สร้างหอพักอพาร์ทเม้นท์ หรือลงทุนในหุ้น แบบไหนเสือนอนกิน ?
หลายๆคน รวมทั้งผมที่มีความคิดอยากจะลงทุนอะไรซักอย่างนึงที่จะไม่ต้องลงแรงมาก แต่ลงทุนทีเดียวกินยาว 10-20 ปี
ตัวเลือกแรกๆในตอนนี้ที่ยอดนิยม คือการสร้างหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
มีคำกล่าวมาหลายสิบปีว่า ธุรกิจสร้างหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ให้เช่า คือธุรกิจเสือนอนกิน แต่ละเดือนไม่ต้องทำอะไรได้แต่เก็บเงิน ใช้เงิน มีความสุข
ผมเลยขี้สงสัย คำกล่าวว่าเสือนอนกินนี้มันจริงหรือไม่ แล้วทำไมสมัยนี้คนที่กระโดดลงไปทำธุรกิจหอพักนี้ มีแต่เสียงบ่น ว่าไม่น่าทำเลย อยากจะขายทิ้ง
เรามาลองคำนวณการทำธุรกิจหอพัก อพาร์ทเม้นแบบการใช้วิชาคณิตศาสตร์พื้นฐานกันดีกว่า
สมมติ เรามีที่ดินเปล่าจากมรดกพ่อแม่ซัก 1- 2 งาน เราต้องการก่อสร้างหอพักขนาด 20 ห้อง ต่างจังหวัดนะครับ
ราคาค่าก่อสร้างและเฟอร์นิเจอร์ มีแอร์ ทั้งหมดคร่าวๆ ตีราคา 6 ล้านบาท (ราคาต่างจังหวัดและประหยัดสุดๆนะครับ)
สมมติเรามีเงินเดือนประจำอยู่ที่ 30000 บาท และเดินเข้าไปขอกู้ธนาคาร โดยใช้ที่ดินจากมรดกไปจำนอง
สมมติธนาคารตรวจสอบประวัติของเราทั้งหมดและให้เรากู้ โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะให้กู้ระยะเวลา 10 ปีสำหรับหอพัก
ค่าใช้จ่ายแรกเลยที่คุณเริ่มสร้างหอพักโดยที่ยังไม่มีรายได้เข้าคือ ดอกเบี้ยของธนาคาร
ดอกเบี้ยและเงินต้นคร่าวๆที่จะต้องจ่ายให้ธนาคาร คือ 1% ต่อเดือน หรือกู้ 6 ล้านบาท คุณต้องจ่ายเดือนละ 60,000 บาท เป็นระยะเวลา 10 ปี
พอสร้างหอพักเสร็จ คุณเริ่มเปิดให้คนเช่า 20 ห้อง ให้เช่าห้องละ 3000 บาท
ถ้ามีคนเช่าทุกห้องเต็มทุกเดือน คุณจะได้เงินต่อเดือนทั้งหมดเท่ากับ 20*3000 = 60,000 บาท
ปีนึงคุณจะได้เงินทั้งหมด 60000*12 = 720,000 บาท
แต่อย่าลืมนะครับ ทุกเดือนห้องจะเต็มเป็นไปไม่ได้ครับ จะมีคนย้ายเข้าออกตลอดทุกๆเดือน เราตีคร่าวๆว่า ปีนึง คนอยู่จะประมาณ 70% ของทั้งหมด
รายได้ต่อปีเราจะเหลือประมาณ 720,000 * 70% = 504,000 บาท
ค่าใช้จ่ายต่อเดือนเรื่องเงินต้นและดอกเบี้ยที่กู้ธนาคารมา คือ เดือนละ 60000 บาท ปีละ 720000 บาท
สรุป เราขาดทุนต่อปี 720000-504000 = 216,000 บาท!!!!!! ในกรณีที่กู้เงินมา
มันไม่ใช่เสือนอนกินเลยนะครับ ถ้ากู้ธนาคารมาแล้วรายได้ไม่พอรายได้จ่าย มันคือการที่เอาเท้าก่ายหน้าผาก เครียดเลยครับ
ลงทุนไปแล้วเอาคืนก็ไม่ได้ ทู่ซี้ทำไปก็กินทุน และทางสุดท้ายก็ประกาศขาย
แล้วระหว่างที่รอขาย เราต้องชักทุนไปเรื่อยๆ แล้วเมื่อไรละที่จะขายได้
ไม่มีใครตอบได้….
ถ้าสมมติคนเช่าเต็มทุกเดือนรายได้ก็เท่ากับรายจ่ายพอดี ไม่มีกำไรเลย คุณบอกทนกัดฟันส่งธนาคารได้ เพราะรอ 10 ปีก็เป็นไท ได้หอพักมา 1 หลัง
แต่มันจะเต็มตลอดทุก 10 ปีเลยหรอครับ
ไหนจะระหว่างที่ทำหอพัก จะมีอะไรเสียต้องซ่อมอีก เช่นท่อน้ำพัง มอเตอร์ระเบิด ค่าใช้จ่ายเราทั้งนั้น……………
ค่าภาษีโรงเรือนปีละเกือบแสนผมยังไม่ได้คิดลงไปในค่าใช้จ่ายนะครับ ภาษีนี่ต้องเสียเต็มๆ
นี่ยังไม่รวมค่าจ้าง รปภ มาเฝ้าหออีกนะครับ เดือนละ 15000 อย่างน้อย
ความเสี่ยงที่จะหมุนเงินไม่ทันสูงมาก………………และก็โดนยึดถ้าส่งธนาคารไม่ทัน ลองเข้าไปดูเวบไซค์กรมบังคับคดีของทุกจังหวัดดูนะครับตอนนี้
เรามาลองดูอีกกรณีนึง ในกรณีไม่กู้ธนาคารเลย มีเงินสดเองทำเอง ลงเงิน 6 ล้านบาท
เราได้คืนมาปีละประมาณ 500000 บาท (ห้องพัก 20 ห้องๆละ 3000 บาท ต่อเดือน ปีนึงมีคนเช่า 70%)
ค่าใช้จ่ายที่มาคำนวณ
-ค่าภาษีทุกอย่าง ปีละประมาณ 60000 บาท
-ค่าซ่อมแซม จิปาถะ อีกประมาณปีละ 100000 บาท
ค่าใช้จ่ายรวมที่มองเห็น = 60000+100000 = 160000 บาท
รายได้ทั้งหมดต่อปีหักค่าใช้จ่าย = 500000-160000 = 340000 บาท หรือ 28000 บาทต่อเดือน ต่อเงินต้น 6 ล้านบาทคิดเป็นกำไร 5.66% ต่อปี
ระยะเวลาคืนทุน 6,000,0000/340,000 = 17.364 ปี+++++!!!!!!
เหนื่อยไหมครับ ………
ถ้าจะลดเวลาคืนทุนเพื่อให้รายได้มากขึ้น ต้องหาผู้เช่าให้เต็มทุกเดือน ทำเลหอพักเราต้องใกล้มหาวิทยาลัยดังๆหรือย่านชุมชนดังๆ(แต่ถ้าใกล้ชุมชนมหาลัยค่าที่ดินและการสร้างหอพักจะแพงขึ้น) และหาพื้นที่ข้างล่างให้ร้านสะดวกซื้อเช่าหรือทำเป็น office ให้เช่า เพื่อเพิ่มรายได้
แต่ยังมีปัญหาจุกจิกอีกหลายอย่างเลยนะครับ ในฐานะมีเพื่อนๆพี่น้องๆญาติทำหอพัก ไหนจะเจอคนหนีค่าเช่า ทำเฟอร์นิเจอร์ในห้องพัง เละเทะ ไหนจะมาคลอดลูกในหอแล้วไม่มีเงินจ่ายอีก พาเพื่อนมาถล่มห้องเสียงดังวุ่นวานกินเหล้า ยกพวกตีกัน เป็นต้น
ทุกวันนี้แถวจังหวัดผมประกาศขายหอพักกันเยอะมากจริงๆครับ
แล้วถ้าไม่ทำหอพักละเราจะลงทุนอะไร อยากเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซักที่
ตัวเลือกที่น่าสนใจคือหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ลองเลือกหุ้นที่อยู่มานาน บริษัทใหญ่ๆมั่นคง สมมติว่าเป็น LH เป็นเพียงการยกตัวอย่างหุ้นอสังหาฯ ขนาดใหญ่มาเปรียบเทียบเท่านั้น
เรามีเงิน 6 ล้านบาท สมมติเราลองแบ่งเงินซื้อหุ้น LH ตอนปี 2016 ที่ราคา 9 บาท เป็นเงิน 1.8 ล้านบาท จะได้ 200000 หุ้น
ผลตอบแทนเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีจะประมาณ 5% = 90000 ต่อปี หรือ 7500 บาทต่อเดือน (เงินต้น 1.8 ล้านบาท)
เงินที่เหลืออีก 4.2 ล้าน ก็เลือกซื้อหุ้นปันผลดีๆ บริษัทมั่นคงตัวอื่นๆในทุกอุตสาหกรรม กินเงินปันผล เพื่อกระจายความเสี่ยง
เราก็เป็นเสือนอนกินเหมือนกันนะครับ…
เราไม่ต้องปวดหัวกับเรื่องจุกจิกในหอพักกับคนเช่าที่มีล้านแปดปัญหาแต่ละวันด้วยครับ.
ความเสี่ยงก็พอๆกัน เพราะเวลาต้องการเงินสดแบบฉุกเฉินเราสามารถขายหุ้นได้ไวกว่าขายหอพัก หอพักต้องขายทั้งหลังพร้อมที่ดิน แต่หุ้นทยอยขายได้
แต่ถ้าอีกมุมหอพักถ้ารอเวลาหลายปีอาจจะขายได้เงินก้อนมากกว่าหุ้น
แต่ตอนนี้หอพักเกิดขึ้นมาเต็มเลยครับและประชากรเกิดน้อยลง เริ่มเข้าสูงสังคมผู้สูงอายุกันอีก
อนาคตหอพักทั้งหมดจะมีคนเช่าเหมือนเดิมไหมครับ ลองดูรูปสังคมผู้สูงอายุในไทยข้างล่างนะครับ
อันนี้น่าคิดนะครับ ว่าคนเช่าหอพักอาจจะน้อยลงในอนาคตนะครับ
แล้วแต่มุมที่จะมองและความเสี่ยงของเราเองที่รับได้ครับ
บทความนี้ไม่ได้เชื้อเชิญในการซื้อขายหุ้นนะครับ แต่แบ่งปันประสบการณ์มุมมองการทำธุรกิจเทียบกับหุ้น การซื้อขายหุ้นเป็นเรื่องส่วนบุคคลต้องพิจารณาละเอียดรอบคอบกันอีกทีนะครับ
ที่มา https://www.facebook.com/waymagazine/photos/a.374982256455.167538.129528621455/10155248246716456/?type=3&theater
ที่มา https://www.pexels.com/photo/apartment-balcony-buildings-city-439391/
ที่มา https://www.tradingview.com
ที่มา https://www.finnomena.com/stock/LH
บทความจากโครงการ stock writer เขียนโดย MerchantETrader
stock2morrow
ศูนย์รวมความรู้เรื่องหุ้น ศูนย์รวมนักลงทุนรายย่อย ที่อยากรู้วิธีการลงทุนในหุ้นอย่างถูกต้องและได้กำไรอย่างยั่งยืน ติดตามเราได้ที่ LINE@stock2morrow, FB:stock2morrow และ www.stock2morrow.com