เลือกตั้ง69 แข่งนโยบายที่อยู่อาศัยตอบโจทย์คนอยากมีบ้านจริง?
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ช่วงต้นปี 2569 ประเทศไทยจะเข้าสู่สนามเลือกตั้ง69 ท่ามกลางโจทย์เศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาต่อเนื่องหลายปี ทำให้นโยบายด้าน"ที่อยู่อาศัย"กลายเป็นหนึ่งในประเด็นแข่งขันที่สำคัญของบรรดาพรรคการเมืองขนาดใหญ่
เมื่อพิจารณาเฉพาะนโยบายกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ พรรคประชาชนและพรรคเพื่อไทย เลือกเดินคนละเส้นทาง สะท้อนมุมมองต่อ “ปัญหาบ้าน” และ “กำลังซื้อ” ที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ
แก้ตรงจุด ลดภาระ-เพิ่มโอกาสมีบ้าน
นโยบายของ พรรค ปชช. ถูกออกแบบให้เชื่อมโยงเป็นระบบเดียวกัน ครอบคลุมตั้งแต่ผู้เช่า ผู้ซื้อบ้านหลังแรก ไปจนถึงตลาดสินเชื่อ โดยสามารถจำแนกได้เป็น 4 แกนหลัก
1.) ลดภาระค่าใช้จ่ายการสนับสนุนค่าเช่าที่อยู่อาศัย 50% แต่ไม่เกิน 1,000 บาทต่อเดือน นาน 6 เดือน ครอบคลุมราว 500,000 ครัวเรือน เป็นมาตรการอัดฉีดกำลังซื้อเข้าสู่ระบบทันที พร้อมช่วยพยุงค่าครองชีพในระยะสั้น
2.)เปลี่ยนผู้เช่าเป็นเจ้าของ ตั้งแต่การเปิดทางให้ผู้เช่าการเคหะแห่งชาติราว 65,000 ห้อง สามารถเป็นเจ้าของได้ในเงื่อนไขค่าเช่าเดิม ไปจนถึงความร่วมมือกับภาคเอกชนพัฒนาโครงการเช่าก่อนซื้อ 50,000 ยูนิต ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยใช้ประวัติการเช่าเป็นเครดิตทางการเงิน ถือเป็นการแก้ “กับดักคนไม่มีสลิปเงินเดือน” อย่างเป็นรูปธรรม
3.) สินเชื่อพิเศษเฉพาะกลุ่ม ทั้งดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้ไม่เคยมีบ้านมาก่อนในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ครอบคลุมกว่า 350,000 ยูนิต และสินเชื่อปรับปรุงทรัพย์จากกรมบังคับคดี วงเงินไม่เกิน 100,000 บาท สะท้อนการดึงทรัพย์ร้างกลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ
4.) บ้านมั่นคงกระจายสู่ภูมิภาคใช้ที่ดินรัฐและบทบาทท้องถิ่นเป็นแกนหลัก แก้ปัญหาบุกรุกที่ดินควบคู่การพัฒนาที่อยู่อาศัย สะท้อนแนวคิดกระจายอำนาจและลดความเหลื่อมล้ำเชิงพื้นที่
ภาพรวม นโยบายของพรรคประชาชนถูกมองว่ามีกรอบชัด ทั้งกลุ่มเป้าหมาย วงเงิน และกลไก แม้ต้องอาศัยการประสานงานหลายฝ่าย แต่มีความเป็นไปได้เชิงปฏิบัติสูง หากได้บริหารประเทศ
"ลดหนี้-เพิ่มรายได้" ปูทางกำลังซื้อ
ขณะที่พรรค พท. เลือกใช้แนวทาง “อ้อมแต่กว้าง” ภายใต้สโลแกน “สร้างโอกาส ล้างหนี้ มีกิน” โดยนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกวางเป็นแกนหลักโดยตรง แต่เชื่อมโยงผ่านการลดภาระและฟื้นกำลังซื้อตั้งแต่การลดค่าใช้จ่ายพื้นฐาน เช่น ค่าไฟ ค่าเดินทาง ระบบขนส่งสาธารณะ ไปจนถึงนโยบายเพิ่มรายได้ภาคเกษตร และชุดมาตรการล้าง-พักหนี้ ครอบคลุมลูกหนี้รายย่อย เกษตรกร และผู้สูงอายุในมิติที่อยู่อาศัยโดยตรง
นโยบาย “บ้านเพื่อคนไทย” และการเปลี่ยนที่ดิน ส.ป.ก. เป็นโฉนด ยังคงเป็นหัวใจสำคัญ แต่หลายโครงการเป็นนโยบายที่เคยประกาศแล้วในรัฐบาลก่อนหน้า และยังต้องจับตาความต่อเนื่องในการดำเนินการ
สองแนวคิด สองผลลัพธ์
หากเปรียบเทียบเชิงโครงสร้าง พรรคประชาชนมุ่ง “กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรง” ผ่านอุปสงค์จริงในระดับราคาที่ตลาดต้องการ ขณะที่พรรคเพื่อไทยเลือก “ฟื้นกำลังซื้อฐานราก” เพื่อให้การตัดสินใจซื้อบ้านเกิดขึ้นตามกลไกตลาดในลำดับถัดไป
ในเชิงผลกระทบ หากนโยบายพรรคประชาชนเดินหน้าได้จริง เพียงโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท 50,000 ยูนิต ก็อาจเปลี่ยนภาพตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่วน “เพื่อไทย” แม้ไม่กระทบตลาดบ้านโดยตรงในระยะสั้น แต่หากลดภาระหนี้และค่าครองชีพได้จริง ก็อาจสร้างแรงส่งทางเศรษฐกิจในวงกว้าง
สุดท้าย นโยบายอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เพียงเรื่องบ้าน แต่คือกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจและความมั่นคงของครัวเรือน ในสนามเลือกตั้งปี 2569 คำถามสำคัญจึงไม่ใช่แค่ “ใครแจกมากกว่า” แต่คือ “ใครทำได้จริง และตอบโจทย์ตลาดได้ตรงจุดกว่า” และนั่นอาจเป็นตัวแปรสำคัญที่ผู้มีสิทธิ์เลือกตั้งต้องตัดสินใจในคูหา