ฝากขายบ้านกับนายหน้าอย่างไรให้ขายได้ พร้อม 5 ข้อควรระวัง

หากคุณเป็นคนหนึ่งที่วางแผนจะขายบ้านมือสอง แต่รู้ดีว่าการขายบ้านด้วยตนเองอาจไม่ใช่เรื่องง่ายอย่างที่คิด เพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง จึงแตกต่างจากการขายสินค้าทั่วไปอย่างแน่นอน ด้วยเหตุนี้การฝากขายบ้านกับนายหน้าหรือเอเจนต์จึงเป็นวิธีที่น่าสนใจสำหรับคนที่ต้องการขายบ้านนั่นเอง

ทำไมจึงต้องฝากขายบ้านผ่านนายหน้า

การจะขายบ้านมือสองทั้งที ไม่ใช่แค่ประกาศขายเสร็จแล้วจะมีคนซื้อได้เลยเหมือนขายของทั่วไป แต่ยังมีดีเทลอีกมากมายที่ต้องใช้ทั้งเวลาและความเข้าใจจนกว่าจะปิดดีลการขายได้สำเร็จ ซึ่งการฝากขายบ้านผ่านนายหน้าจะช่วยแบ่งเบาเรื่องเหล่านี้ได้มาก ไม่ว่าจะเป็น

1. ประเมินราคาบ้านและตั้งราคาให้เหมาะสมกับสภาพตลาด

ในฐานะเจ้าของบ้านที่ไม่ได้เชี่ยวชาญเรื่องแวดวงอสังหาฯ อาจจะตั้งราคาบ้านสูงหรือต่ำกว่ามาตรฐานของตลาดเกินไป ซึ่งไม่ส่งผลดีต่อการขายทั้ง 2 แบบ แต่ถ้าฝากขายบ้านกับนายหน้าจะมีการประเมินทั้งราคาบ้าน ทำเลที่ตั้ง เพื่อตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับลักษณะของบ้านมือสองที่ต้องการขายและประเมินจากราคาตลาดที่แท้จริง

2. ทำการตลาดทั้งออนไลน์และออฟไลน์

แม้ว่าการประกาศขายบ้านผ่านช่องทางออนไลน์ เช่น โซเชี่ยลมีเดีย เว็บไซต์ อาจจะไม่ใช่เรื่องยากมากนัก แต่ก็ต้องใช้เวลาพอสมควร ถ้าหากฝากขายบ้านกับนายหน้าหรือโบรเกอร์จะมีช่องทางการทำการตลาดเพื่อหาผู้ซื้อทั้งสื่อออนไลน์และออฟไลน์ รวมถึงมีฐานข้อมูลลูกค้าของบริษัท หรือแม้แต่นายหน้าอิสระก็จะมีกลุ่มลูกค้าอยู่แล้ว

การใช้บริการนายหน้าเท่ากับผู้ขายกำลังพร้อมจับมือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านนับไม่ถ้วนให้เข้ามาดูบ้านของคุณ แถมยังถูกนำเสนออย่างถูกต้องและสวยงามอีกด้วย

3. ติดต่อและพาผู้ซื้อเยี่ยมชมบ้าน

เมื่อมีผู้สนใจอยากขอเยี่ยมชมบ้านเพื่อตัดสินใจซื้อ ถ้าหากเป็นเจ้าของขายเองก็อาจจะต้องลางานเพื่อเปิดบ้านให้คนมาเยี่ยมชม แต่ถ้าฝากขายบ้านกับนายหน้าก็จะช่วยลดปัญหาส่วนนี้ได้ อีกทั้งยังช่วยคัดเลือกลูกค้าก่อนที่จะมาเยี่ยมชมบ้าน

โดยนายหน้าจะเป็นผู้พาลูกค้าเข้าชมบ้านด้วยตนเอง เพื่อให้ข้อมูลบ้านที่จะขาย และป้องกันมิจฉาชีพแฝงตัวมา รวมทั้งยังช่วยเจรจาต่อรองราคาเมื่อมีลูกค้าที่สนใจจะซื้อบ้าน ด้วยประสบการณ์ของนายหน้าจึงรู้ถึงพฤติกรรมของลูกค้าเป็นอย่างดี ว่าควรเจรจาแบบไหนเพื่อให้ได้ความพึงพอใจทั้งสองฝ่าย

4. มีความรู้ด้านสินเชื่อ

ความรู้ด้านสินเชื่อก็มีประโยชน์อย่างมากสำหรับการขายบ้าน เพื่อนำมาใช้ในการช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านของเรา ซึ่งการฝากขายบ้านกับนายหน้าช่วยแบ่งเบาเรื่องนี้ได้มาก เพราะมีความรู้และความเข้าใจในการขอสินเชื่อบ้านเป็นอย่างดี เพื่อช่วยด้านธุรกรรมของผู้ซื้อ และให้ความเข้าใจว่าควรขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินไหนบ้าง อัตราดอกเบี้ยเท่าไร ผ่อนต่อเดือนอย่างไร คุณสมบัติต่าง ๆ ของผู้ซื้อมีกฎเกณฑ์หรือเงื่อนไขอะไรบ้าง ซึ่งช่วยเปิดโอกาสการขายบ้านมือสองให้กว้างขึ้น

5. ช่วยเรื่องนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์

หมดห่วงเรื่องปัญหาการทำสัญญาและขั้นตอนต่าง ๆ ที่ละเอียดยิบย่อย เพราะนายหน้าจะมีความรู้และความเข้าใจเรื่องสัญญาการขาย ขั้นตอนการดำเนินการขายเป็นอย่างดี ดังนั้นการดำเนินการในแต่ละขั้นตอน รวมถึงดูแลเรื่องขอสินเชื่อ การโอนกรรมสิทธิ์ นายหน้าสามารถให้คำปรึกษาและเป็นตัวแทนเจ้าของบ้านในการเจรจาต่อรองได้เป็นอย่างดี

เรียกได้ว่าฝากขายบ้านกับนายหน้าจะเป็นผู้ช่วยบริหารจัดการตั้งแต่ต้นจนจบดีลการซื้อขายได้อย่างครบถ้วนสมบูรณ์แบบโดยที่คุณไม่ต้องลงมือลงแรงและเสียเวลาจัดการเลยนั่นเอง

วิธีการฝากขายบ้านกับนายหน้า

เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าจะฝากขายบ้านกับนายหน้าแทนการขายบ้านด้วยตนเอง จะมีวิธีการดังต่อไปนี้

1. ทำสัญญา

หากเลือกบริษัทนายหน้าขายบ้านที่น่าเชื่อถือได้แล้ว ขั้นตอนแรกคือ การทำสัญญากับนายหน้า ส่วนใหญ่บริษัทหรือนายหน้ามืออาชีพก็จะมีสัญญาเป็นรูปแบบมาตรฐานอยู่แล้ว นอกจากคุณจะต้องอ่านและตรวจสอบข้อมูลทุกอย่างให้ถูกต้องแล้ว อย่าลืมดูเงื่อนไขสัญญาบางข้อ ที่กระทบกับการขายบ้านของคุณได้โดยตรง เช่น

– หากนายหน้าสามารถขายบ้านในราคาสูงกว่าที่ตกลงไว้ในตอนต้น เจ้าของบ้านจะตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของนายหน้าหรือไม่ ถ้าสัญญาระบุว่าให้เป็นของนายหน้า จะทำให้เขาได้เงินส่วนต่างไปเต็ม ๆ

– บางครั้งสัญญาจะระบุว่าเจ้าของต้องแต่งตั้งให้นายหน้าคนนี้ให้เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้นายหน้าผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด ในระยะเวลาตามที่กำหนด ซึ่งถือเป็นวิธีป้องกันให้นายหน้าไม่มีความเสี่ยงถูกตัวเจ้าของบ้านหรือนายหน้าคนอื่นขายตัดหน้า ถ้าเราไม่มีปัญหาในจุดนี้ ก็ไม่ต้องกังวล

2. ประเมินราคาและแนะนำเรื่องซ่อมแซมตกแต่งบ้าน

เมื่อเราฝากขายบ้านกับนายหน้าจะมีการประเมินราคาบ้านโดยวิเคราะห์จากทำเล สภาพบ้าน เพื่อให้คำปรึกษาในการตั้งราคาที่เหมาะสม รวมทั้งยังช่วยจัดหาผู้รับเหมามาปรับปรุงและตกแต่งบ้านให้ดูใหม่ เพื่อให้ขายได้กำไรดีขึ้นได้ด้วย แต่เจ้าของบ้านเองก็ควรเช็กราคาขายบ้านที่อยู่ในทำเลใกล้เคียงด้วยเช่นกัน ซึ่งการตั้งราคาบ้านควรบวกค่าภาษีต่าง ๆ ที่เจ้าของบ้านต้องชำระเพิ่มเมื่อขายบ้านได้แล้วยด้วย

3. จ่ายค่านายหน้า

หลังจากที่เสร็จสิ้นกระบวนการซื้อขายทุกอย่างแล้ว เจ้าของบ้านจึงค่อยจ่ายค่านายหน้า ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 3% ของราคาขายบ้าน เช่น บ้านราคา 2,000,000 บาท เมื่อหัก 3% ค่านายหน้าจะอยู่ที่ 60,000 บาทนั่นเอง

ทำเล ค่านายหน้า กรุงเทพฯ 3% เชียงใหม่ 3% ภูเก็ต 3% หัวหิน 3% อุดรธานี 3% พัทยา 3-10%

ข้อควรระวังเมื่อฝากขายบ้านกับนายหน้า

จริงอยู่ที่การฝากขายบ้านกับนายหน้าช่วยให้เจ้าของบ้านมีเวลาและมีอิสระมากขึ้น แต่ก็ต้องระวังในการเลือกนายหน้าด้วยเช่นกัน โดยมีข้อสังเกตดังนี้

1. นายหน้ามีใบอนุญาตหรือไม่

ควรเลือกนายหน้าที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งมีการสอบวัดความรู้ทางด้านการเป็นตัวแทนและสอบวัดจรรยาบรรณวิชาชีพ หลังจากผ่านการทดสอบและได้ใบอนุญาตแล้ว นายหน้าจะต้องดำเนินการและปฎิบัติหน้าที่ให้ถูกต้องตามมาตรฐาน และกฎจรรยาบรรณข้อบังคับร่วมกัน

หากฝ่าฝืนกฎ หรือมีการร้องเรียน และถูกตรวจสอบแล้วว่าทำผิดกฎ และจริยธรรม นายหน้าจะถูกยึดใบอนุญาตและแบนสิทธิในการเป็นสมาชิกสมาคมนายหน้าอสังหาฯ เพื่อเป็นการคัดแกะดำออกจากระบบ

เลือกเอเจนต์ที่มีการยืนยันตัวตนและการรับรอง

สำหรับผู้ที่กำลังใช้บริการเอเจนต์แต่ไม่แน่ใจว่าจะเลือกอย่างไรดี ทาง DDproperty มองเห็นถึงความสำคัญในการส่งมอบประสบการณ์ที่ดีที่สุดให้กับผู้ที่ต้องการผู้ช่วยสำคัญอย่างเอเจนต์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-ขาย-เช่า จึงได้ริเริ่มโครงการ “การยืนยันตัวตนเอเจนต์ (Agent Verification)” เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับเอเจนต์

Agent Verification (การยืนยันตัวตนเอเจนต์) และ Agency Verification (การยืนยันตัวตนของบริษัทเอเจนต์อสังหาฯ) จะช่วยให้แพลตฟอร์มของเรามีความน่าเชื่อถือและปลอดภัยมากขึ้น เราจึงให้เอเจนต์ลงทะเบียนยืนยันตัวตนและแสดงข้อมูลการติดต่อ โดยใช้หลักฐานดังนี้

• เอกสารทางราชการที่มีรูปถ่าย เช่น บัตรประชาชนหรือพาสปอร์ต พร้อมถ่ายหน้าเอเจนต์และบัตรประชาชนเพื่อยืนยันตัวตน
• Line ID
• เบอร์โทรศัพท์
• อีเมล

หากเป็นเอเจนต์ที่มีสังกัดบริษัทเอเจนต์อสังหาฯ จะต้องส่งเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งด้านล่างนี้ เพื่อระบุบริษัทเอเจนต์อสังหาฯ ที่สังกัดอยู่ได้อย่างถูกต้อง

• หนังสือรับรองการเป็นเอเจนต์ของบริษัทเอเจนต์อสังหาฯ ที่สังกัดอยู่ หรือ
• นามบัตรที่ออกให้โดยบริษัทเอเจนต์อสังหาฯ หรือนามบัตรที่ใช้รูปแบบของบริษัทเอเจนต์อสังหาฯ หรือ
• ใบสลิปค่าคอมมิชันที่แสดงชื่อบริษัทเอเจนต์อสังหาฯ และชื่อของเอเจนต์

ส่วนการยืนยันตัวตนของบริษัทเอเจนต์อสังหาฯ จะต้องยื่นเอกสารดังนี้

• หนังสือรับรองบริษัท หรือ ภ.พ.20
• เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของบริษัท
• Official Account Line ID (หรือ Facebook/LinkedIn ของบริษัท)
• อีเมล

2. นายหน้าเขียนสัญญาไม่ชัดเจน

นายหน้าควรระบุเนื้อหาในสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนเซ็นสัญญา ไม่ว่าจะเป็น รายละเอียดเกี่ยวกับค่านายหน้าที่ต้องระบุให้ชัดเจนว่าเท่าไหร่ ช่วงเวลาที่จ่ายคือตอนไหน ค่าใช้จ่ายในการชำระค่าธรรมเนียมการโอนใครเป็นผู้จ่าย รวมถึงเนื้อหาสัญญาที่มีซึ่งเป็นลายลักษณ์อักษรควรระบุให้ชัดเจนเช่นเดียวกัน

3. นายหน้าขอเก็บค่าใช้จ่ายจิปาถะ

โดยปกตินายหน้าจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการทำการตลาดเอง เช่น ค่าสื่อโฆษณา ค่าป้าย ค่าน้ำมันรถ ค่าโทรศัพท์ หรือค่าเสียเวลา ฯลฯ เพราะเมื่อเจ้าของบ้านเลือกใช้บริการฝากขายบ้านกับนายหน้าแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ถือเป็นหน้าที่รับผิดชอบของฝั่งนายหน้าโดยไม่เรียกเก็บเพิ่มในภายหลัง

4. นายหน้าขายขอโฉนดบ้านตัวจริง

เจ้าของบ้านไม่ควรมอบโฉนดบ้านตัวจริงให้กับนายหน้า เพราะอาจถูกโกงได้ ยกเว้นกรณีแต่งตั้งให้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์แทน ซึ่งโฉนดกรรมสิทธิ์ตัวจริง จะมีอยู่ด้วยกัน 2 ฉบับคือ ฉบับแรกที่สำนักงานที่ดิน และอีกฉบับจะต้องอยู่กับเจ้าของบ้านเท่านั้น เพื่อป้องกันการนำไปปลอมแปลงกรรมสิทธิ์ ในกรณีที่

เจ้าของบ้านไม่สะดวกทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน สามารถทำใบมอบอำนาจเพื่อให้นายหน้าแนบไปกับโฉนดกรรมสิทธิ์ โดยกำหนดขอบเขตการทำงาน วันดำเนินงาน วิธีรับเงินจากผู้ซื้อ และวิธีการชำระค่าธรรมเนียมการโอนให้ชัดเจน พร้อมขอสำเนาบัตรประชาชนนายหน้าที่ลงลายมือรับรองสำเนาถูกต้องเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วย

5. นายหน้าที่รับประกันว่าจะขายได้ราคาดี และการันตีเวลาในการขาย

ตามมาตรฐานการทำงานของนายหน้าที่ดี ไม่ควรรับประกันราคาหรือการันตีช่วงเวลาในการปิดการขายซึ่งผิดหลักมาตรฐานการทำงานและจรรยาบรรณ เพราะการขายบ้านให้ได้ในราคาและเวลาที่ต้องการไม่ใช่เรื่องง่ายเลย โดยมีหลายปัจจัยเป็นตัวกำหนด ไม่ว่าจะเป็น ราคา ทำเล สภาพเศรษฐกิจ การทำการตลาดที่ถูกต้องและมากพอ ฯลฯ ยกเว้นนายหน้ามีลูกค้ารอการซื้อขายอยู่แล้วจริงๆ

การฝากขายบ้านกับนายหน้าจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่คิดจะขายบ้านมืองสองแต่ไม่มีเวลาจัดการเอง ซึ่งนอกจากแบ่งเบาภาระแล้วนายหน้ายังช่วยคัดเลือกผู้ซื้อที่น่าสนใจให้กับเจ้าของบ้านได้ด้วย แต่เจ้าของบ้านเองก็ควรคัดเลือกนายหน้าให้ดีเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลังด้วยเช่นกัน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า