อีอีซีฮับลงทุนต่างชาติ หนุนอัตราเช่าโรงงานสูงสุดรอบ 6ปี!

แม้เศรษฐกิจไทยปี 2567 ที่ผ่านมา ขยายตัวในระดับปานกลาง แต่ภาพรวมของตลาดโรงงานให้เช่ากลับเติบโตอย่างมั่นคง โดยเฉพาะในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก หรือ EEC ขึ้นแท่นฮับใหม่ ดึงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งนักลงทุนในประเทศ ขณะที่อัตราการเช่าใช้งานพื้นที่โรงงานพร้อมใช้พุ่งแตะ 92.7% ถือว่าสูงสุดในรอบ6 ปี!

โดยเฉพาะกลุ่มสินค้ายางพารา คอมพิวเตอร์ และเครื่องจักร ที่กระตุ้นความต้องการใช้พื้นที่โรงงานและศูนย์กระจายสินค้าในอุตสาหกรรมที่พึ่งพาการส่งออก หนุนกลุ่มผู้ประกอบการเร่งพัฒนาโรงงานตอบโจทย์เทคโนโลยี สอดรับแนวทางความยั่งยืน หรือ ESG (Environmental, Social, and Governance)

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วน และหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์อุตสาหกรรม ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ในปี 2567 พื้นที่โรงงานพร้อมใช้ทั่วประเทศมีรวมประมาณ 3.28 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้นเพียง 1.5% จากปีก่อนหน้า การขยายตัวส่วนใหญ่มาจากโครงการในพื้นที่ EEC ที่ยังได้รับความนิยมจากนักลงทุน เพราะอยู่ใกล้โครงข่ายโลจิสติกส์หลัก และมีคลัสเตอร์อุตสาหกรรมชัดเจน

EEC ครองสัดส่วนพื้นที่มากที่สุดถึง 48% หรือราว 1.57 ล้าน ตร.ม. และเป็นพื้นที่เดียวที่มีการเติบโตของอุปทานแบบมีนัยสำคัญ ขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล (BMR) และภาคกลาง ซึ่งมีพื้นที่รวมกันกว่า 1.7 ล้าน ตร.ม. กลับไม่มีการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ใหม่เลยในปีนี้

“การขยายพื้นที่ยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง แม้อุปสงค์จะแข็งแกร่ง เนื่องจากต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดินเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง”

ดีมานด์เร่งอัตราเช่าทะลุ 90% ทั่วประเทศ

พื้นที่เช่าใช้งานในปี 2568 แตะ 3.04 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้นจาก 2.90 ล้าน ตร.ม. ในปี 2566 สะท้อนถึง Net Absorption ที่ระดับ 144,225 ตร.ม. ซึ่งเกิดจากการขยายกิจการของผู้เช่าเดิมและการเข้ามาของผู้เล่นใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มอุตสาหกรรมที่ใช้เทคโนโลยีสูงและเน้นส่งออก

อัตราการเช่าเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 92.7% เพิ่มขึ้นจาก 89.6% ในปีก่อน โดยพื้นที่ EEC มีบทบาทเด่น ด้วยโครงสร้างพื้นฐานพร้อม และระบบซัพพลายเชนที่แข็งแรง

“อัตราการเช่าที่สูงในขณะนี้สะท้อนถึงศักยภาพของประเทศไทยในฐานะฐานการผลิตระดับภูมิภาค ความตึงตัวของอุปทานในพื้นที่ศักยภาพ เช่น EEC ประกอบกับความต้องการของผู้เช่าที่มุ่งเน้นด้านเทคโนโลยีและความยั่งยืน จะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มโรงงานที่ตอบโจทย์อนาคต”

ค่าเช่าเพิ่มทุกภูมิภาคสะท้อนตลาดตึงตัว

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยทั่วประเทศปรับเพิ่มเป็น 199.4 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน โดยพื้นที่ EEC ยังคงนำโด่งที่ 211.8 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน รองลงมาคือภาคกลางที่ 190.9 บาท และกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ 185.3 บาท

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าโรงงานมีแนวโน้มขยับขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ “ที่ดินจำกัด” เช่น EEC และภาคกลาง สะท้อนภาวะตลาดที่เริ่มตึงตัว และการแข่งขันในการแย่งพื้นที่เช่าคุณภาพสูงที่ทวีความรุนแรงขึ้น

จากโรงงานผลิตสู่ฐานนวัตกรรม

โดย 6 ปัจจัยที่คาดว่าจะผลักดันตลาดโรงงานให้เช่าในระยะถัดไป ได้แก่ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) โดยเฉพาะจากจีนและญี่ปุ่น ที่ยังให้ความสนใจฐานการผลิตในไทย ทั้งจากความตกลงการค้าเสรีและสิทธิประโยชน์ภาครัฐ ข้อจำกัดที่ดินในพื้นที่ศักยภาพสูง โดยเฉพาะใน EEC ซึ่งดินหายากและราคาสูง ส่งผลให้อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มขยับขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างสูง อาจชะลอการพัฒนาแบบเก็งกำไร ทำให้อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดช้าลง และพื้นที่อุตสาหกรรมทางเลือก เช่น แนวรถไฟความเร็วสูงสายตะวันออกเฉียงเหนือ และพื้นที่โลจิสติกส์ใหม่ อาจกลายเป็น ”ทางเลือก” ของนักลงทุนที่มองหาโอกาสนอก EEC และแนวโน้มอาคารสีเขียวและระบบอัตโนมัติผู้เช่าให้ความสำคัญกับอาคารที่ประหยัดพลังงาน รองรับระบบอัตโนมัติ สอดคล้องกับนโยบายการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน (ESG) มากขึ้น

ปัจจุบันตลาดโรงงานให้เช่าของไทย กำลังเปลี่ยนผ่านจากยุคที่เน้น “จำนวน” สู่ยุคที่เน้น “คุณภาพ” โดยผู้เช่าให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่ตอบโจทย์เทคโนโลยี ความยั่งยืน และทำเลที่เชื่อมต่อห่วงโซ่อุปทานอย่างมีประสิทธิภาพผู้พัฒนาและนักลงทุนที่สามารถปรับตัวให้สอดรับกับแนวโน้มเหล่านี้ จะสามารถยึดหัวหาดตลาดในช่วงเปลี่ยนผ่าน และคว้าโอกาสจากการเติบโตที่กำลังมาถึง