ทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด กับ 3 สิทธิและหน้าที่ลูกบ้านคอนโดควรรู้

ทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด ถือเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกภายในรั้วโครงการอาคารชุด หรือที่เราเรียกกันว่าคอนโด ซึ่งเป็นสิทธิเฉพาะของลูกบ้านในฐานะเจ้าของร่วมในการเข้าใช้ส่วนกลาง

แต่ก็ถือเป็นหน้าที่ร่วมกันที่จะต้องรับผิดชอบทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดร่วมกันของลูกบ้านด้วย ซึ่งสิทธิและหน้าที่ของลูกบ้านเจ้าของร่วมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดนั้นมีอะไรบ้าง บทความนี้มีคำตอบ

ความสำคัญของทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด

เมื่อพูดถึงทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดแล้ว บางคนอาจนึกถึงสระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, ล็อบบี้, ห้องสมุด และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่เพิ่มเติมเข้ามาเพื่อเอื้ออำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัย

แม้บางอย่างจะไม่ใช่สิ่งจำเป็นชนิดที่ขาดไม่ได้ แต่ความจริงแล้วในทางกฎหมายนั้นแบ่งทรัพย์สินของอาคารชุดออกเป็น 2 ส่วนหลัก ๆ ได้แก่

1. ทรัพย์ส่วนบุคคล คือ พื้นที่ในห้องชุดอย่างที่ทุกคนเข้าใจ และยังรวมไปถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินซึ่งจัดไว้ให้เป็นของเจ้าของแต่ละราย

2. ทรัพย์ส่วนกลาง คือ พื้นที่ทั้งหมดนอกเหนือจากทรัพย์ส่วนบุคคล ดังนั้น เพียงแค่ก้าวเท่าออกจากประตูห้องชุดมาที่ทางเดินหน้าห้องก็คือพื้นที่ส่วนกลางแล้ว

นอกจากนั้นลิฟต์และที่จอดรถก็จัดอยู่ในพื้นที่ส่วนกลางเช่นกัน รวมไปถึงระบบรักษาความปลอดภัยต่าง ๆ ก็จัดเป็นพื้นที่ส่วนกลางอีกด้วย

จะเห็นว่าแท้จริงแล้วทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดนั้นเป็นสิ่งสำคัญและจำเป็นมากสำหรับการอยู่อาศัยในคอนโดของลูกบ้านทุกคน

ทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดประกอบด้วยอะไรบ้าง

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 นิยามความหมายของทรัพย์ส่วนกลางเอาไว้ดังนี้

1. ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด

2. ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

3. โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคง และเพื่อการป้องกันความเสียหายต่เอตัวอาคารชุด

4. อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

5. เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

6. สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด

7. ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

ทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดกับสิทธิและหน้าที่เจ้าของร่วมอาคารชุด

นอกจากลูกบ้านจะมีสิทธิในฐานะเจ้าของร่วมที่จะใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดแล้ว ก็ต้องมีหน้าที่ร่วมกันเพื่อรับผิดชอบในพื้นที่ส่วนกลางเพื่อคงไว้ซึ่งความสมบูรณ์และพร้อมใช้งานของพื้นที่ส่วนกลาง และมีบริการต่าง ๆ อยู่ตลอดเวลา

ออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด ซึ่งค่าใช้จ่ายนี้มาจากการให้บริการส่วนรวม เช่น การจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย, พนักงานรักษาความสะอาดส่วนกลาง และช่างซ่อมบำรุงส่วนกลาง

นอกจากนี้คือค่าใช้จ่ายจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด เช่น ซ่อมแซมอาคาร รวมถึงอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ได้แก่ ลิฟต์, อุปกรณ์ออกกำลังกายในฟิตเนส, เฟอร์นิเจอร์ในล็อบบี้ และสุขภัณฑ์ในห้องน้ำส่วนกลาง

เจ้าของร่วมแต่ละคนนั้นมีหน้าที่รับผิดชอบจ่ายค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด โดยจะขึ้นอยู่กับพื้นที่ของห้องชุดที่เจ้าของร่วมเป็นเจ้าของ

ยกตัวอย่างเช่น คอนโดแห่งหนึ่งกำหนดเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ตารางเมตรละ 35 บาทต่อเดือน เจ้าของร่วมที่เป็นเจ้าของห้องชุด ขนาด 40 ตารางเมตรก็จะต้องชำระค่าส่วนกลาง 1,400 บาทต่อเดือน ซึ่งน้อยกว่าเจ้าของร่วมที่เป็นเจ้าของห้องชุด ขนาด 60 ตารางเมตร ที่จะต้องชำระค่าส่วนกลาง 2,100 บาทต่อเดือน

ค่าส่วนกลางคอนโด ที่เรียกเก็บจากเจ้าของร่วมนั้น นำมาบริหารค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้

สัดส่วนค่าส่วนกลาง ประเภทค่าใช้จ่าย 65% เป็นค่าจ้างในการบริหารโครงการ ค่าจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างทำความสะอาด และค่าดูแลสวน 20% เป็นค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน ได้แก่ ไฟฟ้า, ประปา, โทรศัพท์ และอินเทอร์เน็ต 10% เป็นค่าซ่อมบำรุงรักษา ไม่ว่าจะเป็นค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา การจัดซื้อสารเคมีดูแลสภาพน้ำในสระว่ายน้ำ การเติมน้ำมันระบบปั๊มดับเพลิง ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอุปกรณ์/เครื่องจักร ฯลฯ 5% เป็นค่าใช้จ่ายกิจกรรม และเบ็ดเตล็ด

นอกจากเงินค่าใช้จ่ายแล้ว ยังมีเงินทุนและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อดำเนินกิจการตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขที่ที่ประชุมใหญ่กำหนดอีกด้วย

ติดตามและตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคลอาคารชุด

หลังจากที่โครงการสร้างแล้วเสร็จจะมีการนำอาคารเข้าจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งอาคารชุดที่จดทะเบียนจะมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดดังกล่าว

โดยในนิติบุคคลของอาคารชุดนั้นเองจะมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดทำหน้าที่เป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด ดำเนินการออกกฎระเบียบข้อบังคับและนโยบายต่าง ๆ, เรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากเจ้าของร่วม

รวมถึงบริหารเงินกองทุนส่วนกลางที่เจ้าของร่วมจ่ายล่วงหน้า, นำเงินต่าง ๆ ไปใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด, จัดซื้อวัสดุอุปกรณ์ และจัดจ้างบุคคลเข้ามาให้บริการต่าง ๆ ในส่วนกลาง

ทั้งนี้ การทำงานของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนั้นจะได้รับการตรวจสอบโดยคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด โดยเจ้าของของร่วมมีบทบาทในการติดตามและตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนี้

1. เข้าร่วมประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อลงมติแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจะต้องได้รับคะแนนเสียงมากกว่า 3 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

2. เข้าร่วมประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

3. มอบฉันทะทำเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนในการประชุมได้

4. อนุมัติรายงานงบการเงินประจำปีของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจะต้องจัดให้มีการแถลงทุก ๆ 12 เดือน

5. พิจารณารายงานประจำปีของนิติบุคคล

6. ลงมติจัดต้องผู้ตรวจสอบบัญชี

7. เข้าชื่อกันให้ได้คะแนนเสียง 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงทั้งหมดของเจ้าของร่วม เพื่อให้ผู้จัดการและคณะกรรมการนิติบุคคลเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ

มีส่วนร่วมตัดสินใจประเด็นต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น และกระทบต่อส่วนรวม

เจ้าของร่วมมีบทบาทตัดสินใจประเด็นต่าง ๆ ที่กระทบต่อการอยู่อาศัยของเจ้าของร่วมในโครงการ ด้วยการลงมติในที่ประชุม ในประเด็นต่าง ๆ ต่อไปนี้

1. การขออนุญาตก่อสร้างหรือต่อเติมที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดหรือลักษณะภายนอกของอาคารโดยเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่ง

2. การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

3. การแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องจ่ายร่วมกัน

4. การแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบข้อบังคับ

5. จัดตั้งกองทุนเพื่อดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดภายใต้กฎระเบียบและมติของที่ประชุม

6. การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับให้อสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีภาระติดพันเป็นทรัพย์สินส่วนกลางอาคารชุด

7. การก่อสร้างที่ทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงส่วนกลางนอกเหนือจากข้อบังคับ

8. การจำหน่ายทรัพย์สินส่วนกลางอาคารชุด

9. การซ่อมแซมหรือก่อสร้างในกรณีที่อาคารชุดได้รับความเสียหาย

10. การหาผลประโยชน์จากพื้นที่ส่วนกลาง

11. การยกเลิกอาคารชุด

เมื่อทราบสิทธิ หน้าที่และความรับผิดชอบ ในฐานะเจ้าของร่วมแล้ว เจ้าของร่วมทุกคนก็สามารถมีส่วนร่วมในการจัดการทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดของตนเองได้ เพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถดำเนินงานต่อไปได้อย่างถูกต้องและโปร่งใส