อสังหาเมืองกรุงบุกเขาใหญ่ เปิดทำเลทองหนองสาหร่าย
วิกฤตโควิด-19 ช่วง 2 ปีดันซื้อขายที่ดิน “ปากช่อง-เขาใหญ่” คึกคัก แห่ขึ้นป้ายบิลบอร์ดประกาศขายเกลื่อน เจ้าของโซดาป๊อปขายทิ้ง 300 ไร่ กลุ่มทุน-นักการเมืองเร่งกว้านซื้อ “ปรีชากรุ๊ป-เฮลท์แลนด์” ปักหมุดขยายอาณาจักรเวลเนส ปลุกผีราคาที่ดินเปล่าพุ่งเท่าตัวไร่ละ 3 ล้าน เปิดทำเลดาวรุ่ง “หนองสาหร่าย-คลองม่วง-พญาเย็น-กุดคล้า-ผ่านศึก” คนแห่ซื้อที่สร้างบ้านหลังที่สอง
ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า จากวิกฤตสถานการณ์โควิด-19 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลทำให้เศรษฐกิจโดยรวมซบเซาลง ทำให้เกิดปรากฏการณ์ประกาศขายที่ดินกันมากขึ้นในพื้นที่ตากอากาศช่วงปากช่อง-เขาใหญ่ ตามริมทางถนนมิตรภาพ ตั้งแต่แยกมวกเหล็กขึ้นไปจนถึงทางเข้าปากช่อง ฝั่งตรงข้ามถนนธนะรัชต์ เขาใหญ่ จังหวัดนครราชสีมา
ซื้อขายที่ดินเริ่มคึกคัก
นายวีระพัฒน์ เมธาวัฒนานันท์ ที่ปรึกษาสมาคมการท่องเที่ยวเขาใหญ่ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตั้งแต่ปลายปี 2564 จนถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2565 บรรยากาศการซื้อขายที่ดินในอำเภอปากช่อง จังหวัดนครราชสีมา เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง
โดยมีกลุ่มทุนเข้ามาหาซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านหลังที่ 2 แนวบ้านพักตากอากาศ เพราะเป็นทำเลที่อยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ ใช้เวลาขับรถ 2-3 ชั่วโมงเท่านั้น ส่งผลให้ราคาที่เริ่มขยับไม่นิ่งเหมือนก่อน แต่เป็นราคาที่จับต้องได้
“กลุ่มทุนใหม่จะเน้นทำธุรกิจเชิงสุขภาพ หรือ wellness เพื่อเจาะตลาดลูกค้าผู้รักสุขภาพและคนวัยเกษียณ ดีมานด์ปัจจุบันจะต่างจาก 7-8 ปีก่อนที่กลุ่มทุนต่างแห่สร้างขายคอนโดฯ คาดว่าไฮซีซั่นปีนี้ปากช่อง-เขาใหญ่ จะกลับมาคึกคักในแง่การจับจ่ายใช้สอย อีกทั้ย่านนี้เป็นแหล่งที่คนไทยนิยมมาท่องเที่ยว ทำให้เศรษฐกิจเริ่มจะฟื้นตัวเร็วกว่าที่อื่น ๆ”
ไฮโซขาย-นักการเมืองซื้อ
แหล่งข่าวจากองค์การบริหารส่วนตำบลขนงพระ อำเภอปากช่อง จังหวัดนครราชสีมา กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ก่อนหน้านี้มีกลุ่มคนดังในวงสังคม เช่น เมนาท นันทขว้าง เจ้าของห้องเสื้อโซดาป๊อป บุตรสาวคนโตของ “สุวรรณี สุคนธา” ซึ่งเป็นผู้ถือครองที่ดินเป็นจำนวนมากในทำเลย่านนี้ เรียกว่าเป็นเจ้าแม่แลนด์ลอร์ดรายหนึ่ง ได้ขายที่ดินไปแล้ว 2 แปลง
ล่าสุดได้ประกาศขายแปลงใหญ่อีก 300 ไร่ ผ่านกลุ่มนายหน้า แต่ไม่ทราบข้อมูลราคาตั้งขาย โดยเจ้าของที่มีความต้องการใช้เงิน ขณะที่กลุ่มต้องการซื้อส่วนใหญ่จะเป็นเครือข่ายนักการเมืองท้องถิ่นและนักการเมืองระดับประเทศ รวมถึงกลุ่มทุนระดับเจ้าสัวที่นิยมกว้านซื้อที่ดินทำเลดังกล่าว เพราะเชื่อว่า ฮวงจุ้ยดี มีช่องลมพัดผ่าน เย็นสบายทั้งปี
หนองสาหร่าย-คลองม่วงบูม
แหล่งข่าวจากผู้ประกอบการรีสอร์ตปากช่องเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ช่วงนี้มีคนจากกรุงเทพฯถามหาซื้อที่ดินแถวเขาใหญ่ และปากช่อง ค่อนข้างมากกว่าปกติ เพราะมองหาที่อยู่อาศัยท่ามกลางธรรมชาติ อากาศเปิดโล่ง เพื่อหนีสถานการณ์โรคโควิด-19 ในเมือง ซึ่งบริเวณเขาใหญ่ได้รับการจัดอันดับให้เป็นแหล่งโอโซนอันดับ 7 ของโลก
ขณะเดียวกันมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากส่วนกลางที่มีที่ดินเขาใหญ่อยู่แล้ว ได้กว้านซื้อที่ดินเพิ่มขึ้น เพื่อจัดสรรทำโครงการบ้านพักตากอากาศขาย โดยเฉพาะบริเวณตำบลหนองสาหร่าย ตำบลคลองม่วง และตำบลพญาเย็น ในอำเภอปากช่อง
ปรีชากรุ๊ป-เฮลท์แลนด์ทุ่มซื้อ
เช่น บมจ.ปรีชากรุ๊ป ซึ่งมีโครงการสร้างบ้านพักตากอากาศที่เขาใหญ่-ปากช่อง มีที่ดินอยู่แล้ว 1,000 ไร่ ได้กว้านซื้อที่เพิ่มอีกในบริเวณหนองสาหร่าย 500-600 ไร่, กลุ่มเฮลท์แลนด์ มีแผนจะลงทุนขยายธุรกิจความงามและการดูแลสุขภาพ (wellness) โดยเข้ามาซื้อที่ดินบริเวณหนองสาหร่าย 300-400 ไร่ ส่งผลให้ราคาที่ตำบลหนองสาหร่ายปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
จากราคาต่อไร่ประมาณ 1.2-1.5 ล้านบาท ปรับขึ้นเป็น 2.8-3 ล้านบาท แต่ถือว่ายังถูกมาก เมื่อเทียบกับที่ดินในย่านถนนธนะรัชต์ ซึ่งเป็นถนนสายหลักขึ้นสู่เขาใหญ่ ที่ราคาพุ่งขึ้นไปกว่า 10 ล้านบาทต่อไร่
“ตอนนี้คนเข้ามาปากช่องเยอะขึ้น ทั้งคนทั่วไป นายทุน นายหน้า ส่วนใหญ่มุ่งหาซื้อที่แถวหนองสาหร่าย คลองม่วง พญาเย็น ราคาเคลื่อนไหวตั้งแต่ 1.5 ล้าน ถึง 2-3 ล้านบาท ถ้าที่ดินเป็นเนินสลับสวยงามราคาจะไปถึง 3 ล้านบาทขึ้นไป เท่าที่คุยกับเจ้าหน้าที่ที่ดินต่างบอกว่า ปัจจุบันมีสถิติการโอนทั้งที่มรดกและซื้อขายทั่วไปเฉลี่ยวันละ 60-70 ราย ถือว่าคึกคักขึ้น” แหล่งข่าวกล่าว
เซเลบ-ดาราแห่ช็อป
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยทำเลเขาใหญ่ในยุคโควิดจนถึงปัจจุบันค่อนข้างทรงตัว เนื่องจากมีซัพพลายสะสมจำนวนมาก โดยมียูนิตสะสม 5,000 ยูนิต บนถนนธนะรัชต์ ขณะที่ดีมานด์มีเท่าเดิม ทำให้การดูดซับชะลอตัวลง
ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯเขาใหญ่มี 2 รูปแบบหลัก คือ 1.พัฒนาโครงการบ้านและคอนโดฯตากอากาศ 2.การแบ่งแปลงขายที่ดินจัดสรร ซึ่งสินค้าบ้านและคอนโดฯมีซัพพลายรอขายจำนวนมาก เป็นผลมาจากการเข้ามาลงทุนเติมซัพพลายของผู้ประกอบการรายใหญ่ในปี 2554 ที่มีน้ำท่วมใหญ่ กับปี 2559 ที่มีการบูมเมกะโปรเจ็กต์ มอเตอร์เวย์กรุงเทพฯ-โคราช
ขณะที่ความเคลื่อนไหวซื้อขายเปลี่ยนมือเป็นตลาดที่ดินจัดสรรแบ่งแปลงขาย ลักษณะเฉพาะคืออยู่ในมือคนกรุงเทพฯ กำลังซื้อสูง 100% มีความต้องการที่ดินจัดสรรสำหรับสร้างบ้านพักตากอากาศในช่วงฤดูหนาว ลูกค้าหลักเป็นกลุ่มเศรษฐีคนไทยช่วงวัยกลางคน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีชื่อเสียง นักการเมือง ดารานักแสดง ซึ่งให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งเป็นหลัก
ส่องท็อป 3 ถนนอสังหาฯ
นายภัทรชัยกล่าวว่า ทำเล 3 อันดับแรกบนเขาใหญ่ที่มีราคาที่ดินเปล่าและโครงการที่อยู่อาศัยสูงสุด ได้แก่ 1.ถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียว ทำเล ตลาดไฮเอนด์ มีสนามกอล์ฟและวิลล่าตากอากาศหลายแบรนด์ ทั้งดีเวลอปเปอร์ในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย และเจ้าของโครงการจากธุรกิจ nonrealestate อาทิ เจ้าของแฟรนไชส์ร้านทอง เจ้าของโรงงานรองเท้า ฯลฯ
ราคาที่ดินเปล่าทำเลลึกจากถนนเริ่มต้นตารางวาละ 5,500 บาท แปลงติดถนนและแบรนด์ดังอยู่ที่ 38,000 บาท/ตารางวา (ตารางประกอบ) หรือไร่ละ 2.2 ล้าน-15 ล้านบาท
“ทำเลไฮเอนด์มีการซื้อขายเปลี่ยนมือตลอด ถ้าเป็นคอนโดฯเฉลี่ยห้องละ 9 ล้าน กลุ่มขายดีมีราคา 12-15 ล้าน บ้านหรือวิลล่าตากอากาศเฉลี่ย 16 ล้าน จนถึง 50 ล้าน ข้อสังเกตคือวิลล่าตากอากาศหลังละ 20 ล้าน มีภาวะขายอืดกว่าราคาอื่น”
2.ถนนธนะรัชต์ ซึ่งเปรียบเสมือนถนนสีลมบนทำเลเขาใหญ่ ราคาเฉลี่ยของบ้านและคอนโดฯจะต่ำกว่าโซนเขาใหญ่-วังน้ำเขียว เปิดขายราคาเริ่มต้นยูนิตละ 5 ล้านบาท ขณะที่ราคาที่ดินเปล่าไต่ระดับตั้งแต่ 5,000-36,000 บาท/ตารางวา หรือไร่ละ 2 ล้าน-14 ล้านบาท
3.ถนนกุดคล้า-ผ่านศึก (หน้าปากซอยติดกับแดรี่โฮม ริมถนนมิตรภาพ) ราคาที่ดินเปล่า 3,000-27,000 บาท/ตารางวา หรือไร่ละ 1.2 ล้าน-11 ล้านบาท
วังน้ำเขียว-หนองสาหร่ายรุ่ง
สำหรับเทรนด์ตลาดอสังหาฯเขาใหญ่ พบว่าช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2560-2564) โซนถนนเขาใหญ่-วังน้ำเขียวกับพื้นที่หนองสาหร่ายกลายเป็นพื้นที่ใหม่ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย มีการลงทุนเปิดขายคอนโดฯ บ้านพักตากอากาศ รวมถึงที่ดินจัดสรร เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าระดับบน เป็นภาพที่เกิดขึ้นหลังจากพื้นที่สองฝั่งตามแนวถนนธนะรัชต์มีโครงการเกิดใหม่มากที่สุดในเขาใหญ่ และขยายตัวต่อเนื่องมาโดยตลอด
ในอนาคตทำเลแนวถนนธนะรัชต์ยังคงเป็นโซนไพรมแอเรีย เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับการใช้ชีวิตประจำวัน ทั้งที่อยู่อาศัย โรงแรม ค้าปลีกอื่น ๆ
“ที่ดินจัดสรรเปิดขายมากขึ้นในโซนถนนธนะรัชต์ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา มากกว่าอีก 2 ถนนอย่างเห็นได้ชัด แปลงติดถนนธนะรัชต์บางโครงการเสนอขายสูงกว่าตารางวาละ 35,000 บาท ขณะที่โซนถนนกุดคล้า-ผ่านศึก กับเขาใหญ่-วังน้ำเขียว เป็นพื้นที่ใหม่ที่ได้รับความนิยม ทำเลมองเห็นวิวเขาใหญ่ มีราคาเสนอขายสูง เช่น มายโอโซน เขาใหญ่, ทอสคานา วัลเลย์ ราคาตารางวาละ 30,000 บาทอัพ”