REIC เผยตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2 ดีขึ้น แรงส่งมาตรการรัฐ-LTV-บ้านมือสองฟื้น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธอส. เผยข้อมูลสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2568 ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อน สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เพิ่มขึ้น 18.5% และ 15.7% ตามลำดับ แรงส่งจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนฯ และผ่อนเกณฑ์ LTV

วันที่ 25 ส.ค. 2568 นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า การที่รัฐบาลประกาศใช้มาตรการกระตุ้นภาคสังหาริมทรัพย์
การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ส่งผลให้ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 ดีขึ้นจากไตรมาส 1 ทั้งในเชิงจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 77,343 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.5% จากไตรมาส 1 ที่มีจำนวน 65,276 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 210,056 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.7% จากยอดการโอนในไตรมาส 1 ที่มีมูลค่า 181,545 ล้านบาท

โดยเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบทั่วประเทศเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในเชิงจำนวนอยู่ที่ 53,982 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.2 % และในเชิงมูลค่าอยู่ที่ 156,692 ล้านบาท เพิ่มขึ้น24.8% ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศในเชิงจำนวนอยู่ที่ 23,361 หน่วย เพิ่มขึ้น7.1% แต่ในเชิงมูลค่าพบว่าลดลง 4.7% หรืออยู่ที่ 53,364 ล้านบาท เนื่องจากไตรมาสก่อนมีการโอนห้องชุดราคาสูงกว่า 7 ล้านขึ้นไปเป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ตามหากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2568 มีจำนวน 77,343 หน่วย ลดลง 10.9% และมีมูลค่า 210,056 ล้านบาทลดลง 13.6% โดยที่อยู่อาศัยแนวราบมีการโอนจำนวน 53,982 หน่วย ลดลง 7.7% และมีมูลค่า156,692 ล้านบาท ลดลง 9.3%

ส่วนอาคารชุดมีการโอนจำนวน 23,361 หน่วย ลดลง 17.5%และมีมูลค่า 53,364 ล้านบาทลดลง 24.1% ส่งผลให้ภาพรวมครึ่งแรกปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 142,619 หน่วย ลดลง 10.7% และมีมูลค่า 391,601 ล้านบาท ลดลง 13.3%

สัดส่วนโอนบ้านมือสองเพิ่ม คาดเป็นตัวพยุงตลาด

ทั้งนี้หากแยกจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ "บ้านใหม่" และ "บ้านมือสอง" ไตรมาส 2 เปรียบเทียบ ปี 2567 และ ปี 2568 พบว่า "บ้านสร้างใหม่" มีสัดส่วนจำนวนหน่วยโอน 35% ลดลงจาก 37% ในไตรมาส 2 ปี 2567 และมีสัดส่วนมูลค่าการโอน 52% ลดลงจาก 53% ในไตรมาส 2 ปี 2567 ส่วนจำนวนหน่วยโอนบ้านสร้างใหม่ลดลง 14.9% และมูลค่าโอนก็ลดลงเช่นกัน 15.8%

ขณะที่ "บ้านมือสอง" มีสัดส่วนจำนวนหน่วย 65% เพิ่มขึ้นจาก 63% ในไตรมาส 2 ปี 2567 และมีสัดส่วนมูลค่า 48% เพิ่มขึ้นจาก 47% แม้ว่าจำนวนหน่วยบ้านมือสองในไตรมาส 2/2568 มียอดโอนลดลง 8.6% และมูลค่าลดลง 1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2567 ก็ตาม

แต่ยังแสดงให้เห็นว่า ตลาดบ้านมือสองมีบทบาทมากขึ้น และเป็นตลาดที่จะช่วยพยุงการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมไม่ให้หดตัวแรง และมีแนวโน้มที่จะช่วยใหการโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวเพิ่มขึ้นใน ไตรมาส 3 และ 4 ปี 2568

จีนซื้อคอนโดลดลงต่อ-พม่าโตพุ่งคาดจากแผ่นดินไหว

สำหรับข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ไตรมาส 2/2568 พบว่ามีจำนวน 3,248 หน่วย ลดลง2.2% และมีมูลค่า 12,318 ล้านบาท ลดลง 16.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และทำให้สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ในเชิงจำนวนลดลงจากไตรมาสก่อนที่18% ของทั้งระบบ มาอยู่ที่ 13.9% ส่วนในเชิงมูลค่าลดลงจาก 29.3% ลงมาอยู่ที่ 23.1%

โดย 10 อันดับแรกที่ต่างชาติมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศสูงสุด ได้แก่ จีน พม่ารัสเซีย ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร เยอรมัน อินเดีย และญี่ปุ่น

ทั้งนี้ จีนมีแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดลดลงต่อเนื่อง โดยในไตรมาสนี้ มีจำนวน 899 หน่วย ลดลง 28.8% และมีมูลค่า 3,391 ล้านบาท ลดลง 39.4% ซึ่งกำลังซื้อชาวจีนยังมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังปี 2568

ขณะที่พม่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน 533 หน่วย เพิ่มขึ้น 119.3% มีมูลค่า 1,347 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.9% และจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวทำให้คาดว่าพม่ามีแนวโน้มที่จะซื้อห้องชุดในไทยเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากเชื่อมั่นในคุณภาพการก่อสร้างของไทย และเชื่อมั่นความปลอดภัย

แผ่นดินไหวกระทบเดือนเดียว

อย่างไรก็ดีข้อมูลที่น่าสนใจ คือ หลังเกิดแผ่นดินไหว 28 มี.ค. 2568 มีผลกระทบการโอนสั้น ๆเดือนเม.ย. 2568 เพียงเดือนเดียว โดยยอดการโอนกรรมทั่วประเทศ มีจำนวนหน่วย 19,704 หน่วย ลดลง 25.5% เมื่อเทียบกับเดีอนมี.ค.2568 โดยเฉพาะยอดโอนอาคารชุด ลดลงอย่างมาก 43.1%

ขณะที่บ้านแนวราบ ลดลง 6.3% และหลังจากนั้นในเดือนพ.ค. 2568 ยอดการโอน กลับมาเพิ่มขึ้น 38.3% โดยมีจำนวนหน่วยโอนมากกว่าเดือนมี.ค.(ก่อนเกิดแผ่นดินไหว) ดังนั้นจากแรงสนับสนุนของ 2 มาตรการ (ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และผ่อนคลาย LTV) ทำให้ยอดโอนอาคารชุด ในเดือนพ.ค. เพิ่มขึ้น 62.2% ส่วนบ้านแนวราบ เพิ่มขึ้น 29.8% และในเดือนมิ.ย. 2568 จำนวนหน่วยโอนยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 11.5% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

เศรษฐกิจไทยครึ่งปีหลังไร้แรงส่ง คาดยอดโอนทั้งปี 68 ลด 1.2%

อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไทยช่วงครึ่งหลังของปี 2568 มีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องจากช่วงครึ่งแรก ซึ่งเป็นผลมาจากผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมของมาตรการภาษีสหรัฐฯ ที่มีผลกระทบต่อรายได้ของภาคธุรกิจ ลูกจ้าง และผู้ประกอบอาชีพอิสระ ทำให้กำลังซื้อของประชาชนมีแนวโน้มลดลง

ขณะที่การลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย หรือโครงการเปิดขายใหม่มีแนวโน้มลดลงและผู้ซื้อบ้านขาดความสามารถในการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็กมีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องสูงขึ้น จำนวนนักท่องเที่ยวมีแนวโน้มลดลงจากปีก่อนตามการแข่งขันในภูมิภาคที่รุนแรงขึ้น และปัญหาการปะทะตามแนวชายแดนไทย-กัมพูชา

ดังนั้น REIC คาดว่าทั้งปี 2568 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จำนวน 343,678 หน่วย ลดลง 1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีจำนวน 347,799 หน่วย และมีมูลค่า 964,027 ล้านบาท ลดลง 1.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีมูลค่า 980,648 ล้านบาท

แบงก์ปล่อยกู้บ้านครึ่งปีแรกลดลง 7.9% คาดทั้งปีใกล้เคียงเดิม

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 2 ปี 2568 มีมูลค่า 134,115 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.6% จากไตรมาส 1 ซึ่งมีมูลค่า 109,368 ล้านบาท และลดลง 6.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 143,409 ล้านบาท (YoY) โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลมูลค่า 243,483 ล้านบาท ลดลง 7.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 264,330 ล้านบาท

โดย REIC คาดการณ์ว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ในปี 2568 จะมีมูลค่าประมาณ 582,800 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 ซึ่งมีมูลค่า 584,843 ล้านบาท

โครงการเปิดใหม่ทรุด 64% ต่อเนื่อง 6 ไตรมาส

ด้านปริมาณโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในพื้นที่กรุงเทพฯ- ปริมณฑล ในไตรมาส2/2568 พบว่ามีเพียง 6,165 หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนการเปิดขายที่น้อยที่สุดนับตั้งแต่ที่มีการสำรวจข้อมูลเป็นรายไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนพบว่าลดลง 64.6% ซึ่งเป็นการลดลง 6 ไตรมาสต่อเนื่อง โดยที่อยู่อาศัยแนวราบ เปิดขายลดลง59.7% และอาคารชุด เปิดขายลดลง 70.4%

ทำให้ภาพรวมช่วงครึ่งแรก ปี 2568 มีการเปิดขายโครงการใหม่รวม 17,988 หน่วย ลดลง46.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายลดลง 58.1% และอาคารชุดเปิดขายลดลง 34.1%

คาดเปิดใหม่ทั้งปีใกล้ช่วงโควิด

REIC คาดว่าทั้งปี 2568 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 52,000 หน่วย ลดลง 17.2% จากปี 2567 หรือลดลงไปใกล้เคียงกับปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด ที่คาดว่าจะมีมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ประมาณ 390,000 ล้านบาท ลดลง 22.2% จากปี 2567

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : REIC เผยตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2 ดีขึ้น แรงส่งมาตรการรัฐ-LTV-บ้านมือสองฟื้น

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
- Website : https://www.khaosod.co.th