ภาคย์ธนา ปรีดาวิภาต CEO โลกใหม่ ภาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้

สัมภาษณ์พิเศษ

เล้าเป้งง้วนในรุ่นพ่อ-แม่ที่เติบโตจากการค้าเหล็ก จวบจนรุ่นลูกเจน 2 ที่เข้ามาสานต่อกงสีของครอบครัว หลังจากชิมลางลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 17 ปี มีพอร์ตโครงการสะสม 2.5 หมื่นล้านบาท ล่าสุดตกผลึกเป็นการสร้างเครือข่ายอาณาจักรธุรกิจภายใต้แบรนด์เรือธง “ภาพัฒน์ฯ” ชื่อย่อมีที่มาจาก “คุณแม่วิภากร” กับ “คุณพ่อพิพัฒน์” ถือว่าเริ่มต้นดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “กล้า-ภาคย์ธนา ปรีดาวิภาต” ทายาทธุรกิจเล้าเป้งง้วนที่ได้รับฉันทามติจากบอร์ดครอบครัวให้นั่งประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ภาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในวัย 29 ปีกับสูตรการลงทุนโลกทัศน์ใหม่ของผู้บริหารคนรุ่นใหม่

แผนธุรกิจภาพัฒน์ฯ

เล้าเป้งง้วน หรือ LPN เราทำธุรกิจที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2546 ในนามของธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ คนบุกเบิกจริง ๆ คือ เฮียฮ้อ (ดร.ดลพิวัฒน์ ปรีดาวิภาต) การต่อยอดและเป้าหมายต้องการให้กลุ่มภาพัฒน์เป็นเรือธงลำใหม่ที่จะสร้างการเติบโตต่อไปในอนาคต

ปัจจุบันผมพัฒนาโครงการมาแล้ว 4 ปี ทำจริง ๆ ตอนอายุ 24 ปี ทยอยเริ่มทำตั้งแต่โครงการในทำเลประชาอุทิศ พัฒนาการ ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ มีโพเทนเชียลสูง ก่อนขึ้นโครงการเราก็มั่นใจว่าดีมานด์มีกำลังซื้อจริง ๆ จับตลาดลูกค้ากลุ่มบี-บีบวก มองแล้วด้วยสภาวะเศษฐกิจเริ่มดูไม่ค่อยดีแล้ว ถ้าเราจับลูกค้ากลุ่มกู้ไม่ผ่านจะมีปัญหา ก็เลยจับนิชมาร์เก็ตอย่างเดียว

พอร์ตภาพัฒน์ฯสินค้าทาวน์เฮาส์ ราคา 7-22.5 ล้าน บ้านเดี่ยวยังไม่เคยทำ คอนโดมิเนียมก็ยังไม่เคยเปิด (ยิ้ม)

บิสซิเนสโมเดล 1.เราพยายามจบโครงการให้ได้ภายใน 2 ปีครึ่ง 2.บางครั้งเราเลือกขึ้นโครงการเข้ากับดีมานด์ที่มี เราทำงานบนดาต้าที่มี เรามองว่าในกลุ่มภาพัฒน์ 20-30 หลัง ภายใน 3 ปีจบแน่นอน 3.ขนาดที่ดินโครงการละ 8-12 ไร่ สไตล์การทำธุรกิจจะคอนเซอร์เวทีฟ

คำนวณคร่าว ๆ ที่ดิน 1 ไร่ เท่ากับทาวน์เฮาส์ ไร่ละ 10 หลัง บ้านเดี่ยว ไร่ละ 6 หลัง มูลค่าโครงการ 500-1,000 ล้าน อย่างนี้ยั่งยืนกว่าซื้อที่ดิน 30 ไร่ รันโครงการ 5 ปี ซึ่งไม่สามารถจบเร็วได้เพราะดีมานด์ไม่ได้ และถ้าทำอย่างนั้นต้องไปแข่งกับเอพี (ไทยแลนด์), พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งผมมองว่ายังไม่ถึงเวลา

ผมชอบทำประมาณอย่างนี้ไปเรื่อย ๆ มากกว่า จนทำให้เรามีความแข็งแกร่ง ที่สำคัญไม่จำเป็นต้องไปแข่งกับใคร ที่ผ่านมา 4 ปีพอร์ตสะสมของภาพัฒน์ฯมี 1,050 ล้าน ปัจจุบันมี 3 โครงการ กำลังขึ้นโครงการที่ 4

โครงการแรกเปิดตัวปี 2560 มูลค่า 150 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 90% ถือว่าปิดโครงการแล้วก็แล้วกัน ถัดมาต้นปี 2562 เปิดตัวแบรนด์ชิเซน ถนนพัฒนาการตัดใหม่เสร็จพอดี เชื่อมไปรามคำแหงกับอุโมงค์ไปพัฒนาการ เสร็จพร้อมกันเมื่อกลางปี เราซื้อที่ดินตั้งแต่ปี 2561 มูลค่าโครงการ 500 ล้าน ขายแล้ว 70% คาดว่าปิดการขายปีหน้า

โครงการที่ 3 SHO พัฒนาการ 32 บนที่ดิน 8 ไร่ มูลค่าโครงการ 500 ล้าน ปี 2564 มีแลนด์แบงก์เตรียมไว้แล้ว ยังไม่สรุปว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์

เรานำความชำนาญทาวน์เฮาส์พระราม 3 มาต่อยอด

ใช่ครับ หลัก ๆ เป็นเรื่องการใช้พื้นที่ เราพยายามสร้างทาวน์เฮาส์ให้เหมือนอยู่บ้านเดี่ยว เป็นทาวน์เฮาส์ฟังก์ชั่นดับเบิลวอลุ่ม เข้าบ้านแล้วโปร่ง โล่ง สบาย เปิดประตูมาเจอฟังก์ชั่นนี้ทุกไทป์เทียบกับปกติต้องเจอในบ้านเดี่ยว ราคา 10 ล้าน

พิมพ์เขียวทาวน์เฮาส์จะมี 3 ไทป์ เรียกว่า S M L รุ่น S ที่ดิน 18 วา 170 ตร.ม. 4 นอน 3 น้ำ 2 จอดรถ หน้ากว้าง 5.5 เมตร ราคา 3.8-4.5 ล้าน แพงหัวมุม/ที่ดิน 3.5 หมื่น

รุ่น M ที่ดิน 21 วา 210 ตร.ม. 4 นอน 4 น้ำ 2 จอดรถ 7.8-8.5 ล้าน และรุ่น L ที่ดิน 30 วา 345 ตร.ม. 4 นอน 5 น้ำ 4 จอดรถ จอดได้สองแถว เริ่ม 22.5 ล้าน ราคาโดดเพราะอยู่ที่ทำเล สามารถค้าขายได้เพราะมีฝั่งหนึ่งติดถนนใหญ่

กลยุทธ์การแข่งขัน

เรายอมให้มาร์จิ้นน้อย เราเสียเปรียบในส่วนนี้แทน กรอสมาร์จิ้นคนอื่นมากกว่าเรา 3-4% เราได้ 27-28% แต่บรรทัดสุดท้ายเน็ตมาร์จิ้นอยู่ที่ 10-12% แม้แต่ปีนี้ซึ่งเป็นปีที่มีสถานการณ์โควิดกำไรสุทธิเราก็ยัง 2 ดิจิต ซึ่งเหตุผลที่ทำได้ต้องเข้าใจว่าบริษัทเราไม่ได้ใหญ่ ทำให้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางน้อยกว่าคนอื่น ภาพรวมของเราเอง บรรทัดสุดท้ายเราทำกำไรไม่ด้อยกว่าคนอื่น ในตัววอลุ่มหลักล้านบาท

ที่เหลือหลัก ๆ เราศึกษาคู่แข่งทั้งหมด ไม่ได้ทำอะไรแตกต่างจากเขามาก แค่เน้นคำว่าความคุ้มค่า พื้นที่เราจะใหญ่กว่า มีความคุ้มค่ามากกว่า ในราคาเท่ากัน อย่างน้อยสเปซเราใหญ่กว่า 10-15% แน่นอน หรือถ้าพื้นที่เท่ากันแต่เราจะมีฟังก์ชั่นที่มากกว่า 1 ห้อง เช่น ห้องน้ำมากกว่า 1 ห้อง เรียกว่า plus one ทั้งหมด

อย่าลืมว่าสิ่งหนึ่งที่เราไม่สามารถสู้รายใหญ่ คือ แบรนดิ้ง และเราคงไม่สามารถเอาเงินหลักสิบล้านร้อยล้านไปสร้างแบรนด์ได้ แต่สิ่งที่เราทำได้ คือ สร้างตลาดของเราเอง ตลาดของเราที่ลูกค้ารู้สึกว่าซื้อเราแล้วได้มากกว่าคนอื่น ซื้อเราแล้วดูแลดีไม่แพ้คนอื่น ฟังก์ชั่นเราไม่น้อยกว่าคนอื่น หรือเหนือกว่าด้วยซ้ำไป เราจะสร้างจากตรงนี้และต่อไปให้เขา (ลูกค้า) บอกต่อกันเอง

ผมเชื่อมั่นว่าสินค้าที่อยู่อาศัย แบรนด์จะแข็งแรงด้วยการที่ลูกค้าบอกต่อ หรือ word of mouth นี่คือสิ่งที่ภาพัฒน์ฯจะสร้างต่อไปในอนาคต