มีทำเลให้เช่า “เปิดร้านอาหาร-ร้านกาแฟ” คิดค่าเช่ายังไง?
ร้านอาหาร / ร้านกาแฟ คือหนึ่งในธุรกิจที่คนนิยมลงทุนมากที่สุด ถ้าดูจากภาพรวมตัวเลขเช่นคนไทยดื่มกาแฟเฉลี่ย 90,000 ตัน/ปี หรือเฉลี่ยวันละ 1.5 แก้ว/คน หรือธุรกิจร้านอาหารที่ปี 2568 คาดว่าจะมีมูลค่ากว่า 5 แสนล้านบาท แน่นอนว่าหากต้องการลงทุนจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์รุกหาลูกค้ากันอย่างดุเดือด ซึ่งก็มีอีกหลายปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธุรกิจนี้รุ่งหรือไม่รุ่งหลายอย่าง
- งบประมาณเงินลงทุนเริ่มต้น รู้จักเป้าหมายของตัวเองในการเปิดร้าน
- หาทำเลที่เหมาะสมกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของร้าน
- การตั้งชื่อร้านให้จดจำได้ง่าย บ่งบอกถึงสินค้าที่ขาย
- การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนว่าจะต้องขายให้ได้กี่แก้วต่อเดือน ถึงจะเพียงพอชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ
- การประเมินระยะเวลาคืนทุนได้ จะกี่เดือน กี่ปี
มาว่ากันที่เรื่องทำเลเป็นหลัก ซึ่งเรื่องนี้จะสัมพันธ์กับเรื่องของค่าเช่าด้วยเช่นกัน บางคนมีพื้นที่ว่างอยากให้คนมาเช่าเปิดร้านกาแฟ / ร้านอาหาร เพราะมองว่าทำเลนี้ต้องขายได้แน่ แต่คำถามคือควรจะไปคิดค่าเช่ากับผู้สนใจอย่างไรเพื่อให้เขาอยู่ได้ เจ้าของพื้นที่เองก็อยู่ได้
ในการเช่าส่วนใหญ่จะเป็นค่าเช่าแบบตายตัว (Fixed rent) เป็นลักษณะต้นทุนคงที่ ตกลงกันไว้เท่าไหร่ก็จ่ายเท่านั้น จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงสัญญา ซึ่งส่วนใหญ่สัญญาค่าเช่าก็นิยมทำในรูปแบบนี้ข้อดีคือเห็นต้นทุนชัดเจนว่าแต่ละเดือนต้องหาเงินให้ได้เท่าไหร่ ต้องขายของให้ได้เท่าไหร่ เพื่อให้มีเงินพอจ่ายค่าเช่า โดยหลักการแล้วคำนวณมาเบื้องต้นว่าต้นทุนค่าเช่าไม่ควรเกิน 15 -20% จะทำให้ร้านอยู่ได้
ซึ่งก็พอจะมีสูตรที่ใช้ในการคำนวณเพื่อตั้งเรทค่าเช่าได้
สูตรค่าเช่ารายเดือน = (ราคาขาย/ค่าหน้าดิน40-60%) / ระยะเวลาการเช่า(จำนวนปี) / 12(จำนวนเดือน)
ยกตัวอย่าง ราคาที่ดินตารางวาละ 300,000 บาท
- จำนวนที่ดิน 2 ไร่ (800 ตร.ว)
- ราคาถ้าคิดขายที่ดินแปลงนี้ประมาณ 240 ล้านบาท
- ค่าหน้าดินสำหรับการเช่าระยะยาว 40-60%
- สมมุมติเช่า 20 ปี คิดเรท 50% = 120 ล้านบาท
- จะเฉลี่ยเหลือปีละประมาณ 6 ล้านบาท
- มาคิดเป็นเฉลี่ยต่อเดือนก็ประมาณ 500,000 บาท
อย่างไรก็ดีตัวอย่างนี้คือการสมมุติให้เห็นภาพถึงการคำนวณ ไม่ใช่ตัวเลขสำหรับการให้เช่าพื้นที่สำหรับเปิดร้านกาแฟ / ร้านอาหาร ซึ่งต้องมีอีกหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้องโดยส่วนใหญ่หากเรามีทำเลก็จะไม่ได้มานั่งใช้สูตรแบบนี้คำนวณแต่จะคิดตามหลักความจริงเช่น
- เทียบราคาค่าเช่ากับร้านอื่นที่อยู่ใกล้เคียงว่าราคากลางอยู่ประมาณเท่าไหร่
- เทียบกับทำเลของพื้นที่ว่าเป็นทำเลทองที่น่าสนใจแค่ไหน ยิ่งอยู่ในทำเลที่ได้เปรียบการคิดค่าเช่ามักมีราคาสูง
- ใช้ความพึงพอใจเป็นเกณฑ์ว่าต้องการตั้งราคาเท่าไหร่
อย่างไรก็ดีในการปล่อยเช่าที่ดินนั้น เจ้าของที่ดินอาจจะมีข้อพิจารณาในเรื่องระยะเวลาเช่า ในกรณีที่ไม่ต้องการจดทะเบียนการเช่า สัญญาเช่าก็กำหนดให้มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้อีกคราวละ 3 ปี สัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปี จะต้องจดทะเบียนการเช่าที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน
นอกจากนี้ถ้าเรามีพื้นที่เช่าก็ยังต้องคิดเรื่องค่ามัดจำด้วย และต้องทำข้อตกลงกับผู้เช่าให้เช้าใจตรงกันในเรื่องของค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ จะมีผลทำให้การคิดเรทราคานั้นต่างกันด้วย
ทั้งนี้หากใครที่มีพื้นที่ต้องการให้เช่าเปิดร้าน ไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์มีบริการนำเสนอพื้นที่เช่าให้กับเจ้าของ SMEs และ แฟรนไชส์ได้พิจารณา สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://bit.ly/443nVGD
------------------------------------------------------
รวมแฟรนไชส์ไทย >660 แบรนด์ - www.ThaiFranchiseCenter.com