เซ็นทรัล ดึงที่ดินในมือ พัฒนา 2 โครงการใหม่ รับท่องเที่ยวภูเก็ต–พัทยา ชี้ตลาด ‘คอนวีเนียนมอลล์’ แข่งเดือด ยุคนี้ถ้าไม่ต่างอยู่ยาก

เซ็นทรัล กรุ๊ป เดินหน้าขยายพอร์ตคอมมิวนิตีมอลล์ผ่าน Central Land & Development เตรียมเปิด 2 โครงการใหม่ในทำเลท่องเที่ยวศักยภาพ ได้แก่ POP Phuket และ Tops Wongamat พัทยา จ. ชลบุรี ภายใต้งบลงทุนรวมกว่า 730 ล้านบาท สะท้อนความเชื่อมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลต่อแนวโน้มการเติบโตของภาคท่องเที่ยวไทยในระยะยาว

ณพงศ์ ศกุนตนาค กรรมการผู้จัดการใหญ่ เซ็นทรัล แลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า บทบาทหลักของบริษัทคือการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินของเครือเซ็นทรัลในหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ โดยทุกโครงการต้องสามารถต่อยอดโอกาสทางธุรกิจและใช้ศักยภาพของที่ดินให้เกิดมูลค่าสูงสุด

ขณะเดียวกัน ทุกโปรเจกต์ต้องมีความแตกต่างจากผู้เล่นรายอื่นในตลาด และในปีนี้เตรียมเปิด 2 โครงการใหม่ เริ่มจาก POP Phuket อยู่ระหว่างการพัฒนา โดยมีมูลค่าลงทุน 300 ล้านบาท บนพื้นที่รวม 5,490 ตารางเมตร ในย่านเชิงทะเล จ. ภูเก็ต

โดยกว่า 60% ของพื้นที่จะเป็นโซนอาหารและเครื่องดื่ม ครอบคลุมทั้งร้านอาหาร คาเฟ่ และซูเปอร์มาร์เก็ตทั้งไทยและต่างประเทศ ส่วนอีก 40% ถูกออกแบบเป็น Vibrant Tenant Mix รวมร้านค้าพรีเมียมและบริการด้านไลฟ์สไตล์ เช่น สเปเชียลตีสโตร์ สปา และความงาม เจาะกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติและผู้บริโภคกำลังซื้อสูง

ทั้งนี้ POP Phuket ถือเป็นคอมมิวนิตีมอลล์แห่งที่ 2 ของกลุ่มเซ็นทรัลในย่านเชิงทะเล ต่อจาก Porto de Phuket ที่เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2562 และยังมีผลประกอบการเติบโตต่อเนื่อง โดยในระยะถัดไป กลุ่มเซ็นทรัลยังมีแผนพัฒนา Porto de Phuket เฟส 2 เพื่อขยายพื้นที่และเพิ่มองค์ประกอบด้าน Family & Lifestyle รองรับกลุ่มครอบครัวและลูกค้าระดับบนมากขึ้น

ณพงศ์มองว่า ภูเก็ตยังเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพสูงในการลงทุน โดยเฉพาะย่านเชิงทะเลที่กลายเป็นทำเลทองของโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี และมีอัตราการเติบโตสูงถึง 18.8% อีกทั้งสถานการณ์ความผันผวนทางเศรษฐกิจและความขัดแย้งในต่างประเทศที่ผ่านมา ยังสะท้อนว่า ‘ภูเก็ต’ เป็นหนึ่งในจังหวัดที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด และยังคงเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญของนักท่องเที่ยวทั่วโลก ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวกว่า 14.1 ล้านคนต่อปี สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจจากการท่องเที่ยวราว 5.4-5.5 แสนล้านบาทต่อปี

อีกหนึ่งโครงการสำคัญที่กำลังอยู่คือ Tops Wongamat พัทยา จ.ชลบุรี โครงการนี้มีมูลค่าลงทุน 430 ล้านบาท บนพื้นที่รวม 4,711 ตารางเมตร ตั้งอยู่ในย่านวงศ์อมาตย์ พัฒนาในรูปแบบชอปปิงมอลล์ขนาดเล็ก ภายในโครงการกว่า 80% จะเปิดเป็นโซนร้านอาหารและซูเปอร์มาร์เกต เพื่อสร้างประสบการณ์ด้านอาหารซึ่งเป็นหัวใจสำคัญในการดึงดูดผู้ใช้บริการ เพิ่มทั้งความถี่และระยะเวลาในการใช้บริการศูนย์การค้า ส่วนอีก 20% จะเป็น Curated Mix ของร้านค้าพรีเมียมและบริการด้านไลฟ์สไตล์

โครงการดังกล่าว มุ่งเน้นทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติที่พักอาศัยในพื้นที่ โดยย่านวงศ์อมาตย์ยังถือเป็น Prime Area สำคัญของพัทยา สะท้อนจากจำนวนนักท่องเที่ยวราว 19-22 ล้านคนต่อปี และสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจจากการท่องเที่ยวกว่า 2.2 แสนล้านบาทต่อปี

ณพงศ์ ยอมรับว่าธุรกิจคอนวีเนียนซ์ มอลล์ เป็นตลาดที่แข่งขันสูง เพราะใช้พื้นที่ไม่มากและต้นทุนการพัฒนาไม่สูง ทำให้ใครก็สามารถเข้ามาแข่งขันได้ แต่หากผู้ประกอบการเดินเกมไปในทิศทางเดียวกันและใช้กลยุทธ์ตัดราคาสู้กัน สุดท้ายอาจเข้าสู่ภาวะ ‘ตายหมู่’ จนไม่มีใครสามารถทำกำไรได้จริง ดังนั้น ผู้ที่จะอยู่รอดได้ต้องสร้างความแตกต่างและมีศักยภาพในการดึงร้านค้าเข้ามาเติมเต็มโครงการ

ทั้งนี้ ทิศทางการพัฒนาโครงการของบริษัทถือเป็นการปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความรวดเร็ว ทันสมัย และประสบการณ์เฉพาะตัว ทำให้รูปแบบร้านค้ามีขนาดเล็กลง และให้ความสำคัญกับดีไซน์และประสบการณ์มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มร้านอาหารในช่วง 5-10 ปีที่ผ่านมา หลายแบรนด์ได้ปรับตัวจากร้านทั่วไปสู่ร้านที่เน้นบรรยากาศและการบริการที่แตกต่าง ขณะที่กลุ่มสินค้าแบรนด์หรูยังเป็นอีกหนึ่งแม่เหล็กสำคัญในการดึงทราฟฟิกเข้าสู่โครงการ

ณพงศ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า แนวทางการดำเนินงานของเซ็นทรัล แลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ มีความยืดหยุ่นสูง โดยจะพิจารณาศักยภาพของแต่ละทำเลเป็นหลัก หากพื้นที่ใดสามารถพัฒนาเองได้ก็จะเดินหน้าด้วยตัวเอง แต่หากเหมาะกับการดึงธุรกิจอื่นในเครือเซ็นทรัลเข้ามาร่วม ก็พร้อมเปิดให้เกิดการทำงานร่วมกัน รวมถึงเปิดรับพันธมิตรภายนอกเพื่อสร้างโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ ในจังหวะที่เหมาะสม

ยกตัวอย่างสำคัญคือโครงการ อย่าง เซ็นทรัล ภูเก็ต ซึ่งจากเดิมเริ่มต้นการพัฒนาโดยเซ็นทรัล แลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ ก่อนจะส่งต่อให้ เซ็นทรัล พัฒนา เข้ามาบริหารในเวลาต่อมา

และอีกหนึ่งความได้เปรียบสำคัญของการไม่ได้เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ คือความคล่องตัวในการตัดสินใจลงทุน บริษัทไม่ต้องเผชิญแรงกดดันในการกำหนดงบลงทุนรายปี แต่สามารถพิจารณาความเหมาะสมและโอกาสทางธุรกิจเป็นหลัก ทำให้หลายโครงการใช้เวลาตั้งแต่ศึกษาไปจนถึงเปิดตัวไม่ถึง 2 ปีเท่านั้น