ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้น เมื่อคนรุ่นใหม่เน้น ‘เช่า’ ไม่เน้นซื้อ ลดแรงกดดันทางการเงิน

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 อาจยังไม่ใช่จังหวะของการเร่งซื้อ แต่เป็นช่วงของการตั้งหลักมากกว่า มีข้อมูลจาก DDproperty สะท้อนตรงกันว่า ความต้องการซื้ออสังหาฯ ทั่วประเทศในไตรมาสแรกชะลอตัวลง 6% ขณะที่ความต้องการเช่าขยับขึ้น 4% และในกรุงเทพฯ มีความต้องการเช่าเติบโตกว่า 9%

จากตัวเลขนี้ไม่ได้สะท้อนแค่ความซบเซาของตลาด แต่ยังบ่งบอกพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป

1. การซื้อชะลอตัว แต่ไม่ได้หายไป คอนโดฯ ยังเป็นเซฟโซน

แม้ภาพรวมการซื้อจะลดลง แต่คอนโดมิเนียมก็เติบโตไปถึง 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันกับปีที่แล้ว ทำให้คอนโดฯ กลายเป็นเซกเมนต์เดียวที่ยังไปต่อได้ ขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์กำลังลดลงกว่า 17% และ 16% ตามลำดับ รองลงมาคือ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท ในสัดส่วนไล่เลี่ยกันที่ 19% และ 17% ตามลำดับ

เหตุผลที่คนหันมาซื้อคอนโดฯ ก็ไม่ได้ซับซ้อนมากนัก เพราะคอนโดฯ ราคาเข้าถึงง่ายกว่า ในช่วงที่กำลังซื้อถูกกดดัน ตัวเลขก็ยืนยันชัดว่าบ้านราคา 1-3 ล้านบาท ครองสัดส่วนสูงสุด 44% ของความต้องการซื้อ นั่นหมายความว่า ดีมานด์ยังคงอยู่ แต่เพดานความสามารถของผู้ซื้อกำลังลดลง

2. Generation Rent ไม่ใช่ทางเลือกสำรอง แต่คือกลยุทธ์การเงิน

เมื่อผู้คนไม่เน้นซื้อ แต่เน้นเช่า ทำให้เทรนด์เช่าเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่มีความสนใจเพิ่มขึ้น 5% และทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 3% ที่น่าสนใจคือ ที่อยู่อาศัยราคาค่าเช่าต่ำกว่า 1 หมื่นบาทต่อเดือน เติบโตแรงสุดถึง 11%

ภาพนี้สะท้อนการเกิดขึ้นของกลุ่มที่เรียกว่า Generation Rent หรือเทรนด์การหาบ้านที่ต้องการความยืดหยุ่น โยกย้ายสะดวก ซึ่งการเช่าบ้านยังเป็นการรักษาสภาพคล่องทางการเงิน ในวันที่ความไม่แน่นอนสูงกว่าปกติเหมือนทุกวันนี้ ทั้งนี้ มีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้น ที่ความต้องการเช่ายังคงทรงตัวในไตรมาสที่ผ่านมา

3. เมืองท่องเที่ยวกลับมา ‘เพชรบุรี’ ขึ้นแท่นเมืองเด่น

หนึ่งในสัญญาณที่น่าสนใจคือ การกลับมาของการท่องเที่ยวในหัวเมืองต่างๆ โดยเฉพาะจังหวัดเพชรบุรี ที่กลายเป็นเมืองที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดในไตรมาส 1 ของปีนี้ ทั้งการซื้อ (+61%) และการเช่า (+113%) โดยมีปัจจัยหนุนมาจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว ราคาอสังหาฯ และความเป็นอยู่ไม่สูงเท่าเมืองท่องเที่ยวใหญ่ๆ และเทรนด์การอยู่อาศัยใกล้ธรรมชาติ ทำให้เพชรบุรีกลายเป็นเมืองสำหรับพักผ่อนที่เหมาะกับการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุน

4. กรุงเทพฯ เมืองที่ซื้อยาก แต่ถ้าเช่ายังไปต่อได้

ในส่วนของเมืองหลวงอย่างกรุงเทพฯ ภาพการเช่ายิ่งชัดขึ้น ความต้องการในการซื้อที่อยู่อาศัยกำลังชะลอตัว แต่หากเป็นการเช่าก็เติบโตทุกประเภท โดยความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 9% สะท้อนให้เห็นแนวโน้มการขยายตัวของตลาดเช่าในเมืองหลวงที่ยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง

คอนโดฯ ยังเป็นตัวหลัก (+2%) ขณะที่แนวราบยังถูกกดดันจากต้นทุนที่ดินและก่อสร้าง ทำให้คนเมืองจำนวนมากเลือก ‘อยู่ก่อน ค่อยซื้อทีหลัง’

โลเคชันที่เติบโต เช่น ภาษีเจริญ ประเวศ ห้วยขวาง หรือบางนา สะท้อนว่าดีมานด์เริ่มกระจายออกจาก CBD ไปยังโซนที่สมดุลราคา-การเดินทางมากขึ้น

5. ตลาดไม่ได้แย่ แต่กำลังรีเซ็ตสมดุลใหม่

คำอธิบายของ วิทยา อภิรักษ์วิริยะผู้จัดการทั่วไป Think of Living และดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) น่าสนใจตรงที่ชี้ว่า จริงๆ แล้ว ผู้บริโภคไม่ได้เลิกฝันเรื่องบ้าน แต่กำลังคิดใหม่ว่า จะไปถึงจุดนั้นได้อย่างไร

ในวันที่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง ความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจยังสูง และต้นทุนชีวิตที่เพิ่มขึ้น ความยืดหยุ่นทางการเงินกลายเป็นสินทรัพย์ที่สำคัญไม่แพ้การมีบ้าน เทรนด์ Generation Rent จึงไม่ใช่สัญญาณของความพ่ายแพ้ แต่คือการตัดสินใจอย่างชาญฉลาดบนพื้นฐานของความเป็นจริง

“สำหรับผู้ประกอบการ นี่คือโอกาสในการทบทวนและออกแบบโมเดลธุรกิจใหม่ ทั้งในแง่ของราคา รูปแบบสินค้า และประสบการณ์ของลูกค้า เพื่อเปลี่ยนดีมานด์ให้กลายเป็นยอดขายจริง ส่วนผู้บริโภคเอง ก็ควรวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ และเลือกระดับราคาที่สอดคล้องกับศักยภาพในการผ่อนชำระจริง ขณะเดียวกัน มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ จะเป็นแรงผลักดันสำคัญที่ช่วยเปิดประตูให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) เข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เพราะตลาดที่แข็งแกร่งในระยะยาว ต้องสร้างบนฐานของความยั่งยืน ไม่ใช่แค่แรงกระตุ้นระยะสั้น” วิทยากล่าวทิ้งท้าย