื่องจากผู้บริโภคบางส่วนรอมาตรการเพื่อตัดสินใจการซื้อ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการบางส่วนอยู่ระหว่างช่วยเหลือลูกค้าและสร้างความเชื่อมั่นหลังเกิดแผ่นดินไหว ทำให้แคมเปญที่จะแข่งขันจะเป็นเรื่องของฟรีค่าใช้จ่าย และแถมประกันภัยเพิ่มเติม ส่วนอัตราดอกเบี้ยเห็นการปรับลดลงบ้าง แต่แข่งขันบนฐานลูกค้าตัวเอง

“ผลกระทบแผ่นดินไหวอาจจะกระทบช่วงสั้น แต่หลังจากผู้ประกอบการเข้าไปช่วยเหลือ และสร้างความมั่นใจ เชื่อว่าคอนโดมิเนียมยังเป็นตลาดที่ตอบโจทย์คนยุคนี้ ซึ่งเราจะเริ่มเห็นแบงก์และดีเวลอปเปอร์ร่วมกันทำแคมเปญระบายสต๊อกในช่วงหลัง เม.ย. เพื่อให้สอดรับกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ของภาครัฐที่จะมีผล Effective จะเป็นผลปัจจัยเชิงบวกให้ปีนี้ โดยเรายังคิดว่าสินเชื่อน่าจะโตยืน 1% ได้”

แผ่นดินไหวทำโอนบ้านฮวบ 1.5 หมื่นล้าน

แหล่งข่าวสถาบันการเงินขนาดใหญ่เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ถึงภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายหลังเกิดแผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ว่า ธนาคารพาณิชย์ไม่ได้เข้มงวดเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อจากปัจจัยดังกล่าว เนื่องจากมองว่าสถานการณ์ที่เกิดขึ้นเป็นปัจจัยที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว หรือเกิดขึ้นนาน ๆ ครั้ง จึงไม่จำเป็นต้องปรับหลักเกณฑ์ แต่ยังคงยึดหลักการปล่อยกู้ตามความเสี่ยงและการบริหารความเสี่ยงอย่างรัดกุม

อย่างไรก็ดี ในช่วงแรกผู้บริโภคยังมีความกังวลอาจจะชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหรือคอนโดมิเนียมได้ แต่เชื่อว่าผ่านไป 1-2 เดือน สถานการณ์จะทยอยกลับมาเป็นปกติ ดังนั้นจึงจะไม่เห็นสถานการณ์คนทิ้งคอนโดมิเนียม ทิ้งใบจอง หรือหยุดผ่อนชำระหนี้แต่อย่างใด

สอดคล้องกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) รายใหญ่ที่ธนาคารได้พูดคุยก็มีมุมมองว่าเป็นปัจจัยระยะสั้น ซึ่งผู้ประกอบการยังไม่จำเป็นต้องปรับแผน แต่อาจจะยังไม่ได้โฟกัสในตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2/2568 เพราะคนยังกังวลอยู่

ทั้งนี้ ยอมรับว่าในช่วงที่เกิดแผ่นดินไหวอยู่ในช่วงปลายไตรมาส 1/2568 ซึ่งเป็นช่วงที่มียอดการโอนที่อยู่อาศัยค่อนข้างเยอะ แต่ยังเป็นช่วงที่มีฝุ่นตลบของเหตุการณ์ ซึ่งคนยังตกใจจึงชะลอการซื้อและโอนที่อยู่อาศัย ทำให้กระทบตัวเลขยอดการโอนในไตรมาสที่ 1/2568 สะท้อนผ่านตัวเลขเป้าหมายของผู้ประกอบการดีเวลอปเปอร์ใหญ่ 9 อันดับแรก มีส่วนแบ่งตลาด (มาร์เก็ตแชร์) คิดเป็นสัดส่วน 25% ของตลาด พบว่ายอดโอนต่ำกว่าเป้าหมาย 32% จากเป้าหมาย 4.7 หมื่นล้านบาท มียอดโอนจริง 3.2 หมื่นล้านบาท หรือต่ำกว่าเป้า 1.5 หมื่นล้านบาท

ปีนี้โดนหลายเด้งคาดสินเชื่อบ้านหด 3-4%

อย่างไรก็ตาม มองว่าปัจจัยเสี่ยงการขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าของสหรัฐ เป็นปัจจัยเสี่ยงที่จะเข้ามาซ้ำเติมและกระทบต่อภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากกว่าปัจจัยแผ่นดินไหว เนื่องจากกระทบต่อภาพวงกว้างของภาคส่งออกของไทย ซึ่งเป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ส่งผลต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) และกระทบต่อเนื่องต่อกำลังซื้อภายในประเทศ รวมถึงความสามารถในการชำระหนี้ จึงคาดว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) น่าจะปรับลดดอกเบี้ยในการประชุมวันที่ 30 เมษายนนี้ เพื่อช่วยประคองเศรษฐกิจ

“จากสถานการณ์ต่าง ๆ ทั้งแผ่นดินไหว ภาษีสหรัฐ เป็นสถานการณ์ซ้อนสถานการณ์ ปีนี้น่าจะหนักกว่าปีก่อน คาดว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี’68 น่าจะหดตัว 3-4% สินเชื่อบ้านก็ไปในทิศทางเดียวกันลดลงตาม 3-4% โดยในช่วงไตรมาสที่ 2/68 ดีเวลอปเปอร์และผู้ซื้อคงรอดูมาตรการภาครัฐลดค่าธรรมเนียมจดจำนองและโอนที่จะเข้ามาสนับสนุนเพิ่มเติม ต่อจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ซึ่งต้องรอดูว่าจะเข้ามาช่วยได้มากน้อยขนาดไหน”

“LTV-ลดภาษีโอนบ้าน” พยุงไม่ไหว

นายจเร เจียรธนะกานนท์ ประธานกลุ่มบริหารผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย ธนาคารทหารไทยธนชาต หรือ ttb เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ทิศทางสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568 ประเมินว่าทรงตัวหรือไม่เติบโต จากปีก่อนที่ยอดสินเชื่อใหม่อยู่ที่ 5.9 แสนล้านบาท แม้ว่ามาตรการสนับสนุนตลาดออกมาครบแล้ว ทั้งในส่วนของการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดจำนองและการโอน

ทั้งนี้ ส่วนหนึ่งมาจากผลกระทบเรื่องแผ่นดินไหว รวมถึงการขึ้นภาษีของสหรัฐ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลง และชะลอการตัดสินใจซื้อหรือโอนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมตึกสูง ซึ่งจะเห็นสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอในช่วง 3-6 เดือนหลังจากนี้ และตลาดจะทยอยกลับมาดีขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 4/2568 อย่างไรก็ดี ภาพรวมทั้งปี 2568 ตลาดยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้

“จากเดิมต้นปีเรามองว่าอย่างน้อยตลาดสินเชื่อบ้านน่าจะกลับมาโตได้ 5-10% แต่หลังจากมีแผ่นดินไหว และเจอทรัมป์อีก ทำให้ความเชื่อมั่นหายไป ดึงตลาดคอนโดมิเนียมลง ซึ่งอย่างน้อยคนชะลอการตัดสินใจซื้อ 3-6 เดือน ดังนั้น โดยรวมแม้มีมาตรการก็ไม่อาจจะช่วยให้ตลาด Pick Up ได้ เราเลยมองทั้งปีทรงตัวหรือไม่โต แต่หากไม่มีมาตรการเข้ามาเลย ตลาดอาจจะหดตัวติดลบได้”

ttb ลดเป้า-เจาะลูกค้ารีไฟแนนซ์บ้าน

สำหรับเป้าหมายของทีทีบี จากเดิมตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อใหม่เติบโตมากกว่า 30% เนื่องจากคิดว่าตลาดสินเชื่อบ้านในปีนี้น่าจะกลับมาเติบโตได้ แต่หลังแผ่นดินไหว ปัจจัยเสี่ยงจากทรัมป์ จึงคาดว่าสินเชื่อน่าจะเติบโตลดลงมาอยู่ที่ราว 20% หรือคิดเป็นยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ราว 4.8 หมื่นล้านบาท โดยจะเน้นตลาดรีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งจะเป็นเรือธงของธนาคารในปีนี้ อย่างไรก็ตาม การพิจารณาการปล่อยสินเชื่อไม่ได้มีการปรับเกณฑ์ให้เข้มงวดแต่อย่างใด แม้ว่าจะมีปัจจัยเสี่ยงเข้ามา ซึ่งตลาดยังคงเน้นเรื่องของศักยภาพของผู้กู้เป็นหลัก

จะเห็นว่ากลุ่มที่มีรายได้ปานกลางและสูงยังเป็นตลาดที่ยังมีโอกาสเติบโตได้ แต่ในกลุ่มลูกค้าเปราะบาง มีรายได้ไม่เกิน 3 หมื่นบาท ราคาบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังเป็นกลุ่มที่ธนาคารให้ความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ อย่างไรก็ดี คุณภาพสินเชื่อ หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) น่าจะอยู่ในระดับทรงตัว ส่วนหนึ่งมองว่าโครงการ “คุณสู้ เราช่วย” จะเข้ามาช่วยชะลอให้ลูกหนี้ไม่ไหลเป็นหนี้เสียมากขึ้น

กรุงไทยชู “บ้านแลกเงิน” เจาะลูกค้าทั่ว ปท.

ด้านธนาคารกรุงไทยแจ้งว่า จะเดินหน้าจัดกิจกรรมคาราวาน “สินเชื่อกรุงไทยบ้านแลกเงิน” พื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งครั้งแรกจัดในพื้นที่ภาคเหนือ 6 จังหวัด คือ เชียงใหม่ เชียงราย ลำปาง ลำพูน พะเยา และแม่ฮ่องสอน ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าประชาชนในพื้นที่

โดยสินเชื่อกรุงไทย บ้านแลกเงิน ช่วยเสริมสภาพคล่องทางการเงินให้กับลูกค้าที่มีบ้านปลอดภาระ และมีความจำเป็นต้องใช้เงินก้อน อัตราดอกเบี้ยถูก เพิ่มความคล่องตัวทางการเงิน สอดคล้องกับศักยภาพของตนเอง ทั้งนี้ ธนาคารมีแผนจัดคาราวานลงพื้นที่ทั่วทุกภูมิภาค เพื่อให้ลูกค้าทั่วประเทศสามารถเข้าถึงผลิตภัณฑ์และบริการทางการเงินได้อย่างทั่วถึง

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ปลด LTV-ลดโอนดันไม่ขึ้น สินเชื่อบ้านปี’68 หืดขึ้นคอ

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net